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嘉兴5地连拍,狂揽38.86亿元!国商区楼面价齐齐站上九字头!

来源:嘉论房产网  2019-10-29 17:14:13            
明天,就将迎来嘉兴市本级2019年度最为重量级的一场土拍,将有5宗涉宅用地集中出让,如果算上31日的2宗,本月底实际上是7地连拍。

  土拍战报

  今日嘉兴市本级共有5宗涉宅用地成功出让,本次土拍总出让面积25.26万方,土地总出让金额38.86亿元。

  位于南湖新区近庆丰路的2019南-025号地块,经历199轮报价,最终以142184万元,折合楼面价7041元/㎡,被荣安置业摘得。荣安此前在嘉兴国际商务区开发了荣安府项目,该项目即将于今年年底前交付,此即拿地,时机可谓正合时宜。不过由于该地块有较多配建要求,实际楼面价或超9000元/㎡。

  位于国际商务区万达板块的经开2019-15号地块,经历59轮报价,最终以69752万元,折合楼面价 9620元/㎡,被龙湖摘得。今次拿地也是龙湖首次进入嘉兴本级进行开发。

  位于国际商务区高铁新城板块的经开2019-13号地块,经历66轮报价,最终以85719万元,折合楼面价9400元/㎡,被佳源集团摘得。这也是佳源继优优花园和优优花园二期后再次入主国际商务区。

  位于主城北的2019南-024号地块,经历59轮报价,最终以47398万元,折合楼面价6876元/㎡,被金地集团摘得。金地在嘉兴本级的油车港、余新、科技城均有过项目开发,此次是金地在嘉兴本级的第四次拿地。未来该项目如何操盘,值得关注。

  位于油车港镇的2019嘉秀洲-025号地块,经历363轮报价,最终以43531万元,折合楼面价4698元/㎡,被奥山摘得。奥山在嘉兴国际商务区板块已经有项目开发。此次在油车港再下一子,未来将继续在嘉兴的土地上耕耘。

  今天,迎来嘉兴市本级2019年度最为重量级的一场土拍,5宗涉宅用地集中出让,如果算上31日的2宗,本月底实际上是7地连拍。

  今天出让的宅地中,2宗来自南湖区,2宗来自经开区,1宗来自秀洲区。其中较为重要的是2019南-025号地块、经开2019-15号地块、经开2019-13号地块。这3宗宅地,无论在区位及地块素质上均较为不错,也是本次竞拍的热门。

  2019南-025号地块

  地块位置:南湖新区,东至南江路、南至合作桥港、西至庆丰路、北至长水路。土地面积91790.81㎡,属性为住宅用地,容积率1.3-2.2。

  该宗地块挂牌起始价13660元/㎡,起始楼面价6209元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让,最高限价22075元/㎡,上限楼面价10034元/㎡。

  该地块有较多的限制条件。

  ①该地块建筑限高80米。

  ②该地块要求配建人才公寓,需按照住宅总建筑面积的15%(30291㎡)作为人才公寓,户型要求90-120㎡,集中设置在地块东北角,建成后无偿移交给南湖新区管理委员会,移交过程中产生的税费由南湖新区管理委员会全部承担。

  ③配建幼儿园:本地块内须配建12班幼儿园,按浙江省一级幼儿园标准建设,用地面积不小于6010平方米,建筑面积不小于4042平方米,须与住宅小区第一期同步规划、立项、建设和竣工,建成后无偿移交南湖区教育体育局,幼儿园设置在地块东南角。

  地块分析:

  该地块与8月底出让的国际商务区2019-10号经开地块(万科地块)仅一路之隔。基本上地块的素质和环境与万科地块相差无几,唯一区别是一个属于国际商务区,一个属于南湖新区。

  这也是南湖新区自今年1月以后香港兴业宅地之后再度出让的住宅用地。不过尽管属于南湖新区用地,但由于城建布局的原因,显得更像是一块“飞地”,与国商区环境的融合感更强。

  该地块南侧有天然河流流经,北侧为长水路、西侧为庆丰路,该两条均为城市主干道。东侧为南江路。

  地块与万科地块隔庆丰路相望,南侧隔河为空地。东侧则为南湖基金小镇。北侧的长水路是在建高架。地块由庆丰路北可联万达广场、南可抵高铁南站。尽管周边尚在开发阶段,配套也不成熟,但从区位来说,该区域非常有潜力。

  更重要的是,该宗地块属于高铁新城概念区范围!在不久之前,高铁新城传来好消息,市领导宣布即将开建!

  尽管不属于高铁新城核心区,但从实际出发,高铁新城的概念区(三环南路到长水路之间的区域)更具开发前景。高铁新城本身主要定位产城融合,从布局来看,更主要偏向商务办公。而靠近高铁新城的概念区,一个与主城有更好的契合度,二个主要以居住功能为主,可以视作实际意义上的高铁板块。

  不消多说,这个区域绝对是当之无愧的潜力股了。另外在此前公布的有轨电车网线中,该地块经过的庆丰路上就有两条规划线路!其中起讫秀园路和高铁南站的T1线,在近期规划中!

  该宗地块有较多的配建要求,包括30291㎡的人才公寓、用地面积不小于6010㎡的12班幼儿园。算上配建,该宗土地的实际起拍楼面价较隔壁万科宅地的7573元/㎡只高不低。

  2019南-024号地块

  地块位置:新嘉街道,东至城北路,南至恬园路,西至太平桥港,北至空地。土地面积32824.42㎡,属性为住宅用地,容积率1.3-2.1。

  该宗地块挂牌起始价13910元/㎡,起始楼面价6624元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让,最高限价21070元/㎡,上限楼面价10033元/㎡。

  该地块建筑限高50米。

  地块分析:

  该地块为今年主城北出让的第二宗住宅用地。与上半年出让的的2019南-08号地块(新希望地块)仅相距一块空地。

  从全局来看,该地块处于主城北腹地,该区域主要为人口稠密的居住区,居住氛围相对成熟。区域里的交通条件较为优越,主干道有中环北路(规划快速路)、城北路、东升西路禾兴北路等。地块东北1.2公里处有汽车北站。

  从地块素质和周边环境来看,该宗地块大致呈三角形状,虽然比不上方正的地块,但排布不成问题。该地块西侧为自然河流,可以作为观景带。该宗地块东侧靠近城北路,南侧为空地,而北侧和西侧则靠近厂区。周边环境较为复杂。

  目前该区域附近在售的项目有万城赞园,最新的备案售价为小高层12150元/㎡,高层11650元/㎡。可以说是市区售价相对较低的。

  经开2019-13号地块

  地块位置:东至规划光明路,南至东严家浜绿化带,西至黄泥墩港绿化带,北至爱民路。土地面积45595.21㎡,用途为住宅用地、商业用地,容积率1.3-2.0。

  该宗地块挂牌起始价为16000元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让,最高限价20080元/㎡,上限楼面价10040元/㎡。

  该宗地块建筑限高60米,且住宅建筑不低于24米。

地块实景图

  地块分析:

  该宗地块与正在开发的东方禾苑隔路相邻,为工厂拆迁地块。地块较为方正,东西长度大于南北长度,利于排布大面宽的住宅。该地块西侧和南侧为河流。南侧和东侧为拆迁待开发用地。

  地块西侧隔河与商务大道相望,由于河流的存在,地块和商务大道的退让平均达到40米(百度地图测距),所以来自商务大道的噪音和粉尘污染影响会比较小,主要为光源污染。

  该地块周边除西侧以外,均是开发和待开发状态。周边配套有待后续跟进。该地块距离高铁南站约3公里,距离中央公园南侧的贯泾港湿地公园约1公里。周边学校有杭师大附属嘉兴经开实验小学石堰校区。

  地块靠近商务大道和槜李路这两条南北向和东西向的城市主干道,可以获得较为便捷的交通条件。

  从建筑限高来看,该地块可打造8-20层的小高和高层。

  经开2019-15号地块

  地块位置:东至双溪路、南至郁圩路、西至光明路、北至举秀苑小区用地界。土地面积45317.07㎡,用途为住宅用地,容积率1.6。

  该宗地块挂牌起始价为13536元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让,最高限价16064元/㎡,上限楼面价10040元/㎡。

  该宗地块限高要求:举秀苑正南面不高于24米,其余区域24-60米。

地块实景图

  地块分析:

  该宗地块位于举秀苑南侧、苏嘉名境园东侧。地块整体呈东西向长条状,利于排布大面宽的住宅。地块东北角有水系,聊胜于无。

  由于北侧举秀苑的存在,导致地块会有较多限制条件,按照限高条件,举秀苑正南方向可以排布8层及以下的多层-小高。仅地块东侧的狭小地形上可排布低于60米的高层,但考虑到举秀苑的采光、日照,恐怕也不容易排布。

  该地块周边均属于开发、待开发地块,但其所属板块开发成熟度较高,周边配套也较为齐全。地块距离万达广场2.5公里,距离中央公园约1.7公里。地块附近的学校有同济大学附属嘉兴学校(九年制)。交通方面与长水路高架相距200米,交通便利。

  国商区最近出让的一宗宅地是万科在8月底拿到的长水路庆丰路宅地,该宗地块起始楼面价7573元/㎡,最终以9602元/㎡的楼面价成交,也是国际商务区刷新成交纪录的一宗宅地。国际商务区是目前市区在售板块中,新房预售价格相对较高的板块,平均高层备案均价超过14000元/㎡。未来出让地块预售价格有望进一步提升。

  2019嘉秀洲-025号

  地块位置:油车港镇,茶园路东侧、马厍路北侧。土地面积37064㎡,用途为住宅用地,容积率2.5。

 

  该宗地块挂牌起始价为8990元/㎡,起始楼面价3596元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让,最高限价20075元/㎡,上限楼面价8030元/㎡。

  该宗地块建筑限高80米。

  地块分析:

  该宗地块位于油车港镇,茶园路东侧,该片区也是油车港待开发区域。目前油车港镇区主要集中在东方路以东和茶园路以西的空间内。该片区经过多年发展,已经形成了住宅和工业区分立的局面。

  此前几年出让的宅地主要靠近东方路沿线(金地艺境、萃湖上郡)和奥星路沿线(麟湖·公园壹号)。此次越过茶园路出让土地,说明茶园路以东片区也将进行逐步开发。

  油车港最近成功出让的一宗宅地还要追溯到2018年2月被金地摘得的东方路宅地,项目开发为萃湖上郡。也即油车港宅地出让空窗已达一年半。该区域也是时候需要补仓了。

  地块位于申嘉湖连接线上,距离申嘉湖高速油车港出入口约3公里。项目距离嘉兴欢乐世界仅有200米左右,距离麟湖公元约半公里。附近的学校有油车港中学、麟湖小学。

  其所靠近的茶园路,未来有望向南延伸越过三环北路和塘汇打通。

  该地块虽然配套资源显著,但区位偏离镇区主流区位,以东片区属于待开发地带,开发需要时间。

  明日将有两宗宅地继续出让,均来自经开区,敬请关注嘉论房产网相关报道。

  经开2019-14号

  地块位置:东至乌桥港绿化带,北至郁圩路,西至双溪路,南至支流。土地面积45044.13㎡,用途为住宅用地,容积率2.2。

  该宗地块挂牌起始价为16280元/㎡,起始楼面价7400元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让,最高限价22088元/㎡,上限楼面价10040元/㎡。

  该宗地块建筑限高60米,且住宅建筑高度不低于24米。

  地块分析:

  该宗地块和此前挂出的经开2019-15号地块隔路对望。两块地的配套情况如出一辙,区别是,经开2019-14号南面隔水直面长水路高架,而经开2019-15号地块则因为隔开了一块地可以避开来自高架的影响。

  这大概也是两块地起始楼面价差异的最主要原因,经开2019-14号起始楼面价为7400元/㎡,而经开2019-15号地块起始楼面价为8460元/㎡,两块地楼面起价差价达到了1060元/㎡,可见高架对地块产生的影响。

  撇开高架因素,其实经开2019-14号有着非常不错的地块素质。该地块两面环水,南侧和东侧、东北侧均有天然河流流经,可以营造不错的水系氛围。地块呈梯形,东西长南北短,利于排布大面宽的住宅产品。比2019-15号地块的优势是,隔壁地块背靠举秀苑,受到来自举秀苑的限高要求,而这块地的限高限制条件就没那么苛刻,可以打造8-20层的小高、高层。

  经开2019-17号

  地块位置:东至纵三路、北至横一路、西至尚东名邸用地界、南至城东路绿化带。土地面积33698.32㎡,用途为住宅用地,容积率1.9。

  该宗地块挂牌起始价为13300元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让,最高限价19076元/㎡,上限楼面价10040元/㎡。

  该宗地块建筑限高80米,且住宅建筑高度不低于36米。

  地块分析:

  该宗宅地是今年城东继5月出让的城东路宅地后出让的第二宗宅地。城东一直以来是市区房源供应的担当之一,而且是刚需购房者的主流阵地。不过该片区随着经年的开发,目前可控开发用地越来越少,城东的开发也接近尾声。

  该宗地块紧靠尚东名邸,地块形状就像嵌入尚东名邸的一个楔子。地块北侧是长纤塘公园,再往北就是长纤塘。而南侧靠近城市主干道的城东路。并且地块靠近中环,根据规划,中环北路到三环东是规划的快速路(高架)。

  该宗地块的交通优势还是比较显著的。当然也会受到来自交通主干道的一些负面影响。

  地块不完整,且嵌入别的小区,呈现面宽小、进深大的特点,在开发上会有诸多限制(如果由尚东名邸的开发商开发三期项目,这是比较优选的方案)。

  城东地界近年来荣盛独占鳌头,在该区域先后开发了百合花园祥云府锦绣外滩等项目。而在今年5月的土拍中,正黄集团一鸣惊人,进入该区域开发,也将城东宅地楼面价推到了历史性的高点(8713元/㎡)。

  新地地价水平能否追上正黄地块这是存疑的。


 

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