6.6三大宅地土拍近在眼前，小道消息、个人预测先走一波？

2018年6月6日，狗年嘉兴市本级的第一波土拍即将到来。市区3宗位置绝佳的宅地面世，为市区带来157334.7方土地。

不少地产人都认为，这三宗宅地是2018年嘉兴地产风向标，具有指向意义。

三宗宅地信息

南湖区 科技城

2018南-011号地块 挂牌起始价：8238.9元每平

地块最高楼面价：10033.3元每平

地块面积：55042.7平方米

地块最高容积率：1.8

土地位置：嘉兴科技城，东至亚欧路、南至东茶路、西至亚美路、北至茶士港

秀洲区 秀湖旁

2018嘉秀洲-004号 挂牌起始价：7170元每平

地块最高楼面价：10030元每平

地块面积：47388平方米

地块最高容积率：2.0

土地位置：秀洲国家高新区，东升西路北侧、秀园路东侧

经开区 城南板块

经开2018-9号 挂牌起始价：7115元每平

地块最高楼面价：10037.5元每平

地块面积：54904平方米

地块最高容积率：2.0

土地位置：金穗路南，创新路东、规划姚家荡路北、紫元尚宸用地界西。

地块出让条件：需设置12班幼儿园，用地面积不少于6300平方米，建筑面积不小于4500平方米，分期项目一期竣工时幼儿园须同步完成，建成后无偿移交教育主管部门。

最新挂牌信息

根据浙江省土地使用权网上交易系统的最新数据，截止发稿时：

2018南-011号地块，已经有5轮报价，最高报价14855元每平，折合楼面价8252.8元每平。

2018嘉秀洲-004号地块，已经有3轮报价，最高报价14350元每平，折合楼面价7175元每平。

经开2018-9号地块，已经有4轮报价，最高报价14245元每平，折合楼面价7122.5元每平。

就这个数据来看，科技城地块目前领先一筹。

这三宗宅地价值在哪里

地产人把这3宗宅地成为宝地，即使在今年土地出让计划的45宗宅地中，这3宗宅地也是价值极高的存在。

对此，我们可以从几个角度来看。

1. 地块面积及容积率

三宗宅地地块面积均在5万方上下， 容积率在2.0左右。也就是说，这三宗地都是建面10万方的大盘。

2. 地块内部环境

三宗宅地均地势平整，地块方正，正是开发商最喜欢的宅地类型（不需要在项目排不上绞尽脑汁……）。

其中位于科技城板块的2018南-011号宅地更是有着出色的自然环境优势。项目北侧的自然河道和东侧的小型“水坑”都将会为项目增色不少。

3. 地块周边竞品

2018南-011号地块周边竞品

2018嘉秀洲-004号

经开2018-09号

这3宗宅地均位于板块住宅区内，周边或现在或将来均将成为人口的密集居住地，烟火气自是不会少的。

其中位于秀湖板块的2018嘉秀洲-004号宅地周边竞品项目有5个之多，众多新盘扎根于此，也可以证明地块的本身价值了。

4. 地段

科技城、城南、秀湖，一个是南湖区的掌上明珠，一个是经开区的风水宝地，一个是秀洲区的亲儿子。这3宗宅地所在板块，无疑是当前嘉兴市区最佳板块。

2018南-011号，位于科技城中心，直临东北师大，周边烟火气十足。

2018嘉秀洲-044号，位于秀湖西北侧，周边全是新项目，未来还将有秀园路学校和体育中心。但是该地块东南侧被秀湖金茂府、优优秀湖和体育中心完全遮挡了眺望秀湖的视线。

经开2018-9号，位于姚家荡北侧，部分楼栋届时可以看到湘家荡的美丽风景。

5.本身的配建

除了经开2018-9号宅地需要配建12班幼儿园外，另外2宗宅地均不需要配建任何东西，这正是开发商最喜欢的开发条件。

12班的幼儿园，也是加分项。

6.起拍价

看图说话，起拍价高的东西，自然是有价值的。

7.熔断价及配建房

“不出地王”原则决定了熔断价高度。配建房面积才是关键。

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5月9日，嘉兴海宁土拍，5宗宅地，3宗位于海宁许村镇，1宗位于海宁市区，1宗位于海宁长安镇。土地总面积15.3024万方，共吸金30.66亿元。

其中位于许村镇规划南大街西侧、规划前进街北侧的海土字18058号宅地，被浙江侨福置业有限公司以上限57‍‍800万元竞得，楼面价10659元/㎡，溢价70%，配建安置房面积21900㎡摘得。

预估实际楼面价20695元每平。

另一宗位于许村镇临东路南侧、规划南大街西侧的海土字18057号宅地，被海宁万城房产有限公司以上限104000万元竞得该地块，楼面价9771元/㎡，溢价69.9%，配建安置房面积42600㎡摘得。

预估实际楼面价16293元每平。

而在整个5月，五县的土拍市场仍旧延续火热，楼面价在9000元每平以上的就有7宗宅地。由此可见，目前宅地市场的背景色，仍旧一片火红。

那么，我们现在的房地产市场呢？给大家举几个数据。

1. 存量不少

科技城板块目前房屋储备大约是2030套。

秀洲高新区目前可出售的项目有三个，卓越泓玺台、秀湖金茂府和中粮项目，三个大约能提供3100套的住宅。

城南区域目前的房屋储备大约是1700套。

2. 供应量不少

按照《嘉兴市本级2018年度国有建设用地供应计划》，全年计划出让商品房用地241.9427万方，市本级共计45宗宅地。若全部完成供应，则大约可以为嘉兴提供21715套住宅。

另据统计，目前嘉兴市本级的潜在房源量达到近17000套……

3. 改善楼盘频出

之前统计过嘉兴市区目前的改善盘http://www.0573fang.com/news/2018/05/37950.shtml，可以看到的是，目前嘉兴的新盘户型面积段在整体往上走。

4. 板块差异

根据《18年土地供应计划》，

秀洲高新区预计供应宅地5宗，供应面积19.3334公顷，其中有3宗为秀湖旁用地。

主城区预计供应宅地1宗，供应主体为嘉城投资，区位为解放街道，供应面积8.45公顷。

七星街道预计供应宅地3宗，供应面积16.8公顷，均分布于湘家荡附近。

科技城预计供应宅地4宗，供应面积25.67公顷，供应地块面积均在5万方以上。

城东预计供应宅地2宗，供应面积7.4666公顷。

国际商务区预计供应宅地10宗，供应面积32.5234公顷。毫无疑问为年度超级供应大户。另嘉服集团供应1宗，供应面积8.4718公顷，位于车城附近。

城南街道预计供应宅地3宗，供应面积12.5262公顷。

南湖新区预计供应宅地1宗，供应面积9.75公顷。

5. 依旧卖得出去……

5月21日19:18，嘉兴地王中国铁建花语江南首开256套房源，短短几分钟内全部售罄。

5月14日，新中国际二期首开，224套房源全部售罄，销售额高达4.15亿元。

4月27日，荣安府二次开盘，284套房源瞬间售罄，销售额高达4.86亿元。

5月27日，秀湖金茂府售楼处盛大开放，第一批148平房源意向客户爆满。

6. 单价、总价均在走高

预售证在逐步开放，这是不争的事实；土拍价格也在走高，这也是真实的事情。买一套市区住宅的成本，越来越高。偏偏买的人还不见少……

个人预测和小道消息

根据听到的一些小道消息（不知真假的那种），这次的3宗宅地，吸引了不少开发商。更有一些之前没有驾临嘉兴的开发商蠢蠢欲动。但是，也有您意想不到的开发商退出本次土拍。

所以，我的预测是：

2018南-011号科技城地块，介于科技城的高价值和未来的超级利好，以及其自身的地块优势，这宗宅地大概率熔断，预计配建房面积在2000平上下。

2018嘉秀洲-004号秀湖地块，风景被遮挡，周边项目多，且地价都挺便宜（除了泓玺台）。故这宗宅地可能都不会熔断。

经开2018-9号城南地块，城南的宅地在香港兴业的掌控下，一直是高价，但是这次可能有点不一样。更多消息不能透露，哈哈。不过地块的熔断应该是能达到的。

明天就土拍了，欢迎打脸。完全主观的意愿上，我是期待底价成交，众开发商都不问津的。嗯，一个美丽的梦。

另外，明天还有三宗商业地块同时出让。