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6.6三大宅地土拍近在眼前,小道消息、个人预测先走一波?

2018-06-05 11:22:16            
2018年6月6日,狗年嘉兴市本级的第一波土拍即将到来。市区3宗位置绝佳的宅地面世,为市区带来157334.7方土地。 不少地产人都认为,这三宗宅地是2018年嘉兴地产风向标,具有指向意义。

2018年66日,狗年嘉兴市本级的第一波土拍即将到来。市区3宗位置绝佳的宅地面世,为市区带来157334.7方土地。

不少地产人都认为,这三宗宅地是2018年嘉兴地产风向标,具有指向意义。

 

三宗宅地信息

 


南湖区 科技城

2018-011号地块 挂牌起始价:8238.9元每平

地块最高楼面价:10033.3元每平

地块面积:55042.7平方米

地块最高容积率:1.8

土地位置:嘉兴科技城,东至亚欧路、南至东茶路、西至亚美路、北至茶士港


秀洲区 秀湖旁

2018嘉秀洲-004号 挂牌起始价:7170元每平

地块最高楼面价:10030元每平

地块面积:47388平方米

地块最高容积率:2.0

土地位置:秀洲国家高新区,东升西路北侧、秀园路东侧


经开区 城南板块

经开2018-9号 挂牌起始价:7115元每平

地块最高楼面价:10037.5元每平

地块面积:54904平方米

地块最高容积率:2.0

土地位置:金穗路南,创新路东、规划姚家荡路北、紫元尚宸用地界西。

地块出让条件:需设置12班幼儿园,用地面积不少于6300平方米,建筑面积不小于4500平方米,分期项目一期竣工时幼儿园须同步完成,建成后无偿移交教育主管部门。


最新挂牌信息

根据浙江省土地使用权网上交易系统的最新数据,截止发稿时:

2018南-011号地块,已经有5轮报价,最高报价14855元每平,折合楼面价8252.8元每平。

2018嘉秀洲-004号地块,已经有3轮报价,最高报价14350元每平,折合楼面价7175元每平。

经开2018-9号地块,已经有4轮报价,最高报价14245元每平,折合楼面价7122.5元每平。


就这个数据来看,科技城地块目前领先一筹。


这三宗宅地价值在哪里

地产人把这3宗宅地成为宝地,即使在今年土地出让计划的45宗宅地中,这3宗宅地也是价值极高的存在。

对此,我们可以从几个角度来看。

1. 地块面积及容积率

三宗宅地地块面积均在5万方上下, 容积率在2.0左右。也就是说,这三宗地都是建面10万方的大盘。

2. 地块内部环境

三宗宅地均地势平整,地块方正,正是开发商最喜欢的宅地类型(不需要在项目排不上绞尽脑汁……)。

其中位于科技城板块的2018-011号宅地更是有着出色的自然环境优势。项目北侧的自然河道和东侧的小型“水坑”都将会为项目增色不少。

3. 地块周边竞品

2018南-011号地块周边竞品


2018嘉秀洲-004号


经开2018-09号


3宗宅地均位于板块住宅区内,周边或现在或将来均将成为人口的密集居住地,烟火气自是不会少的。

其中位于秀湖板块的2018嘉秀洲-004号宅地周边竞品项目有5个之多,众多新盘扎根于此,也可以证明地块的本身价值了。

4. 地段

科技城、城南、秀湖,一个是南湖区的掌上明珠,一个是经开区的风水宝地,一个是秀洲区的亲儿子。这3宗宅地所在板块,无疑是当前嘉兴市区最佳板块。

2018-011号,位于科技城中心,直临东北师大,周边烟火气十足。

2018嘉秀洲-044号,位于秀湖西北侧,周边全是新项目,未来还将有秀园路学校和体育中心。但是该地块东南侧被秀湖金茂府、优优秀湖和体育中心完全遮挡了眺望秀湖的视线。

经开2018-9号,位于姚家荡北侧,部分楼栋届时可以看到湘家荡的美丽风景。

5.本身的配建

除了经开2018-9号宅地需要配建12班幼儿园外,另外2宗宅地均不需要配建任何东西,这正是开发商最喜欢的开发条件。

12班的幼儿园,也是加分项。

6.起拍价

看图说话,起拍价高的东西,自然是有价值的。

7.熔断价及配建房

“不出地王”原则决定了熔断价高度。配建房面积才是关键。


59日,嘉兴海宁土拍,5宗宅地,3宗位于海宁许村镇,1宗位于海宁市区,1宗位于海宁长安镇。土地总面积15.3024万方,共吸金30.66亿元。

其中位于许村镇规划南大街西侧、规划前进街北侧的海土字18058号宅地,被浙江侨福置业有限公司以上限57800万元竞得,楼面价10659/㎡,溢价70%,配建安置房面积21900㎡摘得。

预估实际楼面价20695元每平。

另一宗位于许村镇临东路南侧、规划南大街西侧的海土字18057号宅地,被海宁万城房产有限公司以上限104000万元竞得该地块,楼面价9771/㎡,溢价69.9%,配建安置房面积42600㎡摘得。

预估实际楼面价16293元每平。

而在整个5月,五县的土拍市场仍旧延续火热,楼面价在9000元每平以上的就有7宗宅地。由此可见,目前宅地市场的背景色,仍旧一片火红。

 

那么,我们现在的房地产市场呢?给大家举几个数据。

1. 存量不少

科技城板块目前房屋储备大约是2030套。

秀洲高新区目前可出售的项目有三个,卓越泓玺台、秀湖金茂府和中粮项目,三个大约能提供3100套的住宅。

城南区域目前的房屋储备大约是1700套。

2. 供应量不少

按照《嘉兴市本级2018年度国有建设用地供应计划》,全年计划出让商品房用地241.9427万方,市本级共计45宗宅地。若全部完成供应,则大约可以为嘉兴提供21715套住宅。

另据统计,目前嘉兴市本级的潜在房源量达到近17000……

3. 改善楼盘频出

之前统计过嘉兴市区目前的改善盘http://www.0573fang.com/news/2018/05/37950.shtml,可以看到的是,目前嘉兴的新盘户型面积段在整体往上走。

4. 板块差异

根据《18年土地供应计划》,

秀洲高新区预计供应宅地5宗,供应面积19.3334公顷,其中有3宗为秀湖旁用地。

主城区预计供应宅地1宗,供应主体为嘉城投资,区位为解放街道,供应面积8.45公顷。

七星街道预计供应宅地3宗,供应面积16.8公顷,均分布于湘家荡附近。

科技城预计供应宅地4宗,供应面积25.67公顷,供应地块面积均在5万方以上。

城东预计供应宅地2宗,供应面积7.4666公顷。

国际商务区预计供应宅地10宗,供应面积32.5234公顷。毫无疑问为年度超级供应大户。另嘉服集团供应1宗,供应面积8.4718公顷,位于车城附近。

城南街道预计供应宅地3宗,供应面积12.5262公顷。

南湖新区预计供应宅地1宗,供应面积9.75公顷。

5. 依旧卖得出去……

52119:18,嘉兴地王中国铁建花语江南首开256套房源,短短几分钟内全部售罄。

514日,新中国际二期首开,224套房源全部售罄,销售额高达4.15亿元。

427日,荣安府二次开盘,284套房源瞬间售罄,销售额高达4.86亿元。

527日,秀湖金茂府售楼处盛大开放,第一批148平房源意向客户爆满。

6. 单价、总价均在走高

预售证在逐步开放,这是不争的事实;土拍价格也在走高,这也是真实的事情。买一套市区住宅的成本,越来越高。偏偏买的人还不见少……

 

 

个人预测和小道消息

根据听到的一些小道消息(不知真假的那种),这次的3宗宅地,吸引了不少开发商。更有一些之前没有驾临嘉兴的开发商蠢蠢欲动。但是,也有您意想不到的开发商退出本次土拍。

所以,我的预测是:

2018南-011号科技城地块,介于科技城的高价值和未来的超级利好,以及其自身的地块优势,这宗宅地大概率熔断,预计配建房面积在2000平上下。

2018嘉秀洲-004号秀湖地块,风景被遮挡,周边项目多,且地价都挺便宜(除了泓玺台)。故这宗宅地可能都不会熔断。

经开2018-9号城南地块,城南的宅地在香港兴业的掌控下,一直是高价,但是这次可能有点不一样。更多消息不能透露,哈哈。不过地块的熔断应该是能达到的。


明天就土拍了,欢迎打脸。完全主观的意愿上,我是期待底价成交,众开发商都不问津的。嗯,一个美丽的梦。


另外,明天还有三宗商业地块同时出让。