土地价格遇冷，二手房市场投放量增多，预售备案频出，楼市开始转折？

前段时间自己家新房刚刚交付，这几天一直在忙着装修的事情。偶尔空下来刷刷朋友圈，大吃一惊。交付才一星期的新房，已经出现在中介的朋友圈中，出让的套数挺多，价格比我的个人预期稍低。

于是和中介朋友聊了聊天，了解了部分他接触的目前嘉兴市区二手房市场的情况。

1. 并没有出现房东大面积降价销售的情况

2. 成交量也没有萎缩，依旧在高位

3. 挂牌量在增加

决定市场经济的两个最重要数据，价格和供求关系，在目前嘉兴的二手房市场，正发生着变化。

遇冷的上海二手房市场

前段时间有个上海的知名地产人置换房屋，他看中的房屋，在例行讨价环节中，房东大大方方的给了60万总价的优惠。而他自己需要出售的房屋，则在市场均价上迟迟无人问津，最终只能降价30万成交。

从链家的数据来看，上海二手房市场，目前进入了严冬。房客的看房周期越来越长，成交的房屋都是断臂出货。

这与17年上海的二手房市场截然不同。究竟，怎么了？

1. 市场的需求被抽干了

大量限购政策的出台，使得上海的买房门槛大大提升。5年连续纳税+已婚状态，几乎让80%的上海外地人不能买房。之前的房价涨幅，又让有购房资格的人买不起房子。

而本地的上海人，已经在之前的涨幅中，抽空了资金储备，现在想要完成房屋购买工作，只能靠置换，可二手房的接手者拿不到房票。于是就陷入了死循环。

2. 一手房市场的冷淡

上半年上海新建商品住宅共计成交2.2万套，月均成交3700套，相比往年明显下降。同时分化严重，优质区块的住宅仍旧受到追捧，但更多区位一般的住宅，已经面临供大于求的状况。

3. 房客对未来的预期开始改变

越来越多的上海购房者相信上海的房价在短期内不会有大幅上升，于是他们在选择房屋时，愿意等，重新回到了“货比三家”的市场经济。

杭城之中，房企抛盘，土地底价成交

之前房价暴涨的杭城，在上周五连发7张预售，个别楼盘无须冻资，最低35万存款证明即可。其中，因限价延期开盘长达半年的碧桂园·东旭府，突然一次性推出所有1266套房源。这是杭州摇号以来，单盘推售规模之最。

联系到此前碧桂园叫停“全覆盖”战略，此举被业界解读为——开发商正加紧出货，争抢现金流。

同样是昨天，10宗土地，单日吸金超270亿，创历史第二。

但让人期待的滨江核心、翠苑、之江等宝地，无一封顶，溢价率止步40%。绝对地价，出现不同程度回落。

二手房成交量更是不敌去年同期。但挂牌量却暴涨5000套，不少房东开始悄然出货。

遇冷的嘉兴

7月首场土拍遇冷

无独有偶，在上海杭州纷纷“异动”之后，与其相距一小时车程的嘉兴，其土地市场，也在悄然发生着变化。

7月6日，海盐迎来本月第一场土拍，位于市区武原街道的一宗宅地出让，最终被海盐本土秦山房地产开发有限公司以底价摘得，成交楼面价5505元每平。

注：在今年1月末，海宁武原街道的一宗宅地被龙头万城以9540元每平的楼面价摘得。

鲜明的对比下，是开发商的谨慎而行。

今天，在与一位进驻嘉兴的开发商中层聊天中，了解到一个信息，7月末的嘉兴土拍，感兴趣的开发商并不多，可能有底价成交的地块出现。

土地市场，往往是一二手市场的风向标和重要定价参考。一旦土地市场遇冷，很可能对一二手房市场带来恐慌。

备案狂发

6月末，7月初，也就两个星期的时间，嘉兴狂发14个项目的预售证，共计预售备案3481套住宅。

吓死人的数据。可以说是嘉兴这段涨幅以来第一次备案发放速度大于去化速度。另据小道消息，仍有不少开发商想要加速申领备案，为此甚至不惜接近“零利润”备案。

房企的大动作

这场可能到来的转折，出现的着实有些突然。在这个月月初，许多房地产数据机构纷纷公布了今年上半年的销售数据。

数据表明，2018年上半年，共有138家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加12家；合计实现销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%；市场份额提升15.2个百分点，达到76.4%，行业集中度进一步提升。二线城市仍是房企业绩主动力，三四线城市销售业绩上涨明显。

中国指数研究院发布的数据显示，碧桂园以4136.8亿元的业绩占据榜单第一，恒大以3077.6亿元的业绩位列第二名，万科业绩也达到了3021.8亿元，居于榜单第三。

结果，业绩第三的万科在6月底召开股东大会，董事会主席郁亮表示，万科计划向“美好生活的服务商”转型，预示可能退出房地产业。业绩第一的碧桂园，也开始大量出售住宅。

种种情形，透露出意味深长的信号，大佬们认为上半年火热的销售情况，可能不会延续。

今年1-5月，全国楼市调控次数已经约160次，比去年同期增加60%。而如今各种政策态度，也在呈现这样的姿态，表态对于房地产的控制一如既往，而且可能会更严。

可以说，顶层态度已经表达的很清楚了，这场调控，必然是持久的。

而嘉兴，也从以往的面面都热，走向现在的好坏盘逐渐分化。

对开发商来说，未来只有造真正的品质楼盘，才能处在有利的位置；

对广大的购房者来说，风向已经悄然发生了变化，需要更加擦亮眼睛，毕竟，“房住不炒”。