土地价格走低，分化加剧，嘉兴哪些板块扛风险能力强？

在开始我们的正文前，先来看一些近期发生的事儿。

8月6日，杭州拱墅区宅地出让，最终成交价较年初直降近1.3万元，一夜回到三年前。注意，拱墅区是杭州主城区。 

同日，嘉善姚庄3宅地出让，均底价成交，楼面价在6500元每平上下，较顶峰时期降了36%。顶峰是2017年的事儿了，今年嘉善此前还未出让过姚庄地块。

而今年6月8日，嘉善西塘宅地以4800元/㎡的起始楼面价遭遇流拍，作为离上海更近的姚庄，显然在这一波风浪中表现的更好一些。

今日，海宁4宗商住用地出让，其中有一宗位于海宁“地王高发地”许村，最终该地块被北京远乾置业有限公司（远洋）以63700万元竞得，楼面价9008元/㎡，溢价57%。较5月9日“9771元/㎡的楼面价+42600㎡的配建房”，有了大幅下降。

另外3宗地块，2宗底价成交，1宗流拍。

杭州暂且不提，实际情况与嘉兴不同。就嘉兴五县这几宗土地的土拍来看，显露出一个很直观的情况：

优质地段的宅地，其土地价格能够保证位于相对高位；没有突出优势的宅地，其土地价格在这一波的浪潮中，几近沉没。

土地市场尚且如此，对环境更加敏感的一二手房市场，在这波浪潮中，会怎么样呢？

有两个现象

A

对二手房市场，我找了几个不同板块小区的7、8月份挂牌价。

8月价格相较7月均有了不同程度的下滑。

在中介的朋友圈里，也看到了二手房价与该区域新房价格相同的住宅，也就是说，媒体大书特书了近2年的一二手房价格倒挂现象，正在改变。

B

有没有注意到，在7月23日台昇御景园领取预售证之后，又有半个多月没有一家新盘领出预售证了。最近光听一堆开发商说准备开盘，但是实际领出预售证的，一个都没有！

这表明，可能新一轮的博弈开始了，本质还是拖，但斗争的优势方，却在悄然间发生了变化。

另外，嘉兴某一一直劝人买房的房地产自媒体，近期破天荒的发布了嘉兴地价下跌的消息，真是罕见啊……

种种现象表明，嘉兴的房子，未来肯定不会像现在这么好卖，更不会像现在这样，买到就是赚到（事实上，在今年5月之后买房的，很难说其有没有踏在短期高位）。

现在对买房这件事儿，购房者需要擦亮眼了，有条件买核心价值区的房产，千万不要去找价格相对低洼的周边房产，一旦跌起来，扛不住这股趋势劲儿。

所以今天来看看嘉兴各板块的信息，事先说明，没有收开发商一分钱，也不会讨论具体楼盘。

国际商务区

国商区，嘉兴市区南大门，新房储量么劳劳，目前潜在储备房源量8820套，且仍有大量空地可做宅地出让，今年计划出让9宗宅地，目前才出让了1宗，还有8宗待字闺中，初步计算，又能提供4500套住宅。

于是乎，国商区未来一定是地广楼多的区域，且楼面价很是平均，都是8300上下，未来竞争一定会异常激烈，在这种情况下，房屋品质更容易提升。

利好来看，万达、高铁是两大门神，外加金融中心、新医院等等利好，未来可期。但想发展成南湖新区这样的成熟板块，仍需要时间。做个参考，南湖区从规划建设到成熟，用了10余年……

这一轮的风暴，可能会造成国商区楼盘的价格阻力。

科技城

东南角的“宝地”，别看现在有点不伦不类、偏的一批，但是人家利好多啊，在南湖新区发展完成后，彻底成了整个南湖区的“亲儿子”，资源倾斜的都有点看不下去了，仅就教育资源来看，现有实验小学，未来还可能有“北京名校附中”附校……

说白了，这是一个吃利好的板块，利好落实，板块价值水涨船高，利好溜走或者不完全落实，就显得有点惨了。好在，目前计划大力发展基建，利好落实的可能性很大。

房屋储量也很多，潜在有4116套，今年计划出让4宗地，目前出让了3宗，完成出让计划的可能性很大。受楼面价的影响，未来新盘品质大概率层次不齐，考验眼力见儿的时候到了。

这一轮的风暴对科技城很可能有不小的影响，这点已经在土地成交价的走低上有所表现。

秀湖板块

整个秀洲区“举家之力”发展的板块，差不到哪里去，但你要说好到哪里去，也说不上。起步晚，发展的也不快，周边可供应宅地还是很多。储量来看，位居嘉兴板块第三位，潜在有3775套。计划今年还将出让2宗住宅，预计能提供约1600套住宅。

秀湖板块的教育资源在这两三年内表现的出乎意料，浙师大屡创佳绩，秀园路学校还在建设中。现在的利好也大多开始动工，虽然有些慢，但至少开始前行。嘉兴几乎所有的交通规划都有秀洲区，BRT、地铁、高架“七射中的一射”……

目前来看，秀湖板块地价有些偏高，存在下探风险，需要有所防范。

湘家荡

一个很有意思的板块，不仅仅是地价，还有规划。地价看一张图就知道，7月末土拍那次自卖自买不能算。

规划上，搭了东部新城的顺风车，又有这么大一个天然湖泊，看着不错，但奈何嘉兴城区人就是不买账，也是愁坏了一众开发商。

城南

不知道为什么一下子变得超级火热的板块，目前应该是嘉兴板块龙头。姚家荡的威力十足。

但是库存和学校不太理想，存粮看着还好，有1997套，但是可出让的宅地数量已经不多了，今年已无计划出让宅地。学校方面虽然引进了一中实验学校，但毕竟不是公立学校，解不了近渴。

长水路以南的大片空地，将成为其扩展的重点，但西侧的工业园，将会是掣肘。预计未来不会像现在这样占据热度龙头。

城西

没有多少地了，而且也不是啥热门板块，石臼漾湿地周边已经消费的差不多了。储量还好，有1884套，对城西来说，足够了，毕竟不是外地购房客心仪的板块。

杉杉IN象的开业对周边有不小的益处，城西的居民素质一直是可以的。估计未来仍旧是不温不火的状态。

城东

从价值洼地一跃而起，变成价值“小”洼地。作为连接市区和湘家荡的板块，可谓和湘家荡是一荣俱荣、一损俱损的情况，近期出让的土地不少，导致库存不少，有1804套。

目前来看，没什么市区利好是直接冲着城东区的，地价7500可能达到了短期上限，而且有下跌的可能。

南湖新区

市区成熟板块，经过10年的建设，已经成为最强板块之一。

硬伤是几乎没地了，库存还有一些准现房。核心区域在今年也没有宅地的出让计划。

可以说，南湖新区和主城区，是最能抗跌的两个板块。

主城区

嘉兴老城区，老嘉兴最有归属感的板块，和所有城市的老城区一样，新盘不多，可出让的土地几乎没有。

目前库存有1087套（这是把边边角角都算上后的数据……），物以稀为贵，主城区将在这一轮风暴中坚如磐石。

运河新区

很悲催的在机场航线上，虽然嘉兴机场的班次肯定不会很多，但也算是个影响（飞机声音比高架严重多了）。

现在房子很少，储量上来看，只有547套，今年还计划有一宗宅地出让，考虑到板块优势和稀缺性，预计价值不低。

运河新区算是前10年重点发展的地块，许多新盘都是在那个时候建起来的。现在经开万达落户之后，其板块价值算是有了依托。预计在风暴中所受到的影响不会很大。

嘉兴各板块522土拍后的最高地价图（不含花语江南）

几个主要板块就这么简单概括了，其实就我个人来看，嘉兴人不用过分担心，嘉兴的房价不太可能大幅下跌。

一是在环沪城市里，嘉兴的房价并不算很高，打出头鸟的这一枪怎么也打不到嘉兴；

二是嘉兴的房价和周边上海杭城比，还是有很大的落差，没有房票的外溢客，仍旧会选择嘉兴；

三是嘉兴的基建正在落实。

所以，最大的可能是，不管外面风吹草动，我自巍然不动，最多稍稍低头。