2018全年地产调控超450次，2019年需谨慎前行

2018年，在中央“房住不炒”定位和“因城施策、分类调控精神”的指导下，各地政策持续加码，年内累计各项调控政策超过450次，成为历史上房地产调控最密集的一年。正是在这一从严调控的背景下，全国楼市经历了从局部过热到整体降温的过程，市场预期出现了积极变化，房价、销售、投资、地价等多项房地产指标均明显降温，调控取得了阶段性成果。

直至年末，部分城市才重新出台利好政策，逐步开放受限的房地产市场。

全国楼市相关政策大事件

3月，两会政府工作报告进一步强调“房住不炒”定位，继续实行差别化调控；

5月，住建部约谈了西安、海口、三亚、成都、太原等12个城市，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出6大具体措施；

6月，住房城乡建设部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动；

7月31日，中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，楼市正式进入强化调控阶段；

8月，全国多数地区市场观望情绪增强，投资投机热情下降，再加上8月17日住建部又约谈了海口、三亚、烟台等5个城市，再次强调“房住不炒”；

9月，市场形势逆转，进入下行通道。在龙头房企万科喊出“活下去”的口号后，更多房企市场预期发生改变，打折促销及降价的项目开始增多，售楼处遭业主“维权”事件也不断上演，个别楼盘遭到了打砸售楼处、拉横幅“维权”、甚至要求退房等较为激烈的行为，市场“秋凉”感受明显。与此同时，国务院关于货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热起到了加速降温的作用；

10月，新华社、人民日报等央媒集体发声“调控不放松，不能半途而废”，令部分开发商和住房投资者对于调控政策放松的预期落空；广州部分区域调整限价；

11月，全国商品房销售面积连续3个月同比下跌，且降幅扩大，市场预期明显转变，消费者观望情绪较浓；17个热点城市二手房价环比下跌，这是最近4年来首次出现连续2个月超过10个热点城市二手房价格下调，其中一线城市二手房价连续3个月环比下跌。与此同时，全国房地产开发投资累计同比增速降至全年最低值，全国300城市土地流拍数量创新高、土地平均溢价率创新低，多个指标均显示全国房地产市场整体降温；

12月，中央经济工作会议再次强调“房住不炒”定位，坚持因城施策、分类指导；12月18日和19日连续两天时间，就有菏泽市取消限售政策、广州市松绑商服类物业限购政策以及珠海金湾、斗门两区降低限购条件等事件发生；

12月26日，赶在年底的最后一班车，湖南衡阳市发改委联合住建局发布了《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》，拟自2019年1月1日起取消限价。

小结

2018年，是历史上房地产调控最密集的一年，大大小小的调控超过150次，7月31日的中央政治局会议为全年的地产调控定下基调，虽然年底部分城市调控稍有放松，但整体仍旧出于收口状态。

2018嘉兴楼市大事件

2018.4 《嘉兴市户口迁移若干规定（试行）出台》，取消购房落户面积的限制。

2018.5 嘉兴市住房公积金中心宣布自2018年6月20日起，在嘉兴全市重启商转公贷款业务 。并于2018年6月公布施行细则。

2018.6 嘉兴九部门联合发文加强房地产市场监管,首提摇号销售。

2018.8 嘉兴市建委等10部门联合发文将在全市开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动。

截至目前（2018年12月）嘉兴限购政策

　　一、嘉兴市区范围(南湖区、秀洲区、经开区)

　　1、限购政策

　　非嘉兴市户籍家庭限购1套，包括新建商品住房和二手住房。

　　2、限贷政策

　　首套房商业贷款：嘉兴市户籍居民家庭首付比例不低于30%，非嘉兴市户籍家庭首付比例不低于50%。

二套房商业贷款：拥有1套住房且相应购房贷款未结清的嘉兴市户籍居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房，首付款比例调整为不低于50%。

　　二、嘉善县

　　1、限购政策

　　非嘉善县户籍家庭限购1套，包括新建商品住房和二手住房。

　　2、时间标准

新建商品住房以“嘉善县网上备案信息系统”新建商品住房买卖合同签订备案时间为准，二手住房以契税缴纳时间为准。

三、平湖市

　　1、限购政策

　　在全平湖市范围内暂停向·在平湖市拥有一套及以上住房的非平湖市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

　　2、时间标准

新建商品住房以“平湖市网上备案信息系统”商品房买卖合同签订备案时间为准，二手住房以契税缴纳时间为准。

　　四、海宁市

　　1、限购政策

　　在海宁市范围内暂停向拥有1套及以上住房的非海宁市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

　　2、时间标准

　　新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准。二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间或房产交易部门房屋买卖合同当面签订时间为准。

　　五、海盐县

　　1、限购政策

　　在海盐县范围内暂停向拥有一套及以上住房的非海盐县户籍居民家庭出售住房(包括新建商品住房和二手住房)。

　　2、时间标准

　　新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准。二手住房以契税缴纳时间为准。

　　六、桐乡市

　　1、限购政策

　　在桐乡市范围内暂停向拥有一套及以上住房的非桐乡市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

　　2、时间标准

　　新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准。二手住房以房产交易管理部门受理时间为准。

除嘉兴市区外，其余各区均只是限购，但并未限贷。

嘉兴周边城市房地产限购、限贷政策

湖州

限购：无

限贷：按照国家统一标准

昆山、太仓

限购：非本市户籍居民家庭购首套房需提供两年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计一年纳税或社保证明，非本市户籍居民家庭禁购二套房。本市户籍家庭禁购第四套房。

限贷：首次购房的最低首付款比例不低于30%，有过贷款记录、有一套房贷款已经结清的首付比例均为50%，有一套房且贷款未结清的首付比为80%，对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

无锡

限购：暂停对已拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品房。

限贷：居民家庭首次购买普通住房申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例不低于30%;已拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例由不低于40%。

南通

限购：无，但启东规定非启东籍居民购房3年内不得上市交易

限贷：按照国家统一标准

宁波

限购：非本市户籍居民家庭在海曙区、江北区、鄞州区行政区域内拥有1套及以上住房的或不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的，暂停在限购区域内购买住房(含新建商品住房和二手住房)；在海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区行政区域内新购买的住房，须取得不动产权证书满2年后方可转让。

限贷：在限购区域内，居民家庭首次购买普通住房申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例由20%调整为30%;对在限购区域内拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买限购区域内普通住房，最低首付款比例由30%调整为40%。

Ps：国家统一标准为，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

上海限购、限贷政策

上海限购政策

1、本地户籍

已婚家庭（含驻沪部队现役军人和现役武警家庭）限购两套房（含新建商品房和二手住房）。

上海籍成年单身在本市未拥有住房的，限购1套住房。

上海籍未成年人只要所在家庭，可以单独上产证。

限购政策（2011年1月31日）前上海籍购房人各自和父母共有2套以内住房（≤2套）提供关系证明，可不计入购房套数。

2、外地户籍

在上海市范围内家庭名下无任何住宅类房屋且符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税的非本市籍居民家庭，限购1套住宅。

拥有1套及以上本市住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

无法提供符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税的非沪籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

外地户籍成年单身，暂停在本市向其售房；外地未成年人限购。

上海限贷政策

1、商业贷款

（1）居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。

（2）在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，商业贷款首付款比例不低于70%。

2、公积金贷款

（1）购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金首付比例仍为30%（住房面积大于90平），面积小于或等于90平低首付比例为20%。

（2）调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%；二套普通商品房个人贷款高限额下调10万元。

（3）停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

（4）借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。

（5）严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%。

总结

2018年的楼市在密集的调控中落下帷幕，纵观整个2018年，楼市在调控和市场环境的夹缝中摸爬滚打，高开低走，在年中达到顶峰，随后直线回落，直到年底才稍显止住颓势。

面对即将到来的2019年，更多的人是带着迷茫的前行，与其他经济体不同，楼市不仅受到市场经济的调控，更与每一轮的政策导向息息相关。

从目前各类的现象判断，2019年，市场政策走势必然将趋于放松。但是，政策放松，并不等于房价上涨。

面对2019，小心谨慎前行，一步一个脚印或许才是最好的应对方式。