明日国际商务区拍地 背后隐藏的是一个即将破壳而出的新兴板块

　　明天上午十点，嘉兴市本级又将迎来住宅用地的挂牌出让。这也是本月本级最后一宗出让的宅地。

　　先来简单看下地块信息

　　经开2019-10号

　　地块位置：东至庆丰路绿化带，南至合作桥港绿化带，西至规划云东路，北至长水路绿化带。土地面积68210.58㎡，容积率2.2，挂牌起始价16660元/㎡，折合楼面起始价7572.7元/㎡。

　　挂牌出让方式为“竞价+竞配建”，最高限价22080元/平方米。

　　截止到发稿前，在挂牌报价阶段，该宗地块产生一轮报价，报价价格16660元/㎡。该报价产生于8月28日。

　　也即是说，该宗地块已经不会流拍。

　　该宗地块位于国际商务区，位于长水路以南庆丰路以西。地块周边均为待开发状态，南侧有天然河流流经。

　　按照2.2的容积率和建筑限高要求（≤60米，≥24米），可以做8层以上20层以下的小高层+高层排布（或全高层排布）。

地块实景图

　　相比起地块本身，其外部条件更值得关注。地块左侧地庆丰路一路到底就是万达广场，距离约1.6公里；沿地块北侧的长水一路向西是中央公园，距离约2.8公里。地块沿庆丰路往南到高铁嘉兴南站，距离约3公里。

　　可以说在半径3公里以内，该地块掌握了相当丰富的资源要素。

　　该地块位于长水路和庆丰路两条城市干道上，交通优势还是比较突出的。长水路是在建的城市快速路环线的一环，建成后将对城市交通格局产生深远影响。而庆丰路则是国际商务区南北向的交通要道，其南端一直延伸到高铁站北侧的百川路，北则串起万达商圈，并且一路北延至南溪西路。

　　当然靠近快速路也不可避免地会遭受来自高架的影响。不过由于地块位于长水路高架的南侧，属于背临，相比面临的这种情况，受到高架方面的影响相对会小很多。

　　目前国际商务区中央公园以东片区四纵四横的路网格局已经基本形成。四纵为：纺工路、商务大道、双溪路、庆丰路，四横为由拳路、长水路、槜李路、三环南路（槜李路东段尚未修建）。

　　这是个近乎完美的路网结构，周边还可串联起南湖大道、三环东路、中环南路等重要城市交通干道。所以地块的交通素质确实非常不错，和高铁站和南湖高速出入口还可产生非常良好的关系。换言之，这个地块上开发的项目具有很高的自住和投资双重属性的价值。

　　而这块地更重要的是，牵出了国际商务区长水路以南，商务大道以西，这片区域开发的序幕。这片区域大部分为待开发状态，而开发过的地带主要是在爱民路附近的工业区。由于早期城市用地紧张，基本都是将工业区放置在相对外围的区域，而随着城市不断的拓展，这些工业区反而成为了城市发展的核心地带。根据发展需要和规划，这片工业区会逐渐退出历史舞台。

　　工业区以外，住宅功能用地上，该区域仅开发过石堰苑（北区）这一拆迁安置小区，以及目前在开发的东方禾苑。

　　换言之，该地块是这个片区中第二宗开发的住宅用地。此前国际商务区出地主要集中在万达板块和国际金融广场板块。按照国际商务区的开发路径和历史沿革，我们大致可以将偌大的国际商务区分成四到五个小板块，而这个待开发片区就是剩余的最后一个板块。这个板块我们暂时可以将之命名为“近高铁板块”。

　　实际上，这个区域正是包含在目前在设计规划中的嘉兴高铁南站地区站城一体综合规划范围的概念区中。随着“高铁新城”的全新设计、规划，这个国际商务区近高铁板块势必会获得利好的外溢和加持。

　　这个新兴的，待开发板块，可能也会是未来国际商务区的核心开发战场，是显而易见的潜力股。

　　目前国际商务区主推的地块主要还是以万达板块和国际金融中心板块为主，这两个板块还有大量的可开发用地。像万达板块，长水路以北的地带还有大量的待开发用地。这时候推新板块的用地，显然是为后续开发打头阵，预计正式大规模集中开发可能还是至少两三年之后的事。

　　那么大家最关心的问题来了，这块地会拍出什么样的结果？

　　在探讨这个问题之前，先回顾下本月出让的几宗宅地情况。

　　8月6日，王店镇宅地挂牌出让 ，流拍。

　　8月16日，王江泾镇宅地挂牌出让，底价成交。

　　8月23日，城北路宅地挂牌出让，底价成交。

　　8月此前出让的3宗宅地，成果为一宗流拍，两宗底价成交。这个结果显然不太尽如人意。对比市本级上半年3宗熔断，多宗高溢价、高地价的出让结果，8月的土拍多少有点滑铁卢的味道。

　　但就像我们此前多次谈到，这种土地“遇冷”，实际上是拍地理性的回归。回看在狂热时期拿地的房企，不管板块地块本身而一通乱抢的结果，就是把自己作的很难受。

　　预售价格和心理价格落差大，销售周期远比一般周期要来的长，这是普遍的反响。如果行情差就用分销等左道方式，如果行情好就各种表外加价，这种无底线运作，也使得市场乌烟瘴气，钱赚不赚到另说，先把自己搞臭三分，还埋下不少隐患。

　　这种开发怪状不少都是源于拿地时的激进以及后期的操盘压力。规避的一个办法就是让土地回归其本身的价值，房企依据自身实力以及对地块价值、后续市场来充分考量，降低开发风险。

　　目前开发商对土地预期的调整确实存在，不过也不至于到了风声鹤唳的地步。就目前经过上半年的火热楼市行情后，开发商信心犹在，同时弹药储备下降的很快，也是时候需要进行补仓，预计将会有多家开发商争夺该地。

　　就土地素质和板块价值来说，今次将要出让的宅地还是有相当不错的开发前景。当然目前该区域基础配套基本没有，也需要花时间逐步落实，所以相对于开发已经较为成熟的万达板块，地价可能会有所不如。

　　不过总体来看，应该能轻易超过国际商务区比较平均的水平（楼板价8000元/㎡朝上）。至于达到熔断的话……

　　至于结果如何，敬请关注我们明天的土拍播报。