全国房贷利率大变 影响你的钱袋子

　　8月25日，也就是上周日，中国人民银行发布最新公告，宣布从10月8日起对新发放商业性个人住房贷款利率的计算方式进行全面调整。

　　这件事可大可小，往大了说，这将是对未来个人住房商业信贷产生深远影响的一个事件，往小了说，房贷利率是国计民生，不会翻天，尤其目前还在调控阶段，不会产生大影响。

　　新政明确，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（LPR），二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加60个基点。

　　LPR是什么？

　　LPR全名Loan Prime Rate，翻译过来就是贷款市场报价利率，是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行加权平均计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。

　　这种看看就算了，不去深究。

　　这玩意其实不是什么新事物，中国人民银行早在2013年就引入，并且已经有部分银行在执行。只是这个动作一直以来都没有和房贷直接挂钩，也就和绝大多数人没有关系，影响有限。

　　现在LPR要正式登场了，并且要和大多数购房者休戚相关的个人住房商贷挂钩，那波及面就大了。

　　在LPR之前，对个人住房贷款利率起决定作用的是央行制定的基准利率，个人到银行办理住房贷款时，都是在这个基准利率上进行的利率操作，简单来说就是上浮还是打折。以现在来说，嘉兴个人房贷首套房基本是10%-20%的上浮。

　　LPR出来后，房贷利率的算法就不一样了。

　　8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：2019年8月20日贷款市场报价利率（LPR)为：1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

　　按照政策的话，那就是个人首套住房贷款利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

　　以上贷款利率均为5年期以上，由于房贷基本没有小于5年期的，故而5年以下的利率变化我们暂不讨论，下同。

　　这个利率水平怎么样？

　　目前央行制定的基准利率为4.9%（5年以上），4.85%的新利率和4.9%的基准利率，仅有5个点的差异，这种差异微乎其微。是不是感到了某种恰到好处的平衡？

　　不过要注意的是，这只是房贷利率的底线。底线的意思是，不能突破。以前房贷除了上浮也可以打折，打到九折以下，那就十分爽歪歪了。LPR登场后，给房贷利率打折不就不允许了。LPR是不可逾越的底线。

　　不过就现阶段来说，别说打折了，能按基准利率给你签约已经谢天谢地了。实际上，凡是调控城市，基本上信贷方面都会有政策。以嘉兴为例，首套房基本上最低也要上浮10%。也即是5.39%。5.39%和4.85%差了54个基准点，那可不小了。那看来新政实施是利好还没有买房的购房者？

　　NONONO，事情没有这么简单。现行的房贷利率上浮是基于调控的需要，这个硬性任务，岂是说改就改的。

　　如果真按4.85%的这个利率来执行，那这个刺激性太大了。这是变相大降息啊。

　　关键的来了，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　房贷利率改革之后，和「因城施策」调控方针的配合，更加密切了。这意味着，每个月的LPR公布后，各个城市可以通过楼市行情来调整利率加点数值。这是真正的做到了信贷的因城施策。由于央行的信贷政策都是基于宏观面进行的制定，对于不同城市来说，经济面、楼市情况都不一样，比如嘉兴和上海的情况差异就很大。上海目前贷款还能打折，而嘉兴却是要上浮，这种差异性采用一刀切的宏观政策确实有弊端。

　　以目前嘉兴银行房贷普遍上浮的情况来看，如果首套房以上浮10%算，为5.39%。这个利率是目前市场环境导致的，LPR出炉后，本地大概率会通过加点的方式达到跟目前的一个大致水准线上。

　　因为该政策出台前就明确表示了，房贷利率不会降。

　　这么个大手笔，如果一上来就完全市场化，很可能会乱套，所以政策需要给市场一个信号，保持大体的稳定。

　　一旦加点数字确定，合同期限内就不得更改;但贷款客户可以和银行约定如何重定LPR的利率，最短可“一年一调整”。毕竟采用LPR之后，利率就会经常变动，有时候高有时候低，跟着市场曲线走。调整给了个人贷款客户操作的空间，谁也不想在一个高点入手，背着比别人重的房贷。

　　另外按照规则，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。10月8日前已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。公积金暂不调整。

　　房贷新政的影响面短期来说，应该不会引起太大的变动。但未来对于建立全新的一个个人住房信贷机制有着深远的意义。

　　这件事对个人的影响的话，简单来说，已经放贷的就不用关注了，而将来要购房并使用贷款的，需要好好研究下新政的内容。关于贷款约定点数上，与个人信贷质量有很大的关系。从现在起，一定要注意自己的信用健康。

　　最后来讲下跟公积金有关的事情。

　　据最新消息，今年初以来，全市已新增公积金签约楼盘101个。

　　据市公积金管理中心公布的

　　嘉兴市2019年新增签约楼盘信息显示

　　市本级共有36个楼盘

　　嘉善有7个楼盘

　　平湖有5个楼盘

　　海盐有10个楼盘

　　桐乡有8个楼盘

　　海宁有35个楼盘

　　与公积金管理部门完成签约

　　以下是全家福