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海宁房价3万没跑了!楼面价超市本级地王、配建房历史第一!

2018-05-09 17:08:30            


老婆,出来看上帝!

还记得《大话西游》里的经典话语么……吴孟达说的,当时周星驰连用三次月光宝盒,第一次说的“哇,升仙啦”第二次说“啊,又升仙啦。嗯?我为什么要说个“又”字呢”,第三句话就是“老婆,出来看上帝”。

然后今天,我要说,网友们,出来看神迹啊!

 

今天,59日,嘉兴海宁,5宗宅地出让。3宗位于海宁许村镇,1宗位于海宁市区,1宗位于海宁长安镇。

5宗宅地,土地总面积15.3024万方,共吸金30.66亿元。共同创造了嘉兴土拍新历史。

 

40余家房企上演抢地大战

今天海宁的土拍,从开场就令人感觉不一般。报名参与土拍的房企,多达40余家,其中有我们耳熟能详的老朋友,也有资金雄厚、气吞山河的新朋友。

40余家房企,也创下了嘉兴自522土拍400余家房企抢地之后的最高值。说到这里,可能不少不了解522土拍的网友要疑惑了,这400余家和40余家,差的也太多了吧。

您可能有所不知,522土拍是摇号制,拼的是个概率,不少房企都会建多个马甲来参与土拍,用来提升概率。但这一次海宁的土拍,则是真刀真枪的“熔断+竞配建”,完全考验开发商的实力,这次土拍的40余家,可是实打实的,每一家参与的开发商,都是独立且颇具实力的个体。

 

一宗宅地成交楼面价超过了花语江南

今天的土拍中,海土字18058号,位于许村镇规划南大街西侧、规划前进街北侧的宅地,在开拍13分钟后,土地价格就达到熔断价,楼面价10659元每平。

最终,经过207轮的激烈争夺,该宅地最终被浙江侨福置业有限公司以上限57800万元竞得,楼面价10659/㎡,溢价70%,配建安置房面积21900㎡摘得。

楼面价10659元每平,甚至超过了嘉兴地王花语江南10040元每平)!

仅次于2017127日,桐乡土地限价前出让的振东新区两宅地(桐土储[2017]43号地块和桐土储[2017]42号地块的12243/m²和12209/m²)和201769日出让的海宁海土字17118号宅地(楼面价10752元每平)。

而配建安置房21900平,也超过了嘉兴市本级嘉禾金茂府的配建21600平!

 

要知道,这宗宅地土地面积仅30126平,容积率1.8,也就是建筑面积仅54226.8平。21600平的配建房,意味着这宗宅地有39.8%的面积将会无偿交付政府使用……

嘉兴目前为止第四高的楼面价,加上第二多(为什么是第二多,您往后看就知道了……)的配建房面积,出现在同一桩土地里,这桩宅地,必将载入史册!

 

第一配建房面积宅地同时出炉

同样在海宁许村的海土字18057号,位于许村镇临东路南侧、规划南大街西侧,在开拍后12分钟就熔断,最终经过242轮的激烈争夺,该宅地最终被海宁万城房产有限公司以上限104000万元竞得该地块,楼面价9771/㎡,溢价69.9%,配建安置房面积42600㎡摘得。

42600平的配建房面积,一举刷新嘉兴配件房最高面积记录,在原记录的基础上,几乎翻了一番……

这宗宅地土地面积为46275平,容积率2.3,建筑面积为106432.5平。42600平的配建房,占了总建筑面积的40%

对此,我只能说,真许村……

 

另外的3宗宅地,稍微正常那么一点儿

今天同时出让的,还有3宗宅地。

海土字18054号,位于许村镇万隆路南侧、天顺路西侧,土地面积24650平,容积率2.3

最终,地块被浙江佳源申城房地产集团有限公司以上限34600万元竞得,楼面价6103/㎡,保障房面积6000㎡。

海土字18049号,位于海宁长安镇汉帛路南侧、越川路东侧,土地面积32006平,容积率2.2

最终,地块被海宁市海盛置业有限公司(鸿翔)以上限65200万元竞得,楼面价9260/㎡,保障房面积8800平方米。

海土字18046号,位于海宁市区海宁大道西侧、江南大道北侧,土地面积19967平,容积率2.5

最终,地块被海宁万城房产有限公司以上限45000万元竞得,楼面价9015/㎡,保障房2160平方米。

出让要求:商业用房建筑面积比例不大于地上总建筑面积的20%,所有住宅为单身公寓套型,户型建筑面积不得大于60平方米(含公摊)。

 

为什么海宁尤其是许村的宅地价格能这么高?

这点要从嘉兴的地理位置说起,嘉兴位于上海、苏州、杭州之间。享有上海外溢和杭州外溢的双重优势。

近几年,“环沪环杭”宣传的实在火热。

自去年4月,嘉兴宣布全面接轨上海以来,嘉兴隐隐成为环沪城市之首,上海的购房者一批一批来到嘉兴,甚至在全国范围内,有了“北雄安,南嘉兴”的说辞(还好,海南救了我们……)。受益于此,嘉兴平湖、嘉善以及市本级的库存大量去化,房价获得了大幅上涨的空间。


而要说当前楼市最疯狂的,嘉兴还叫不了板,也许杭州算一个。这个疯狂,在杭州宣布买房要摇号前,达到了顶峰,那时候多少人漏夜排队啊。

现在杭州买房要摇号了,茫茫多的人空有现金没有房票,开始把眼光开始周边城市。外加杭城的互联网产业发展实在迅速,尤其带动整个城市经济,坊间甚至有了杭州将取代广州成为新的一线城市的传闻(其实在我看来,还有差距)。

于是环杭概念也愈发火热。

受益于此,嘉兴海宁、嘉兴桐乡,嘉兴市本级迎来了大量杭城购房者,或者看中杭州价值的外地购房者,房价上升空间也很大。

这些区域中,海宁许村和杭州走的最近。许村镇与其他乡镇不同,它是嘉兴临杭的最近点,现命名临杭新区。镇中一条人民大道直达余杭界,距余杭高铁站仅有6公里的距离,杭海轻轨更是直接在许村设立站点。交通优势极佳。又恰逢杭州大力拓展的好时机,许村自然承接了杭州外溢的使命,诸如绿城、碧桂园、万科、华景川等大鳄纷纷在许村落子。如此出色的地理和交通优势,外加处在发展的浪潮中,许村的土地价值,高的有道理。

另外,在2018322日,杭州正式公布了2018年的9个地铁项目,总共涉及到多条线路。其中地铁9号线一期和杭海城铁相连。

杭海城铁沿线站点包括了海宁的许村镇、长安镇、周王庙镇、盐官镇、斜桥镇,还有海宁皮革城、浙大国际学院。由此,海宁即将成为浙江县级市中唯一有地铁的城市!海宁的未来发展不可估量。

 

开发商都不是傻子,相反,他们是最精明的商人。所以,那些指责我唱多的网友们,我只是说了实话。

 

这些宅地的实际楼面价到底有多高?

在算账之前,您可能需要了解:1.     本次土拍是竞配建的,未来开发商建造的配建房,是要交给政府的,而且不出意外,是无偿交给政府。也就是说,我们算面粉价格的时候,这笔钱也是要算进去的。

明确了这件事之后,我们就可以算账了。一般来说,开发商的保本售价由这几个方面组成:拿地成本,财务费用,税收、管理费用,宣传、营销费用,建安成本。

我们初步估计(只是个大概数,每家开发商都不一样,这是机密,只能靠猜),财务费用为拿地成本的7%,税收、管理费用和宣传、营销费用合计为房价的15%,建安成本在计算精装修后,大约为每平4500元。

所以,不算配建房比例的房屋售价公式大概是:房屋售价=(实际楼面价*1.07+4500*1+0.15

然后有配建房面积的土地,计算公式和前面一样,只是实际楼面价发生了变化。给出实际楼面价的计算公式:实际楼面价=(地块总价/(地块面积-配建房建筑面积/容积率))/容积率。地块总价=土地总价+配建房房价。(假设配建房的建安成本和销售商品房的一样)配建房房价=配建房面积*建安成本。

所以,根据我自己的公式来测算,这几宗宅地最终出让时的售价,可能是这样的……

(我按照高的算的,别打我别打我),当初优优中环就是用这个公式算的,算出来的价格与最终售价(含车位)几乎一致。

海土字18058号,实际楼面价为20695元每平,最终售价30640元每平。

海土字18057,实际楼面价为16293元每平,最终售价28918.5元每平。

海土字18054号,实际楼面价为7357.7元每平,最终售价14228.68元每平。

海土字18049号,实际楼面价为11224.9元每平,最终售价18987.2元每平。

海土字18046号,实际楼面价为9626.13元每平,最终售价17020元每平。

 

开发商一览

海土字18058号,开发商浙江侨福置业有限公司。

这是一家大家不熟悉的开发商,百度一下后发现。浙江侨福置业有限公司创立于2009年 ,由浙江太平洋产业开发集团联合雷可澳投资有限公司共同投资建立,是浙江省09年度十强外资企业,也是浙江省外商投资企业协会副会长单位。

其背后的太平洋产业开发集团,才是巨头。连续入选世界500强和中国企业500强。2017世界500强位列第89位,稳居全球工程与建筑业私企第一;2017中国企业500强位列第19位。

海土字18057号,海土字18046号,开发商海宁万城。

21日在市本级摘得城市北侧,万科·中环公园旁宅地,使得嘉兴市区人第一次认识了海宁万城。

其实海宁万城在嘉兴海宁是叶良辰一般的存在,绝对的海宁一霸。这次在海宁拿地,也是理所应当。

海土字18054号,开发商浙江佳源。

这个就不用说了,嘉兴人都知道,本土龙头企业。

海土字18049号,开发商海宁海盛置业。

海宁海盛置业估计大家也没有听过,但实际上,它的背后是浙江鸿翔建设集团。该开发商在海宁、平湖等地均有项目,被评为嘉兴市“守合同重信用单位”称号;省建行信用“AAA”级企业;被评为浙江省“重合同守信用单位”称号。

 

嘉兴市本级怎么办……

海宁的房价创了记录,这下好了,压力都在市本级这边了。

66日市本级出让3宗宅地,位置可以说是目前市本级能拿出来的最好的了,于是起始楼面价也是高的吓人。抛去地产人的身份,作为一个普通市民,我本还抱着一丝楼面价能往下走的念头。可看到今天海宁这5宗宅地的出让信息后,已经彻底死心。

66日出让的这3宗宅地,大概率全部熔断,并且配建房面积不低。

嘉兴楼市的涨幅,还没有到头……


 

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