3天8楼盘备案，备案价突破天花板，这些楼盘的实际售价有多少？

上周嘉兴楼市还真是发生了不少大事，托大事的福，各大公众号的阅读量实现了井喷。类似“轨道交通+高架”和“宅地凉中凉”的信息已经大书特书，今天就不细说了。

今儿个主要说说，3天8楼盘领出预售证，价格突破“天花板”的事儿。并透露一些背后的故事……

3天8盘1760套住宅，价格大幅提升

7月25日台昇御景园的预售证出台后，嘉兴市本级又陷入了预售证空窗期，整整19天，无一预售公示。又恰逢嘉兴市本级的土拍刚刚结束，市场反馈并不理想。

于是，大家纷纷猜测，开发商是不是受到土地市场的影响，对未来的市场预期转向悲观，等预售备案出来的时候，价格会有所下滑。

事实证明，我们还是too young too simple.sometimes naive!（太年轻太简单，有时候过于单纯）

19天后，8月9日，王江泾正荣碧桂园·悦公馆，王店梅里·新嘉苑，世合理想大地·望湖居备案公示。

位于市区边境的望湖居，多层：11300 元/㎡，大平层：11900 元/㎡，较之前的水云居项目备案价格10900元/㎡，稍有提升。

8月10日，市区绿城·柳岸禾风、卓越·泓玺台、香港兴业·璟颐湾，三个项目公示，一看毛坯备案价，吓死个人……和大家预测的凉凉不同，这三个市区盘，毛坯备案价均突破了大家的预期。

绿城·柳岸禾风，最后一批房源领出预售备案，毛坯备案均价为高层11000元/㎡，较6月21日备案时高层10700元/㎡的毛坯均价，提升了300元/㎡。

卓越·泓玺台，第二次预售备案公示，毛坯备案均价为小高层：14400 元/㎡，高层：13900 元/㎡。较6月21日备案时毛坯13800元/㎡的价格仍旧走了上升曲线，并一举突破13800元/㎡的价格“天花板”！成为在花语江南之后，第二个备案价突破13800元/㎡的新盘。

个人认为，这是具有划时代意义的备案公示，在之后的文章中，会细讲。

香港兴业·璟颐湾，时隔近7个月后，迎来了第二次备案公示，毛坯备案价格多层：13700 元/㎡，高层：13200 元/㎡。较初次备案时12500元/㎡的均价也有了大幅提升。

但是，这点提升是有原因的，且听我慢慢道来。

8月13日，市区荣盛·祥云府、万科紫元·尚宸，二个项目公示。

荣盛·祥云府是首次备案，毛坯备案高层均价：11198元/㎡，比之周边绿城·柳岸禾风价格稍高（楼面价祥云府可是比柳岸禾风高了不止一点点……）。

万科紫元·尚宸是第二次预售备案公示，毛坯备案均价为高层13400元/㎡。较7月5日备案时毛坯13300元/㎡的价格稍有提升。

以上是整体的备案提升数据。

为什么备案价格这么高？

这是困扰很多人的问题，为什么这次新盘的备案价格，在原有基础上，继续走高且幅度提升不少呢？市场的大背景不是开始走冷，部分城市房价腰斩了吗？

我觉得，这些问题我们需要从两个方面来讨论。

嘉兴的楼市大环境

1. 土地价格下降是事实

从五县和市本级的土拍来看，嘉兴土地凉凉是事实，土拍价格普遍较之前板块最高价降低了近40%。

但是，从土地出让环节转化为住宅销售环节大概需要半年多的时间，现在这些“底价”宅地，入市已经是半年后的事儿了。而现在入市的，大多恰恰是以前的高价地，这些动辄过万楼面价的宅地，是必然会撬开备案价大门的。

本次备案楼面楼面价表

2. 在环沪城市中，嘉兴房价仍旧不是高点

嘉兴虽然经历了这一波的涨幅，但其房价在环沪城市中，仍旧不能算是高点，充其量算是中偏上（昆山、华侨、苏州、常州没一个比我们低的……）。外加嘉兴出色的地理优势，是周边大城市外溢人群的主要去处，所以开发商们还是对嘉兴的购买力有信心的（主要是对自己的分销能力有信心……）。

3. 利好发布的时间很耐人寻味

轨道交通信息和高架信息发布的时间很耐人寻味呐，多了就不说了。

4. 虽然市场在冷却，购房群体却没有大量减少

土拍信息出来以后，更多的人开始的不是恐慌，而是蠢蠢欲动，期待入场。这点我相信各位观察身边人，就能感受到，期待能够贷款选到好楼层，所以密切关注该方面的信息。

而密切关注市场走势的开发商，就更有理由相信，如果价格降低，则手上的房屋将会受到追捧，有这一点信息做支撑，开发商们就有信心在价格上不放松。

我们一个个楼盘来看

市区的六个盘，每个盘的情况不同，备案价的上涨幅度也有所不同，我们一点点分析。

世合理想大地·望湖居

与水云居是不同的项目，望湖居属于改善型的大平层，主打面积超过170平，户型上四开间朝南是标配，另加多层39.40.41号楼直临北湖公园，风景卓越，故在毛坯备案加上有所提升，是应该的。

绿城·柳岸禾风

“绿城盘+最后一次备案”，这样的信息，足够让它的备案价有所提升了。需要注意的是，在柳岸禾风结束销售后，城东板块未来可售楼盘的楼面价将得到跃升。

卓越·泓玺台

秀湖旁的10017元/㎡楼面价楼盘，楼面价仅比花语江南低23元/㎡，还是毛坯销售，没有精装部分的溢价。这样的楼盘，其毛坯备案价理应高一些。突破优优中环13800元/㎡的毛坯备案价红线，也是情理之中。

需要提醒的是，虽然泓玺台的毛坯备案价格目前是仅次于花语江南的存在，但实际上，卓越本身并没有多少利润可言。

香港兴业·璟颐湾

第二次备案，与第一次相隔近7月，备案也是提升了不少。从内部消息来看，这次备案价格的提升，主要是璟颐湾在建筑材料和工艺上做了升级。

用内部人员的话来说“光门厅用的石材就比一期的蓝洞石贵10倍”，可能有夸张的成分在，但也能证明香港兴业在璟颐湾的建材上，继续下了一番功夫。

精装仍旧是“很人性”的“厨房+卫生间全装，地板不装但赠送”的套路。实话实说，相比现在精装修各种各样的问题，香港兴业这样直接的选择，更让人喜欢。

在隔壁尚宸毛坯到了13300元/㎡的情况下，香港兴业多层毛坯13700元/㎡的价格，是能让人接受。目前尚不清楚其升级后的装标为多少，若仍旧维持第一次销售时的3000元/㎡装标，那真是很不错了。

荣盛·祥云府

首次备案，顶着7256.8元/㎡的备案价，拿到了11198元/㎡的毛坯备案均价，看着还算合理，但是横向对比周边，柳岸禾风3650元/㎡的楼面价，毛坯备案价能达到11000元/㎡，荣盛真是哭的心都有了。

万科紫元·尚宸

同时高层，本次毛坯备案价较前一次开盘时提升了100元/㎡，提升幅度在这一轮楼盘中是最少的。有优势的一点是，尚宸目前已经成为准现房了，一期即将交付，品质看得见，有意向的网友可以直接前往一期项目所在，一探究竟。

市区六盘预计售价

世合理想大地·望湖居

最小面积167平，最大面积429平，毛坯交付。

预计含车位售价：214.42w——559.91w

最小面积

绿城·柳岸禾风

最小面积89平，最大面积139平，毛坯交付。

预计含车位售价：112.6w——202.8w

卓越·泓玺台

最小面积92平，最大面积138平，毛坯交付。

预计含车位售价：149.11w——219.11w

香港兴业·璟颐湾

最小面积124平，最大面积216平，半精装交付。

预计含车位售价：210.92w——416.05w

荣盛·祥云府

最小面积89平，最大面积136平，精装交付。

预计含车位售价：121.94w——190.59w

万科紫元·尚宸

最小面积115平，最大面积142平，精装交付

预计含车位售价：207.68w——312.36w

请结合个人实际情况看盘……

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