8月住宅成交、预售双双陷入低谷 土拍又冷热不均 下半年行情走向…

　　8月土地市场冷热不均

　　随着国际商务区宅地的一锤定音，8月的土拍落下了帷幕。

　　市本级8月一共出让4宗宅地，共成功出让3宗，其中1宗流拍。完成出让土地面积16.84万方，完成出让金额24.52亿元。

　　1宗流拍2宗底价成交，只有国际商务区这宗以高地价成交，一举打破国际商务区宅地的成交楼面价纪录。

　　从出让结果来看，8月的土拍比较波澜不惊，跟预期也比较相符。前半个月因为流拍和底价成交，导致对于土地市场遇冷的声音不断。后半个月的土拍结果，做了最好的解释，土拍不凉，只是更理性了，热门板块的地块依然会受到追捧。

　　这也是下半年首个有土地出让的自然月。从8月的土拍我们不难推断一些后市反应。

　　土地市场将迎来分化。

　　分化的原因是既有主观又有客观。

　　倒不是说因为市场冷了导致开发商不敢拿地，而是下半年各房企的流动性相当不好看。

　　最大的原因还是受到了管控。

　　开发商融资的大头主要集中在这三种：开发贷、公司债和信托。后两者已经在六七月份就开始全面收紧了。而据称，很快银行方面会收到窗口指导，开始收紧房地产开发贷额度。原则上不超过一季度的水平。

　　按照上半年的行情（仅以嘉兴来看），市区大部分销售楼盘普遍卖的还可以。很多项目提前出清，又因为上半年嘉兴本级供地异常偏少，导致开发商没有机会拿地。项目出清后，本地团队如果不想解散，就需要有新的项目上来，那就对土地有需要。而下半年房企资金会变得紧张，拿地的压力不小，是保证现金流还是保证开疆拓地，这是个问题。

　　这对于一些自有资金雄厚，融资成本小，风险可控，运营成熟的大房企来说，会比较优势。

　　为了降低开发的风险，对于非主流板块的冷门地块，很难会引起开发商争抢的兴趣。大概率下半年这类地块会遭遇底价或低价成交的境遇。而热门板块的热门地块，则依然会吸引到较多开发商的兴趣，因为这类地块通常会有比较不错的市场前景，风险小，即便市场发生转折，也有抗风险的能力，在目前的环境中，就算调低利润的预期也是值得拿的。

　　接下来的9月，还有3宗宅地正待上架。按照8月的情况我们可以做一个预期，王江泾宅地基本会底价成交或流拍。而秀湖宅地和科技城宅地，依然可能达到高溢价，甚至有熔断的可能。

　　8月预售、供应双走低

　　时间进入下半年后，住宅成交量发生了比较大的变化。在7月还勉力保持在3000套的较高成交水平后，8月的住宅月成交可谓是“断崖式”下跌。

　　尽管官方的最终成交数据还没有公布，但基本上在1300-1400套的水平。这也是今年自恢复数据以来的新低。比起成交量较低的3月跌了一半，比起成交高峰的6月，则跌去了三分之二。

　　但像我们过去说过的，成交量的下滑并不是市场变差导致的。而是与预售房源量持续走低有关系。

　　今年房源供应的高峰出现在4月、5月两个月，而今年住宅成交的高峰则出现在5月、6月两个月，说明两者确实是正相关的。由于上半年突起的火热行情，各主要楼盘纷纷开启了卖卖卖的模式，导致去化加速。像风华剑桥3个月、翡翠四季6个月基本完成去化，都是这个时期的典型产物。

　　但是市场上的供应量本身是有限的，加快了去化也就导致了库存的下降。库存下降就导致了供应的紧缺。

　　从今年6月开始，住宅供应单月的水平跌倒了1400套左右，比起5月近4000套的高峰相去甚远。并且这个供应量是持续走低，7月的时候还有1300套，而到了8月，就跌破到了928套。这也是今年以来供应量的新低。

　　据统计，8月仅有6个项目申领了预售证。而这6个项目中，还有2个是最后一次申领预售。说明在没有新盘进入前，市场上卖一个盘少一个盘。

　　预计9月的预售和供应还是依然会保持在低位徘徊。

　　下半年行情会否有变？这应该是很多买房人担忧的。

　　这种担忧也不是没有道理的。

　　行情会不会发生像去年下半年这样的断崖式行情，现在还不好说。但下半年市场的分化会加剧。

　　实际上分化在上半年就出现了，别看上半年涌起一股买房的高潮，但并不是全域性的。不少项目处境有些尴尬，在其他楼盘销售日益红火的时候，自己家的项目并没有受到多少的福泽。

　　这种现象，到下半年还可能进一步加剧。近来某乡镇盘为了促销，已经打出了送车位的广告，足见得市场的反馈。

　　基本上可以参照此条定律：市区的比乡镇的好卖，热门板块的比非主流板块的好卖。未来这种分化会越来越厉害。

　　今年的楼市基本上本地购房群体是占据绝对主力的，而且今年流行的大面积改善都是这部分购力在支撑。这和过去本地刚需、改善、本地投资和外地投资的购房者构成还是有很大分别的。去年投资客撤场比例比较大导致了楼市的降温，从这个层面来说，今年不太可能发生这种明显的风向转变。但随着环境的变化，也可能会增加购房者观望的情绪。