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18年供地计划出炉后,未来秀洲区的房价怎么办……

2018-05-10 17:26:11            


2018年供地计划出台后,我们已经相继分析了经开区15宗宅地,以及南湖区的14宗宅地。今天,最终章终于来临,我们来看看秀洲区计划出让的16宗宅地。看看这些宅地的位置、大小,分析他们对未来所处板块的影响。

《供地计划》中,秀洲区共计划出让16宗宅地,总面积达到了84.441万方,在市本级三区中位于中间地位。

但是,这16宗宅地中,仅有5宗位于市区。市区的5宗宅地,土地总面积为19.334万方。有3宗位于秀湖西北侧,1宗位于乍嘉苏高速西,1宗位于高桥花园南侧。

另外的11宗宅地全部分布在乡镇,其中新塍镇成为主角,共计有5宗宅地出让。王江泾镇有2宗,王店镇有2宗,洪合镇有1宗,油车港镇有1宗。

 

高新区

秀洲区的市区宅地供应,全部集中在高新区。

整个17年,秀洲高新区共出让了两宗宅地,全部位于秀湖旁。

分别是522土拍中,卓越集团摘得的2017嘉秀洲-014号,土地面积88534方,现为卓越泓玺台;

928土拍中,正荣地产摘得的2017嘉秀洲-044号,土地面积72100方,现为正荣金茂·秀湖金茂府

而在1821日的土拍中,秀湖旁又出让了2宗宅地。

分别是中粮地产摘得的2017嘉秀洲-60号宅地,土地面积64695方。

和五芳斋集团摘得的商住用地(住宅面积不大于30%),土地面积43347方。

秀洲高新区现有库存

五芳斋的宅地不予考虑,中梁秀湖壹号院预售证已经全部领出的情况下,目前秀湖可售的新项目有三个,卓越泓玺台、正荣金茂·秀湖金茂府、中粮项目。

卓越泓玺台根据规划,能够提供1300套的住宅;

正荣金茂·秀湖金茂府和中粮项目的住宅项目暂无规划公布,我们无法精确计算土地可供应建筑面积,只能做个估算。

正荣金茂·秀湖金茂府,土地面积72100方,容积率为1.8,最终可提供的建筑面积为129780方。

中粮项目,土地面积为64695方,容积率为1.8,最终可提供的建筑面积为116451方。

以浙江省人均37.14方的居住面积和三口之家来计算,则这两宗宅地最终可转化约2210套住房(实际只会更多)。

故,秀洲高新区现在可出让的三个项目,大概能提供约3510套住宅。且这些住宅,将在不久后对外销售。

秀洲高新区计划出让宅地能提供的库存

秀洲高新区计划出让的5宗宅地中,有3宗位于秀湖西北部分,对秀湖旁的已出让宅地形成直接的竞争关系。

3宗宅地总面积达到14.2267万方。以之前秀湖出让宅地均为1.8容积率的规律来估算,则这3宗宅地可提供的建筑面积为256080.6方。

和上文同样的计算方法,则可得到,秀湖旁这3宗宅地,最终大约能提供2300套住宅。

另外2宗宅地在高照街道,也算是秀洲高新区。

由于周围没有新项目,也没有其余宅地出让,故这两宗宅地在出让后,将成为“独苗”,周边完全没有任何竞品,这对于拿地开发商来说,应该是一个利好。

高新区-16,位于乍嘉苏高速西侧,土地面积2万方。这宗小型宅地估算来看,大约能提供323套住宅。

高新区-20,位于高桥花园南侧,土地面积3.07万方。这宗宅地估算来看,大约能提供496套住宅。

故,秀洲高新区18年计划出让的5宗宅地,理论上能够提供3119套住宅。仅以区域来说,在18年的供地计划中,位于前列。

宅地的位置简析

秀湖旁的3宗宅地。高新区-17、高新区-18、高新区-19均位于秀湖的西北侧。呈南北向的直线排布。

3宗宅地中,高新区-17号宅地已经挂牌,将于6.6的土拍中出让。对于这宗宅地,我们在之前的土拍展望中,已经做了相应描述,具体请看https://mp.weixin.qq.com/s/B095AcdqLArB37fG5D87Pw

而相邻的2宗宅地,区域与高新区-17号宅地几乎相同,在这里就不多做描述了。目前来看,他们的宅地成交价,除了受到大环境的影响外,还将很大程度上受到高新区-17号宅地的成交价影响,若排头炮打的响,则这两宗宅地熔断没跑了。

而高照街道的2宗宅地,位置就显得不那么突出。

高新区-16号距北科建创新园较近,又在市区主要干道中山西路和G15乍嘉苏高速旁(且距离高速口较近)。这样的区位,虽有高速噪声的影响,但对于开发商应该还是有诱惑的。

外加秀洲区目前人才引进的力度较大,未来可能会有大量人口导入,这个区域存在可操作空间。

小体量、总价低的特性,也是不少开发商喜欢的。

高新区-20号宅地就没这么幸运了。虽然距离嘉湖公路较近,但由于“深入”高照乡,周边配套实在匮乏,最近也没有什么大的政策利好,所以难如开发商法眼。

好在周边没有竞品项目,交通上面也有优势,总价也较低,估计仍有开发商愿意试水。

秀湖,秀洲高新区的明珠

秀洲高新区的发展,可以说就是秀湖板块的发展。

举整个区域的力量,集中发展秀湖。依托于此,秀湖目前的利好不断,且有众多利好已经落地或在动工阶段。

学校 秀园路学校

学校位于秀湖西北畔,是秀洲国家高新区2017年初筹建的一所九年一贯制公办学校。项目用地85亩,总建筑面积59306平方米,学校规模为小学42班,初中18班。主要建设含教学楼、实验综合楼、行政综合楼、食堂、风雨运动场馆、室外运动场及其它附属设施。秀园路学校计划于20197月竣工,在2019年的秋季开学。建成后,学校可容纳学生2700余名。

秀洲区全民健身中心项目

秀洲区全民健身中心项目占地49431㎡,总建筑面积约106331㎡,建筑层数地上共20层,地下1层。健身中心不同于以往单一的体育场馆格局,创新采用多元化的中心理念。融入体育用品超市、电影院、美食等生活配套,真正面向全民。目前,该项目已经开工建设。

秀湖二期工程建设

秀湖二期景观提升工程建设也在紧锣密鼓的建设之中,预计在建成后,将形成一环三湖十景的空间布局结构。建设5公里环湖主步道,两条城市道路穿越秀湖,把秀湖分隔成南湖、中湖、北湖三个大小不一的湖泊,塑造音乐广场……等十个景点。

据介绍,景观提升工程全部完工后,今年7月秀湖将正式向市民开放。

商业的跟进

五芳斋摘得商住用地中,超过70%的面积将会用来做商业,也就是未来在秀湖东北侧,将有一个占地超3万方的商业体横空出世。

宅地前进的大方向

秀湖旁同阶段的住宅用地实在太多,导致开发商们不得不想办法区分客流,不“正面”冲突。

秀湖金茂府,主打品质牌,做改善大户型产品;

卓越泓玺台产品涵盖高层、洋房和别墅,产品线丰富;

五芳斋商住用地中的宅地部分,则以中小户型为主……

而这3宗计划出让的宅地完成出让后,开发商如何在户型和品质上做文章,也是值得关注的点。

 

新塍镇

新塍镇有5宗宅地出让。但是有2宗位于田园温泉理想小镇区域,很可能被田园温泉理想小镇的开发商拿走。

另外三宗分别是:

新塍-12,位于嘉塍公路南、河流东,土地面积3.1057方;

新塍-07,位于嘉铜公路东,土地面积4.3252方;

新塍-08,位于嘉铜公路东、嘉塍公路南,土地面积5.8826方。

新塍镇最近一次出让宅地要追溯到去年522土拍,位于新塍镇,虹桥路东侧、兴镇路北侧的2017嘉秀洲-015号宅地以6211元每平的楼面积被奥园地产摘得。

这次出让的3宗宅地,预计成交楼面价与2017嘉秀洲-015号相同。

 

王江泾镇

王江泾镇有2宗宅地出让。分别是:

王江泾-13,位于东方路东、虹桥路北,土地面积10.1476方;

王江泾-14,位于太平桥南、07 省道东,土地面积0.5457方;

王江泾镇最近一次出让宅地在今年的21日。2017嘉秀洲-58号宅地,被上海伟涛房地产以4087.5元每平的楼面价摘得。

而王江泾镇在17年已经出让了4宗宅地。

王江泾镇的地价在上升,不知道未来如何……

 

王店镇

王店镇有2宗宅地出让。分别是:

王店-10,位于花园路东、兴乐路北、宝华路西、常乐路南,土地面积4.1792方;

王店-11,位于花园路西、汇凯路北,土地面积1.2904方。

王店镇在今年的2.1土拍中,出让了2宗宅地。

中洲以4514元每平的楼面价摘得2017嘉秀洲-063号宅地。

嘉兴市梅里小城市开发建设有限公司以楼面价1264/㎡竞得2016嘉秀洲-062号地块。

而在17年,王店镇出让了2宗宅地。

王店的地价在飙升……

 

洪合镇

洪合镇有1宗宅地出让。

洪合-23,位于兴洪路南、兴国路北,土地面积3.5745方。

整个17年,洪合镇出让了1宗宅地,被浙江新大以6000元每平的楼面价摘得。

 

油车港镇

油车港镇有1宗宅地出让。

油车港-03,位于正原路东、正阳路北,土地面积12.6667方。

在今年21日的土拍中,金地补仓油车港,以总价58773万元、楼面价5813/㎡、溢价率68.48%竞得2017嘉秀洲-059号地块。

整个17年,油车港并无宅地出让,现在的油车港新房区域已经快成为金地的“一言堂”。金地还是否愿意在油车港落子,是一个关注重点。

 


 

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