海宁房价3万没跑了！楼面价超市本级地王、配建房历史第一！

老婆，出来看上帝！

还记得《大话西游》里的经典话语么……吴孟达说的，当时周星驰连用三次月光宝盒，第一次说的“哇，升仙啦”第二次说“啊，又升仙啦。嗯？我为什么要说个“又”字呢”，第三句话就是“老婆，出来看上帝”。

然后今天，我要说，网友们，出来看神迹啊！

今天，5月9日，嘉兴海宁，5宗宅地出让。3宗位于海宁许村镇，1宗位于海宁市区，1宗位于海宁长安镇。

这5宗宅地，土地总面积15.3024万方，共吸金30.66亿元。共同创造了嘉兴土拍新历史。

40余家房企上演抢地大战

今天海宁的土拍，从开场就令人感觉不一般。报名参与土拍的房企，多达40余家，其中有我们耳熟能详的老朋友，也有资金雄厚、气吞山河的新朋友。

40余家房企，也创下了嘉兴自522土拍400余家房企抢地之后的最高值。说到这里，可能不少不了解522土拍的网友要疑惑了，这400余家和40余家，差的也太多了吧。

您可能有所不知，522土拍是摇号制，拼的是个概率，不少房企都会建多个马甲来参与土拍，用来提升概率。但这一次海宁的土拍，则是真刀真枪的“熔断+竞配建”，完全考验开发商的实力，这次土拍的40余家，可是实打实的，每一家参与的开发商，都是独立且颇具实力的个体。

一宗宅地成交楼面价超过了花语江南！

今天的土拍中，海土字18058号，位于许村镇规划南大街西侧、规划前进街北侧的宅地，在开拍13分钟后，土地价格就达到熔断价，楼面价10659元每平。

最终，经过207轮的激烈争夺，该宅地最终被浙江侨福置业有限公司以上限57800万元竞得，楼面价10659元/㎡，溢价70%，配建安置房面积21900㎡摘得。

楼面价10659元每平，甚至超过了嘉兴地王花语江南（10040元每平）！

仅次于2017年12月7日，桐乡土地限价前出让的振东新区两宅地（桐土储[2017]43号地块和桐土储[2017]42号地块的12243元/m²和12209元/m²）和2017年6月9日出让的海宁海土字17118号宅地（楼面价10752元每平）。

而配建安置房21900平，也超过了嘉兴市本级嘉禾金茂府的配建21600平！

要知道，这宗宅地土地面积仅30126平，容积率1.8，也就是建筑面积仅54226.8平。21600平的配建房，意味着这宗宅地有39.8%的面积将会无偿交付政府使用……

嘉兴目前为止第四高的楼面价，加上第二多（为什么是第二多，您往后看就知道了……）的配建房面积，出现在同一桩土地里，这桩宅地，必将载入史册！

第一配建房面积宅地同时出炉

同样在海宁许村的海土字18057号，位于许村镇临东路南侧、规划南大街西侧，在开拍后12分钟就熔断，最终经过242轮的激烈争夺，该宅地最终被海宁万城房产有限公司以上限104000万元竞得该地块，楼面价9771元/㎡，溢价69.9%，配建安置房面积42600㎡摘得。

42600平的配建房面积，一举刷新嘉兴配件房最高面积记录，在原记录的基础上，几乎翻了一番……

这宗宅地土地面积为46275平，容积率2.3，建筑面积为106432.5平。42600平的配建房，占了总建筑面积的40%。

对此，我只能说，真许村……

另外的3宗宅地，稍微正常那么一点儿

今天同时出让的，还有3宗宅地。

海土字18054号，位于许村镇万隆路南侧、天顺路西侧，土地面积24650平，容积率2.3。

最终，地块被浙江佳源申城房地产集团有限公司以上限34600万元竞得，楼面价6103元/㎡，保障房面积6000㎡。

海土字18049号，位于海宁长安镇汉帛路南侧、越川路东侧，土地面积32006平，容积率2.2。

最终，地块被海宁市海盛置业有限公司（鸿翔）以上限65200万元竞得，楼面价9260元/㎡，保障房面积8800平方米。

海土字18046号，位于海宁市区海宁大道西侧、江南大道北侧，土地面积19967平，容积率2.5。

最终，地块被海宁万城房产有限公司以上限45000万元竞得，楼面价9015元/㎡，保障房2160平方米。

出让要求：商业用房建筑面积比例不大于地上总建筑面积的20%，所有住宅为单身公寓套型，户型建筑面积不得大于60平方米（含公摊）。

为什么海宁尤其是许村的宅地价格能这么高？

这点要从嘉兴的地理位置说起，嘉兴位于上海、苏州、杭州之间。享有上海外溢和杭州外溢的双重优势。

近几年，“环沪环杭”宣传的实在火热。

自去年4月，嘉兴宣布全面接轨上海以来，嘉兴隐隐成为环沪城市之首，上海的购房者一批一批来到嘉兴，甚至在全国范围内，有了“北雄安，南嘉兴”的说辞（还好，海南救了我们……）。受益于此，嘉兴平湖、嘉善以及市本级的库存大量去化，房价获得了大幅上涨的空间。

而要说当前楼市最疯狂的，嘉兴还叫不了板，也许杭州算一个。这个疯狂，在杭州宣布买房要摇号前，达到了顶峰，那时候多少人漏夜排队啊。

现在杭州买房要摇号了，茫茫多的人空有现金没有房票，开始把眼光开始周边城市。外加杭城的互联网产业发展实在迅速，尤其带动整个城市经济，坊间甚至有了杭州将取代广州成为新的一线城市的传闻（其实在我看来，还有差距）。

于是环杭概念也愈发火热。

受益于此，嘉兴海宁、嘉兴桐乡，嘉兴市本级迎来了大量杭城购房者，或者看中杭州价值的外地购房者，房价上升空间也很大。

这些区域中，海宁许村和杭州走的最近。许村镇与其他乡镇不同，它是嘉兴临杭的最近点，现命名临杭新区。镇中一条人民大道直达余杭界，距余杭高铁站仅有6公里的距离，杭海轻轨更是直接在许村设立站点。交通优势极佳。又恰逢杭州大力拓展的好时机，许村自然承接了杭州外溢的使命，诸如绿城、碧桂园、万科、华景川等大鳄纷纷在许村落子。如此出色的地理和交通优势，外加处在发展的浪潮中，许村的土地价值，高的有道理。

另外，在2018年3月22日，杭州正式公布了2018年的9个地铁项目，总共涉及到多条线路。其中地铁9号线一期和杭海城铁相连。

杭海城铁沿线站点包括了海宁的许村镇、长安镇、周王庙镇、盐官镇、斜桥镇，还有海宁皮革城、浙大国际学院。由此，海宁即将成为浙江县级市中唯一有地铁的城市！海宁的未来发展不可估量。

开发商都不是傻子，相反，他们是最精明的商人。所以，那些指责我唱多的网友们，我只是说了实话。

这些宅地的实际楼面价到底有多高？

在算账之前，您可能需要了解：1.     本次土拍是“竞配建”的，未来开发商建造的配建房，是要交给政府的，而且不出意外，是“无偿”交给政府。也就是说，我们算面粉价格的时候，这笔钱也是要算进去的。

明确了这件事之后，我们就可以算账了。一般来说，开发商的保本售价由这几个方面组成：拿地成本，财务费用，税收、管理费用，宣传、营销费用，建安成本。

我们初步估计（只是个大概数，每家开发商都不一样，这是机密，只能靠猜），财务费用为拿地成本的7%，税收、管理费用和宣传、营销费用合计为房价的15%，建安成本在计算精装修后，大约为每平4500元。

所以，不算配建房比例的房屋售价公式大概是：房屋售价=（实际楼面价*1.07+4500）*（1+0.15）

然后有配建房面积的土地，计算公式和前面一样，只是实际楼面价发生了变化。给出实际楼面价的计算公式：实际楼面价=（地块总价/（地块面积-配建房建筑面积/容积率））/容积率。地块总价=土地总价+配建房房价。（假设配建房的建安成本和销售商品房的一样）配建房房价=配建房面积*建安成本。

所以，根据我自己的公式来测算，这几宗宅地最终出让时的售价，可能是这样的……

（我按照高的算的，别打我别打我），当初优优中环就是用这个公式算的，算出来的价格与最终售价（含车位）几乎一致。

海土字18058号，实际楼面价为20695元每平，最终售价30640元每平。

海土字18057号，实际楼面价为16293元每平，最终售价28918.5元每平。

海土字18054号，实际楼面价为7357.7元每平，最终售价14228.68元每平。

海土字18049号，实际楼面价为11224.9元每平，最终售价18987.2元每平。

海土字18046号，实际楼面价为9626.13元每平，最终售价17020元每平。

开发商一览

海土字18058号，开发商浙江侨福置业有限公司。

这是一家大家不熟悉的开发商，百度一下后发现。浙江侨福置业有限公司创立于2009年 ，由浙江太平洋产业开发集团联合雷可澳投资有限公司共同投资建立，是浙江省09年度十强外资企业，也是浙江省外商投资企业协会副会长单位。

其背后的太平洋产业开发集团，才是巨头。连续入选世界500强和中国企业500强。2017世界500强位列第89位，稳居全球工程与建筑业私企第一；2017中国企业500强位列第19位。

海土字18057号，海土字18046号，开发商海宁万城。

2月1日在市本级摘得城市北侧，万科·中环公园旁宅地，使得嘉兴市区人第一次认识了海宁万城。

其实海宁万城在嘉兴海宁是叶良辰一般的存在，绝对的海宁一霸。这次在海宁拿地，也是理所应当。

海土字18054号，开发商浙江佳源。

这个就不用说了，嘉兴人都知道，本土龙头企业。

海土字18049号，开发商海宁海盛置业。

海宁海盛置业估计大家也没有听过，但实际上，它的背后是浙江鸿翔建设集团。该开发商在海宁、平湖等地均有项目，被评为嘉兴市“守合同重信用单位”称号;省建行信用“AAA”级企业;被评为浙江省“重合同守信用单位”称号。

嘉兴市本级怎么办……

海宁的房价创了记录，这下好了，压力都在市本级这边了。

6月6日市本级出让3宗宅地，位置可以说是目前市本级能拿出来的最好的了，于是起始楼面价也是高的吓人。抛去地产人的身份，作为一个普通市民，我本还抱着一丝楼面价能往下走的念头。可看到今天海宁这5宗宅地的出让信息后，已经彻底死心。

6月6日出让的这3宗宅地，大概率全部熔断，并且配建房面积不低。

嘉兴楼市的涨幅，还没有到头……