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三伏暑热,二手房遇冷,新房降温!金九不容乐观,租房却可能迎来春天?

2018-09-05 14:51:57            

周三好,不知昨天放在文末的视频大家有没有看,愿你我永远年轻,永远热泪盈眶。

早晨我负责打扫公司卫生,扫地扫了一圈,灰尘没有多少,公司运营组小姑娘的头发却很多,看来最近小姑娘的脱发问题hin严重啊!工作压力太大了?

心疼,心疼。

 

No.1流拍频现 土地市场不怎么好过

据房地产研究院93日发布的《20188月份40城土地市场报告》显示整个8月,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,多项指标增幅有所收窄。

数据显示,8月,全国土地市场成交面积整体平稳。其中,一线城市土地成交面积环比增长18.7%,同比下降25.8%;二线城市土地成交面积环比增长38.3%,同比增长39%;三线城市土地成交面积环比下降24.3%,同比增长63.1%


土地出让均价同比下降。2017年的疯狂之后,2018年还是迎来了转折,而且仍旧在持续下滑。

这是一张南京土拍的对比图,能够清晰地看到2018年南京各地区土地成交价较之前最高价有了明显的下滑。

我自己也做了一张嘉兴的土拍价格图。直观清晰地看一看。

 

可以看到,嘉兴各板块土地价格确有下降,但除了一些个别板块外,总体下降幅度并没有我们想的那么夸张。

我想,原因主要有这几点:

1. 利好不断,支撑房价向上运行

快速路、轨道交通、机场等利好的不断推出,使得不少人仍旧看好嘉兴的未来发展,也使得嘉兴更有资本和底气度过这一轮的价格冲击。

2. 原先的价格洼地,现在价值逐渐被承认

2016年以前,嘉兴的房价可以说是对不起它优异的地理优势的。这一轮的涨幅,把嘉兴这座城市的房屋价格从原先的洼地给拖了出来。更重要的是,也让更多的外人看到了嘉兴的价值,目前,嘉兴在环沪城市中的价值逐渐被承认,而且,相较于其他环沪城市,我们的房屋售价仍旧不贵。

3. 定价走高,0100的博弈

不知道各位有没有发现,目前嘉兴的土地出让起始价,现在是越来越高了。拿921土拍为例,秀湖旁的两宗宅地起始楼面价直接上了7578.3/㎡,本身就没多大的溢价空间。对于开发商来说,要么接受这个价格,要么选择不竞拍。这是一道0100的选择题。


再来看看最近的一次嘉兴市土拍情况,93日,平湖港区宅地挂牌拍卖,最终在挂牌期间没有收到任何报价,导致流拍。

当时还有不少媒体借此宣告土地市场的再次降温,其实我们深入来看:

6359/㎡的起始楼面价是造成本次土地流拍的主要原因,纵观今年港区成交的宅地,最高4708/㎡的楼面价。而这种宅地的起拍价在此基础上提升了1651/㎡。

这一价格,在目前的大环境下,开发商是肯定不愿意冒着风险吃下的;上面又不愿意降低起拍价,造成自己的经济流失。两方博弈下,只好流拍。


所以,现在看土地拍卖市场,不能只是从流拍和低溢价率看,要看到其背后的价格博弈,通过价格的博弈,去判断上层和开发商对未来走势的不同看法。

就目前来看,有些像二手房市场,房主不愿意降价,保持原有价格在观望;购房者不愿意入场,持币在观望。

 

No.2二手房、新房市场乌云密布

最近和朋友圈的二手房中介聊天,他们过得着实不怎么好。二手房成交量下滑明显。有中介透露,来咨询的客户都少了,成交量更是只有高峰期的两三成。

由于前段时间的行情透支了市民的购买力,而且现在部分二手房的报价仍然虚高,所以很多购房者不愿意出手,二手房市场由此进入博弈期。另一方面,现在一手房的推盘量在增加,购房的门槛也有所降低(支持贷款),又仍旧处在毛坯备案的限价中,使得一些市民将目光重新转向了一手房。

相信网友们对此也有感受,中介的报价并没有降低多少,但周围朋友对二手房的热情明显下滑,观望的居多。照这个态势走下去,不出多久,嘉兴的二手房市场将会迎来降价潮。

 

二手房市场不好过,那么新房市场呢?

先看看前段时间开盘情况,以下均为开发商说辞。

8月26日,卓越·珑府首开,现场人山人海,1个小时的时间,劲销2.7亿。

8月26日,台昇御景园开盘,用时22分钟,205套住宅全部成交,劲销3.39亿。 

8月24日,祥云府完成了首开,劲销3.5亿。

8月24日,卓越·泓玺台加推,高层去化近90%。

8月27日,香港兴业·璟颐湾加推,基本全部去化。

注意到没有,这一溜的楼盘,即使是开发商说辞,也很少有说自己售罄的。即使说了“(基本)全部去化”,所需的开盘时间也远远超过了上半年的“1分钟售罄”。

而据我的了解,个别项目的内部销售人员透露,他所在的项目,实际去化可能还没达到50%(通过进一步的“逼问”,我突然发现,50%都是说多了)。

另外一些楼盘,由于开盘情况不太敢对外宣传,可能您都不知道它已经开过盘了……

 

与此同时,更多的新盘项目纷纷选择“精装改毛坯”销售。

目前明确毛坯交付(至少是首开毛坯)的项目:雅居乐金茂·中央公园、秀湖金茂府、卓越·泓玺台、、淮矿·东方禾苑、佳源·城南印象、鹭栖湖荣盛·祥云府万城·赞园台昇御景园新中国际……

今天还听到一个消息,某国商区超级大盘,前期精装宣传的杠杠滴,内部也在讨论是否要做毛坯,而且好像,支持毛坯的人比较多……


之前精装项目纷纷进入嘉兴市本级,是为了溢价,由于一手房毛坯备案价受到限制,开发商们“迫不得已”另辟蹊径,同时也是受益于出色的大环境,房子开盘即售罄,即使加上了精装溢价,大家也觉得买到就是赚到。

而现在,开发商们在一手房备案门槛并没有完全打开的情况下,主动寻求精装改毛坯,放弃溢价,这也是一种明确的信号。市场不好做了,我们要冲业绩了。

不知道看到其他楼盘的开盘“盛况”,开发商们有没有一种“兔死狐悲”的伤感。

 

这也就是为啥,我一直说,往后的形式,对刚需购房者越来越友善,指不定哪天就取消“购买车位者优先”的规定了呢。

 

No.3秀洲区新增两所学校、居住权被列入法案

秀洲区在这个开学季新增两所新学校。

两所学校均在油车港,一所是麟湖小学也就是原来的油车港实验小学。创办于1909年,现有南、北两个校区,50个班共2150名学生。其中,南校区投资1.05亿元,建筑面积2.9万平方米,于秋季新学年投入使用。

另一所是秀洲区栖真学校,栖真学校占地近22000平方米,有三幢教学楼,建筑面积达5600余平方米。

另外,827日,备受社会关注的民法典各分编(草案)提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。居住权相关内容被首次写入民法典物权编草案中,并单列一章。

租售同权离我们越来越近。

 

好了,今天的主要内容就是这些。最近全国各地都在说“娘炮”这个词,从“小鲜肉”到“娘炮”……我想这个转变已经说明一些问题了。

明天见。


 

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