半年出台192条限制政策，下半年可能继续加码，楼市的飓风刮起来了

2018年上半年，嘉兴楼市风风火火，开发商们风风光光，在配套价格没有下降的情况下，市区新盘的毛坯备案价逐渐站稳13000+高地。

而在这半年中，全国楼市却尽显分化态势。这厢暴涨，那厢急跌，调控大戏频频上演，表象波澜壮阔。

全国半年192条调控政策出台

据统计，2018年上半年，楼市调控政策累计高达192次，相比2017年上半年的116次调控，上涨幅度高达65%。楼市调控继续升级!

仅在6月单月，全国就有超过25个城市发布调控政策，累计房地产调控政策内容多达32次。其中涉及省份包括湖北、海南、辽宁、广东、北京、天津、浙江等，涉及城市包括西安、宜昌、徐州、深圳、西双版纳景洪、丹东、嘉兴、哈尔滨、青岛、杭州、长沙、佛山、武汉、石家庄等。

住建部牵头，各部委齐心

今年“五一”前后，住建部就房地产调控问题密集约谈全国12个城市，再次重申调控力度不放松并出台6大调控措施。

6月28日，住建部等七部门联合发布通知称，2018年7月初至12月底，将在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

三四线城市，成为调控的主力军

与17年一线城市唱调控大戏不同，这次中央的指挥棒挥到了三四线城市。截止6月底，超过20个城市出台限购和限售政策，其中限售已成为各线城市常用的调控手段。

买房摇号

去年7月，上海首先开始实施摇号买房。而到了今年上半年，在房市大热的二线城市，摇号买房已经成了标配。

成都、南京、杭州、武汉、长沙等城市都已经实施摇号买房。6月，深圳、青岛等城市也加入了摇号买房的大军。

点评：

摇号买房的政策初衷是好的，然而刚开始时供需存在极大的不平衡，“摇中买到就赚到”显然加剧了市场买房的急迫心理，这也导致“成都七万人抢千套房”的情况发生。

可到了6月末七月初的时间段，楼市出现神转折，杭州上海的一些地段一般的住宅，突然就没有了报名摇号的客户，上海金山区的新开楼盘甚至出现仅8人报名摇号的怪象。

限制企业购房

6月24日，西安发布全国首例楼市新政，暂停向企事业单位及其他机构销售住房。6月末长沙、杭州也紧跟西安的脚步出台相关政策，暂停企事业单位购买住房。

7月3日，上海市出台楼市新政：企业购房须满5年才能再次上市交易。并需同时满足：设立年限已满5年、在上海市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件。

点评：

不少上市公司打着各种幌子，通过子公司或者分公司投资房地产，趁机炒房，涉及金额之多实在触目惊心。此番将企业作为新一轮楼市限购的主角，势必会在更大范围内推广，也宣告了中国企业房产限购时代的到来。预计下半年，更多的限制企业购房将成为政策特点。

增加租赁住房供应

租赁住房方面，国土部和住建部联合发函同意全国11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案后，各地持续发力集体建设用地、建设租赁住房。2018年上半年，北京、上海、深圳、广州、南京、重庆、成都、杭州、厦门、合肥、郑州、武汉、佛山等城市相继加大租赁住房供应力度。

早在去年，北京、上海等大城市就已经出现100%自持宅地的出让，租售同权的政策自出台时就成为全国关注的重点。

在今年4月，北京首批企业自持租赁房项目万科翡翠书院启动预租。其两种主要户型：90㎡三居室月租金1.5-1.8万元(周边同等位置同等户型月租仅6000元左右)，十年租金180万起价，需一次性付清;180㎡复式四居室月租金为3-4万元，十年租金至少360万。

嘉兴嘉善在7月2日也迎来了100%自持土地的出让。最终该地块被国有公司以底价摘得。

点评：

租赁项目的租价竟然是市场租价的二三倍，显得有些离谱。这样的项目，目前的市场上可参考数据太少，不好做过多分析。但如果每一宗租赁宅地的租赁价格都这么高的话，租售同权还有很长一段路要走。

棚改货币化政策调整

6月25日，市场传闻称棚改项目合同签订审批权回收总行，今年将以实物安置为主。当天晚间，国开行侧面回应了棚改贷款的传言，称并未暂停所有棚改项目，进行中的项目仍在持续执行，但总行收回了棚改项目的合同审批权限，早前在分支行可签订的合同，现在也必须由总行审批。

棚改货币化的收紧，已经成为必然。

点评：

此番棚改货币化政策调整，可以说抑制房地产泡沫将成为监管机构对资本市场的重中之重，也预示房地产“去库存”政策将逐步退出。一些无人口流入，供需并不紧张的三四线城市，楼市将迎来风险。

房贷利率进一步提升

数据显示，2018年以来房贷利率持续走高，5月份，全国首套房贷款平均利率为5.60%，相当于基准利率的1.143倍，环比上升0.72%，同比上升18.39%。全国首套房贷款平均利率自2017年1月份起连续17个月上升。

嘉兴的贷款利率也在提升， 目前各大行的利率普遍是在基准利率的基础上提升20%，部分银行甚至提升了40%，达到商业贷款利率6.86%。

同时，银行对房企的地产融资也在收紧，甚至不少银行已经基本暂停房地产新增授信业务。去杠杆和金融监管在未来仍会逐步加强。

点评：

为调控楼市、防范系统性金融风险，提商贷高利率本是必经之路，但不少刚需因此被误伤。考虑到未来大洋彼岸的美联储加息步伐不停，中国房贷利率的持续提高仍是大概率事件。

另外，还有一个政策值得关注。

2018年各地继续上演抢人大战，甚至到了白热化的程度。先是南京、武汉、成都、西安、长沙等二线城市放出“送户口”、“送房补”、“免费租借办公区”等大招来吸引人才。

再是力求控制人口规模的北上广深等一线城市，分别出台针对高端和相关产业的人才引进办法。

最后阶段，天津全面放开落户政策的发布，将这场抢人大战推向了高潮，据称第1天就收到了30万人的落户申请。

嘉兴也在其中“插了一脚”。5月1日起，嘉兴市全面取消购房落户面积限制，允许城区、城镇有合法稳定住所（含租赁）人员，在居住地取得《浙江省居住证》条件下，当事人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等可以申报落户，其中城区申请落户时连续参加本市职工基本养老保险达到5年。本省户籍满5年的人员，可以不受上述条件限制。

但相比于其他大城市的“大放血”，嘉兴的“抢人政策”显得有些无力。

暗流涌动的嘉兴

与全国的大范围调控不同，嘉兴城在今年上半年的调控，显得有些“温柔”。（主要调控都在去年中段完成了）

二手房网签

为进一步规范我市存量房（二手房）交易行为，加强房地产经纪管理，防范交易风险，保障交易当事人的合法权益，我市的存量房网签工作不断提速。继去年我市的存量房网签系统上线测试后，从3月1日起，我市的存量房屋交易都将进行合同网签备案。

重启商转公贷款

5月21日，嘉兴市住房公积金中心宣布全市将于2018年6月20日起重启商转公贷款业务。6月13日，嘉兴市住房公积金管理中心发布了全市重启商业贷款转公积金贷款业务的相关细则。

九部门联合“整治”房地产市场

6月13日，嘉兴市建委等9部门联合发文，表示要加强对市区房地产市场监管，首次建议“摇号”销售方式！

早在2017年4月份，嘉兴市建委等7部门已经联合发文，对嘉兴市本级房地产市场开展整治。而在6月13日，还拉上了人行和银监，升格为9部门联合发文。

这一番操作下来，嘉兴的调控措施迈入“限购+限贷+限价+限售”的四限时代，目前嘉兴的楼市调控大概是这样的：

限购：在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

限贷：对申请购买首套住房的商业性个人住房贷款，本市户籍居民家庭首付比例不低于30%，非本市户籍家庭首付比例不低于50%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房，首付比例调整为不低于50%。

限价：新盘备案价严格调控。

限售：非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的住房，不得上市交易，不得办理转让公证手续；对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买的住房，取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。

不同于以往的“越控越涨”，这次系列调控的出台，让更多的地产人相信，楼市拐点将近。原因如下：

1. 涨幅源动力的缺失

16年下半年开始的全国范围内的涨幅（不只是嘉兴），很大程度上是由于“去库存”和“货币化棚改”政策的原因。而现在，显然已经超额完成了任务，随着“棚改货币化”的收紧和存库的减少，地方政府大多已经完成了自救。有购房意愿的居民也在这一波的涨幅中消耗了大量的资金储备。所以，涨幅的源动力，已经开始缺失。

2. 上层的决心

目前各大分析机构普遍预计，2018年下半年楼市调控力度将全面超过2018年上半年，特别是从7月初开始，多个城市将会继续全面加码，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，包括市场的平稳将在政策推动下逐渐出现。

“房住不炒”将继续是未来很长时间的主话题。

3. 市场的改变

从在“去库存”导致“供不应求”，到现在通过土地的大量出让达到供求平衡，甚至部分区域供大于求。市场的供求关系已经开始转变。

4. 分化的来临

优质的房产、优质的区域优势开始展现。以嘉兴为例，市区热门板块的项目仍受到追捧，但乡镇五县地区更多区位一般的项目，已经把分销当做主要的销售方式。

5. 房企的高负债

6月22日，中国人民银行发布了由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告(2018)》，认为房地产企业负债率偏高，偿债压力较大。据统计， A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿，平均资产负债率64.56%，其中63家房企负债超过百亿，34家房企资产负债率已经超过80%。

高负债意味着高风险，在如此高负债的背景下，不少的房企开始调整销售动作。龙头碧桂园叫停了“全覆盖”战略。

但是，嘉兴房价的大幅下滑并不太可能出现。

1. 环沪城市的房价对比

即使是经历过这一波涨幅，嘉兴的房价仍旧不在环沪城市前列。

2. 嘉兴本身的价值空间

融沪接杭，嘉兴的区位优势仍旧明显。

3. 利好的落实

这么多的利好，不可能一个都不落实的。

4. 维稳考虑

如果房价跳水式下跌，在高位买房的人会怎么样，我想大家都是清楚的。

所以，就嘉兴来看，未来房市进入稳定期是大概率事件。而处在过渡期的我们，更需要冷静下来，寻找真正的品质楼盘。毕竟，品质为王。