嘉兴土地市场流拍与低溢价率的背后，是一次与你我息息相关的洗牌

昨天，嘉兴平湖港区一宗宅地挂牌拍卖，该地位于港区三里桥地段，土地面积2.73万方，容积率1.4，挂牌起始价5946元/㎡，最终在挂牌期间没有收到任何报价，导致流拍。

事实上，平湖近期出让的三宗宅地，无一例外的全部流拍。

9月3日，平湖港区宅地挂牌楼面价6359元/㎡，遭到流拍；

8月21日，平湖新仓镇宅地挂牌楼面价2732.1元/㎡，遭到流拍。

而在全国范围内，据中原地产统计，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗。不仅仅是我们这样的三线城市，一二线大城也遭受重击。

一线城市土地流拍13宗，创下2012年以来的新高；

二线城市土地流拍154宗，同比增长200%……

更多的土地即使成交，也都是以极低的溢价率底价成交。

一时间相关报道频出，人心惶惶。

为什么流拍、底价成交频出？

首先，我们先看昨天平湖流拍的那宗宅地。

1. 位于乍浦港区三里桥，人迹罕至，周边没有景观风景；

2. 容积率1.4，做不了高层，大概率是“少量洋房+联排别墅”的设计，面向高端改善人群，但周边环境很难吸引到此类人群；

3. 起始楼面价近6000元/㎡，房屋造价成本差不多是12000元/㎡，预计售价在1.5万元/㎡上下；

4. 今年港区成交的宅地，最高4708元/㎡的楼面价……

所以，这宗宅地的流拍，真的不能怪开发商。

其实市场上的流拍或者低溢价率成交，大多是这样的情况。

A、定价太高

以嘉兴的土地为例，之前的土拍中，宅地起拍楼面价在4500元/㎡上下，开发商有极大的叫价空间，主导权在开发商，恰逢楼市环境好，大家也乐得把土地价格往高了叫，良性竞争居多（不过这样可能会出现类似几个开发商私下串通低价拿地合作开发的情况）。

后来，发现这样的土拍方式没有效率又有漏洞之后，政府进行了改变。直接把土地定价调高，而那时由于楼市环境依旧火热，此举大大缩短了土拍所用的时间，提升了工作效率。但是现在楼市环境冷却之后，高土地定价就成了土地成交的最大阻碍。

B、要求太多

拿7月末流拍的市本级凤桥宅地为例，政府回购房比例高达67%，还要求全装修，这当然没有开发商吃得下。

上海前段时间终止出让（差不多就是流拍了……）的宅地，政府要求竞得方：配建建筑面积的5%作为保障房并无偿移交给杨浦区；按受让年限自持不低于建筑面积的15%作为租赁住房；无偿代建规划打虎山路文体中心、为老服务中心、养老院、公共绿地等公共服务设施。

在备案价被不断限制的当下，开发商本身的利润空间已经被压缩，还要无偿提供这么多服务……

C、开发商怂了

在调控加码，融资渠道掐断的背景下，房企真的很缺钱。

据Wind数据粗略统计发现，上半年，136家上市房企最新资产负债额超过10万亿，平均负债率约80%。更为关键的是，这些债务，大多在未来3年内都会到期。

这样的情况下，想让房企继续斥资拿高价地，真的是有些强人所难了，尤其现在拿地的保证金需要房企自己交。

不过说到底，还是房企对未来楼市价格上涨的预期，发生了变化。

但是，流拍变多、底价拿地的情况不断增加，是不是就意味着土地价格骤降呢？

数据说话，这是一张嘉兴土拍价格图，从图中可以看到，2018年嘉兴市本级的土地市场相较2017年，除了一些个别板块外，总体下降幅度并没有我们想的那么夸张，只是溢价率没有那么高了而已。

在7月末的土拍过后，我们特地做了分析，土地价格并不存在外界媒体宣传的腰斩一说，最多只是小幅回落。

与之对应的，房价自然也不存在腰斩下跌的可能。

事实上，从数据层面，嘉兴的新房价格目前并没有任何下跌，相反随着备案价格的松动，新房价格还有了一定程度的小额上浮。

目前能看到的，更多的是成交量的冻结，二手房市场的冷却，政策锁住流动性的效果已经显现。

说白了，是对楼市的调控开始显露成效。

未来房产市场必然是在“稳”中逐步让出经济的龙头地位。

一个国家正常的收入和发展结构，应该是非房地产税收作为最主要的收入，而不是从住房和教育这样的民生领域攫取财富。

2017年，全国（地方+中央）一般公共预算收入172567亿元，其中税收收入144360亿元，同比增长10.7%。税收收入里面土地和房地产相关税收：契税，土地增值税，房产税和城镇土地使用税相加为14785亿元，同比增长4.6%。

另外除了一般预算收入，还有政府性基金预算收入，2017年全国（地方+中央）为61462亿元，同比增长34.8%，其中国有土地使用权出让收入52059亿元，同比增长40.7%。这样一计算，2017年土地出让金+相关房地产税收为66844亿元，占到了全国收入的28.56%

而在2016年，土地出让金+相关房地产税收为50446亿元，占全国一般公共预算收入的159552亿元+政府性基金预算收入46619亿元的24.47%。

卖地收入+房地产相关税收，占全国财政收入（含卖地等政府性基金收入）比例从2016年的24.47%，到2017年的28.56%，因此可见全国财政收入对房地产的依赖还在加深。

而事实上，我们已经认识到了问题的严重性，我国目前改革的方向，是逐渐降低来自房地产的收入比例。

据宁南山的说法，未来我们需要用十年左右的时间，将目前25%左右的收入比例逐步下降到20%，15%甚至10%以下，让房地产和教育回归“以人为本”的发展轨道。

不然最终结果就是四个：

1.贫富差距越来越大，有产者的资产增值远远超过无产者的劳动增值，社会分裂为有房者和无房者阶层，且难以跨越。

发达国家是阶层固化型社会，但是其社会是橄榄型的，中产占主流，富人和穷人是少数，所以社会还算稳定。

而在一个发展中国家，阶层固化是非常危险的事情，因为中产还不是主流，必须要保持向上通道畅通，不能用房价把人们隔绝开来，让社会分裂。

2.年轻人居住条件越来越差，房子越买越小，彻底香港化

3.年轻人支出被房产和房租绑架，不得不压抑在消费品和服务的支出，大大限制通过消费提高自己生活水平。

4.超低生育率，生得起养不起，干脆不生。

所以，未来的楼市“稳”定，是必然趋势，也是房产税发行的先决条件。

扯远了，说回土地市场，即使921土拍这几宗宅地全部低价成交，我们会看到什么现象？

主城东板块，楼面价5516.8元/㎡，带设计方案、带幼儿园，配建人才住房、全装修，开发商的成本，不会比旁边的祥云府低多少。

西南临空板块，楼面价5297.5元/㎡，大大超过周边优优华府楼面价，创下板块楼面价新高。

秀湖板块，两宅地均价7578.3元/㎡，比正荣宅地贵了近1000元/㎡。

土地价格降了很多吗？一点也不……

所以，这场巨大博弈的背后，最终达成的是楼市的稳定，开发商利润减少，将面临洗牌；上层将重铸经济模块，淡化房地产市场主导地位。

至于很多人唱空的“房价腰斩”，显得无稽之谈了。