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就算地价缩水了,房价也不会跌

来源:嘉论房产网  2019-08-21 17:52:33            
昨天万科以底价拿到了中环北的宅地,有人就发问了,地价缩水了,是不是房价该跌了。

  昨天万科以底价拿到了中环北的宅地,有人就发问了,地价缩水了,是不是房价该跌了。

  其实吧,地价缩不缩水,跟房价会不会跌,没有直接的必然关系。

  这个很好解释,拿现成的例子说,去年下半年,嘉兴的土拍市场有过一段低迷期,这个时间里出让的一些宅地,价格普遍都有一定的缩水。但缩水归缩水,最后的售价却并没有缩水。

  比如万科的翡翠四季,与周围的项目相比较,楼面价绝对是属于偏低的。和巅峰时期的区域最高东方禾苑,楼面价价差将近1000元/㎡

  如果地价低了售价就要相应缩水,那翡翠四季的售价应该要远远低出周边竞品盘。但是从实际售价情况来看,同物业类型,其定价处在国际商务区平均价格以上,仅仅次于江南国际城

  地价这玩意,其实跟豆瓣评分有点类似,不过是反过来的。

  豆瓣评分的准则是这样的:分高的,电影不一定好,但分低的,妥妥的是烂片。像最近惨淡收场的某堡垒就给出了精准的科学解释。

  而地价的准则是这样的:地价低的,房价不一定低,但地价高的,房价一定不会低。

  再回过来说,昨天的中环北地块,其实也不能就此定义就是地价缩水了。

  这个区域,严格来说,这几年来拢共只出过3块宅地。分别开发的是云锦雅苑、万科中环公园和万城赞园。云锦雅苑地块小,加之时间早,没有参考价值。有价值的仅有后面两个。但后面两个价格差的不是一般的大,中环公园早于万城赞园,当时的楼面价是4463元/㎡,而到了万城赞园的时候,楼面价居然破天荒地来到8023元/㎡。

  万城拿地的时候正值嘉兴土地市场热的发烫的时候,同期的几块乡镇的宅地,楼面价没有低于4000元/㎡,对比下8月刚出让的王店镇和王江泾镇两块宅地,楼面价都是三千多点起开,结果一个流拍,一个底价成交,可谓一死一伤。

  这种差别,主要跟不同时期的市场氛围有关。2018年上半年的时候,还是地王频出的时候,开发商们个个猛如虎。这个时候受环境和氛围裹挟,拍地容易上头,也即拿地价格超出土地本身的合理价值。

  出地多,区域的价值更好判断。像国际商务区地多项目多,平均下来,楼面价在8000元/㎡以上算比较正常合理的水平。但中环北附近历史出地就少,这里地价的水平其实更该参考周边的二手房价格。目前这个区域里品相稍微好点的中楠湖院、穆溪左岸,市场价也就在12000元/㎡上下,中楠湖院还要高点。

  可以说,万城在一个不太合适的节点以一个不太合适的价格进了嘉兴。回过来看,万城这块地可能是有点虚高了。

  所以万科拿到的宅地,不能完全按照赞园的地价来参照,或许这才是这个区域比较合宜的地价水平。

  那么房价会发生变化吗?

  正如我们前面所说的,地价回落了,但房价未必就会低的。

  影响房价的因素有很多,地价只是其中之一。同样以现成的例子来说,万科在嘉兴拿的地,普遍都是楼面价相对区域偏低,这是拿地的本事,但最终在售价上并不会低出太多。像前面举例的翡翠四季,备案价格仅次江南国际城。科技城的城市之光也一样,最新的备案价格,高层已经备到13200元/㎡,小高层备到13750元/㎡,这个价格跟上半年风华剑桥最后备到的高层13900元/㎡已经很接近了。要知道两者的楼面价相差了近2000元/㎡。

  所以买了赞园房子不必担心自己房子买贵了。万科的房子不见得会比赞园低,加上万科本身有自己的房价调节杠杆“装修”,再加上嘉兴新房备案价逐步往上松开的大趋势,万科的房子届时可能价格还要高出一点。

  环顾嘉兴的话,赞园真的算是市区各板块里有性价比的了。

  其实昨天的土拍暗藏的信息更加值得关注。

  截止到8月至今,市本级一共出让3宗宅地,一宗流拍,两宗底价成交。

  这个成交情况和上半年的土地市场可谓有了很大的反差。上半年市本级一共出让9宗宅地,有3宗达到熔断,多宗为高溢价或区域高楼面价成交。一到下半年,风向这么快变了?

  这不得让人想起,去年的土拍市场,也恰好从上下两个半年为分野呈现出截然不同的情况。

  同样是下半年,同样都是以流拍开场,确实有几分相似性。莫非下半年土拍要凉?

  这种判断呢,可能还为时过早。

  土拍受影响的因素也很多,但更多跟当时的市场环境有关。去年下半年的土地市场的降温,基本是一场全局性的降温,各个主要城市多多少少都发生了流拍或者底价成交这样的案例。

  以现在来看,这种环境氛围还没有形成。当然我们也不能否认市本级以外,最近的五县也有流拍的情况出现。

  而在嘉兴之外,像苏州、杭州等多个城市都对土拍进行了调整。地王、高溢价的盛况不再出现。但说降温,不如说是调整的结果。

  回到嘉兴。上半年嘉兴楼市行情陡然回暖,成交量节节走高,随之而来的是各板块库存大幅下降。而上半年推地节奏缓慢,供应有限,这种供需不衡加剧了下半年人多房少的情况。像供应大户的国际商务区,房源存量只够三个月左右的供应。

  各大房企也基本到了青黄不接的时候,像佳源上半年还有两个印象,下半年已经手上没项目了。万科及时补仓,节奏很稳。但其他一些开发商如果有意继续开发的,或多或少需要谋求一两幅宅地。

  对土地的需求在,大范围流拍发生的可能性极低。

  8月的这几宗宅地的成交,不如说回归到一种比较理性的状态。开发商不激进,对土地价值有自己的底线,非主流板块价格不合适就放弃,追求更易操盘的主流热门地块。这估计才是下半年土拍市场的基调。也即,热的继续热,冷的就很冷。市场分化的开始,其实是市场成熟的开始。

  底价、低价拿到土地的开发商,也许会碰上运营上的困难(地不是主流板块),但相对的,如果有较强的操盘能力和品控能力,也可能争取到更好的盈利空间。比起大家一头热拿了高价地,最后在售价上很难受,这种发展也许要好得多。


 

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