嘉兴公积金新政： 首套还清二套家庭最高仍可贷60万 ！

　　今天最重要的事情莫过于嘉兴公积金政策的新政，信息量很大，变化巨大！相信政策出来后，大家的朋友圈已经被刷屏了，不过除了政策和官方解读，大家可能也比较想知道新政的所带来的影响。具体内容可拉到最后一部分【政策影响】。

【公积金新政】

　　为认真贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”的要求，支持缴存职工合理的住房消费，进一步提高住房公积金运行效率，根据《住房公积金管理条例》《浙江省住房公积金条例》和《嘉兴市住房公积金资金运行预警机制实施办法》等有关规定，经研究，现就调整我市住房公积金有关使用政策措施通知如下：

　　一、实行差别化的住房公积金贷款政策

　　（一）职工家庭已还清公积金贷款，第二次申请公积金贷款购买自住住房的，实行全额贷款政策，即在确定其可贷额度时，该职工家庭原已享受的公积金贷款额度不予扣除；

　　（二）恢复执行购买第二套住房申请公积金贷款利率上浮政策，即职工家庭名下已有一套住房，因购买第二套改善型自住住房申请公积金贷款的，贷款利率按公积金贷款基准利率上浮10%执行；

　　（三）对职工家庭第三次及以上申请住房公积金贷款或购买第三套及以上住房不予发放公积金贷款。

　　二、简化住房公积金贷款额度与留存额的计算方式

　　（一）职工申请公积金贷款时，其可贷额度按职工个人公积金账户余额的10倍确定；

　　（二）职工公积金贷款后其个人住房公积金账户内留存额按实际公积金贷款额度十分之一确定；

　　（三）职工申请委托按月提取公积金还贷不再要求个人住房公积金账户余额不低于6个月的缴存额。

　　三、调整职工购建房提取住房公积金对象范围

　　职工购建自住住房时，子女可提取父母的住房公积金，父母也可提取子女的住房公积金，但需征得被提取人的书面同意。

　　四、上述规定自9月10日起实行，与上述政策不符的相关政策规定停止执行。

【官方解读】

　　一、关于此次调整政策的背景和依据

　　近年来随着城市品质不断提升和区位优势日益凸显，我市房地产市场稳中有进，住房合理消费需求持续释放。今年上半年全市共向5200多户职工家庭发放公积金贷款16.82亿元，其中首次公积金贷款购房占84%，首次首套公积金贷款购房约占三分之二,首次购房和改善性购房仍是主体。但同时，全市住房公积金个贷比率持续走低。今年6月底个贷比率为81.4%，已连续6个月低于85%。依据《嘉兴市住房公积金资金运行预警机制实施办法》的有关规定，在前期广泛调研和征求意见的基础上，对现有使用政策作适当的调整。

　　此次政策适度调整主要体现以下原则：一是认真贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”的要求，实行差别化的住房公积金贷款政策，着力支持职工首次购房和改善性购房需求。对购买第二套住房申请公积金贷款实行基准利率上浮，对购买第三套及以上住房不予发放公积金贷款政策；二是精准施策，适度调整，既有利于保障和支持职工合理住房消费，也有利于提高我市住房公积金运行效率；三是进一步简化计算方式和操作程序，优化服务，有利于推进公积金制度的宣传扩面。

　　二、有关具体调整政策的解读

　　（一）实行差别化的住房公积金贷款政策

　　1.第二次申请公积金贷款购买自住住房的可贷额度确定。职工家庭名下无住房或已拥有一套住房，且已还清公积金贷款，第二次申请公积金贷款购买自住住房的，实行全额贷款政策。即其最高可贷额度按现行首次公积金贷款最高可贷额度确定，该职工家庭原已享受的公积金贷款额度不予扣除。目前单人缴存公积金的，最高为30万元，双人缴存公积金的，最高为60万元；

　　2.购买第二套住房申请公积金贷款利率上浮。购买第二套住房申请公积金贷款执行基准利率政策是我市为支持房地产去库存于2014年12月出台的，根据当前我市房地产市场情况及宏观政策导向，恢复执行利率上浮政策。这里需强调的是不论是否首次申请公积金贷款，只要职工家庭申请公积金贷款时名下已有一套住房，其贷款利率均按公积金贷款基准利率上浮10%执行。

　　3.对职工家庭第三次及以上申请住房公积金贷款或购买第三套及以上住房不予发放公积金贷款。我市近年来一直执行对职工家庭购买第三套及以上住房不予发放公积金贷款政策，对第二次及以上申请公积金贷款一直实行差额贷款政策。由于已按职工家庭可享受的最高贷款额度予以控制，所以对公积金贷款次数不予限制。本次政策调整后，第二次申请公积金贷款实行全额贷款政策，根据差别化公积金贷款政策导向和住建部的有关要求，需对贷款次数予以限制，以防止使用公积金贷款炒房。对职工家庭第三次及以上申请住房公积金贷款不予发放公积金贷款，这也是省内外其他城市的普遍做法。

　　（二）简化住房公积金贷款额度与留存额的计算方式

　　现行住房公积金贷款额度与留存额计算时需结合职工公积金账户余额、缴存工资基数和月缴存额等情况予以综合考虑，不便于申请贷款职工自我计算，也不便于公积金业务经办人员服务解答，总体降低了可贷额度和提高了留存金额，不利于减轻职工购房压力。因此，本次调整后，贷款额度与留存额计算简便、一目了然。既解决了部分职工虽个人账户余额足够、但因缴存工资基数低而享受不到其最高可贷额度的问题，也解决了部分职工因月缴存额较高，致使留存金额过多的情况。

　　案例一(用于说明贷款额提高)：张某家庭名下无房，购买总价100万元的新建商品房，首次申请公积金贷款。其夫妻双方缴存工资基数分别为2000元，月缴存额分别为240元,个人公积金账户余额分别为35000元，按其夫妻年龄计算，最长贷款期限为20年。根据原政策 “职工个人公积金账户余额的10倍与其缴存基数×12×贷款年限×40%，按低者确定可贷额度”，张某夫妻双方分别可贷19.2万元，其家庭可贷额为38.4万元。本次计算方式简化后，张某夫妻双方分别可贷30万元，家庭共可贷额为60万元。

　　案例二(用于说明留存额减少)：张某家庭名下无房，购买总价100万元的新建商品房，首次申请公积金贷款。其夫妻双方缴存工资基数分别为20000元，月缴存额分别为4800元,个人公积金账户余额分别为35000元，按其夫妻年龄计算，最长贷款期限为20年。按新老政策计算，张某夫妻每人均可贷30万元，家庭可贷额均为60万元。根据原政策“实际公积金贷款额度的十分之一与其12个月的缴存额，按高者确定留存额”, 张某家庭贷款60万元, , 张某夫妻每人均需留存5.76万元。本次计算方式简化后，张某夫妻每人仅需留存3万元，张某家庭可少留存5.52万元。

　　（三）调整职工购建房提取住房公积金对象范围

　　职工购建自住住房时，子女可提取父母的住房公积金，父母也可提取子女的住房公积金，但需征得被提取人的书面同意。原政策要求子女必须为未婚，这样就影响了子女已婚、但父母仍在缴存公积金的家庭购建自住住房提取公积金。调整后有利于减轻职工家庭购房压力。

　　三、有关注意事项

　　（一）上述有关贷款调整政策适用于纯公积金贷款、公积金组合贷款和“商转公”贷款。

　　（二）有关公积金贷款的最高贷款额度、首付比例、还贷能力等本通知未及事项仍按原政策执行。

　　（三）本通知实施前受理的公积金贷款仍按原政策执行。

【政策影响】

　　关于政策和解读，上面已经说得比较清楚了，在此就不赘述了。这里简单总结下这个政策的影响。

　　这个政策几乎覆盖绝大多数在买房、未买房或将买房的人。无论你现在买不买房，花点时间了解下政策，没有坏处只有好处。

　　整个政策杀伤力最大的还是第一条。

　　这条政策出台，主要是支持从刚需到改善转变的购房需要。对家庭购买二套房有巨大利好。

　　最优方案是：首套公积金，用足60万，还清贷款，等需要改善时，第二套再用公积金，用足60万。

　　二套虽然恢复执行上浮政策，但依然划算，目前嘉兴五年以上公积金的贷款利率是3.25%，上浮10%后为3.575%，远远低于商业贷的利率。要知道目前商业银行无论首套、二套都实行利率上浮。如果以二套上浮20%来算，那利率为5.88%，差距有多大，一目了然。

　　任何时候，用公积金贷款都是最佳方案。

　　此政策出来后，会解放一波购买力。

　　过去嘉兴公积金实行差额贷，个人上限30万，家庭上限60万。这在很大程度上制约了公积金在个人和家庭购房过程中发挥的作用。此次调整，相当于对额度做了变相的调整。家庭两次贷款合计的上限是120万。不是真正意义上的120万，单次上限依然是60万，且前提是须还清贷款（能做到还清贷款再贷款买房的，经济实力已经不错了）。

　　这样一来过去受制于个人上限30万家庭上限60万，没有公积金额度可用，又不能接受商贷高利率，但确实有买房需要，还在犹豫中的这一批人，会有一定的买房刺激作用。

　　该政策惠及所有可以公积金贷款的职工家庭，但对这部分人最有利：公务员、事业单位、教师、国企员工等公积金待遇较高的人群。

　　第三次及以上或购买第三套房及以上不支持贷款，体现了房住不炒。这确实是出于杜绝有些人借公积金炒房的考虑。

　　这个政策影响面确实很大，不过实际操作层面就不好说了。

　　最大的制约因素就是，楼盘到底支不支持。

　　由于公积金和商业贷在模式和操作上有很大区别，开发商当然更喜欢“来钱快”的商业贷。在过去行情好的时候，就出现了开发商不支持公积金贷款的现象。

　　这个现象直到去年下半年开始才有所好转。

　　根据最新的报道，2019年至8月末，嘉兴市本级支持公积金贷款的批次为36次，仅覆盖了一部分的在售项目。也即是，不支持公积金的大有人在。

　　如果都不支持，那么这个新政的意义就打了很大的折扣，虽然公积金同样可以用于购买二手房，但目前买新房毕竟是主流。

　　所以这个政策，开发商方面的态度很重要。

　　那么开发商会乐见其成吗？答案是或许会的。

　　尽管上半年行情不错，但时间进入下半年后，内外环境发生了很大变化。最重要的一个变化是，近来银行方面的额度比较紧张。商业贷款越来越难，门槛越来越高，成本越来越大，这当然会打击到购房者的积极性。像过去全款肆意收割这样的场景已经很难复现了。加上马上新的房贷政策就要在10月8日开始执行，利率的影响面暂时不好说，但是大方向肯定是收紧的，二套房贷的差异化也可能进一步加重买房人的压力。

　　在这种情况下，开发商如果拒绝公积金客户，那就不太明智了。