12月土拍蓄力中！科技城挂牌两宗宅地 新板块呼之欲出

　　在上周挂牌一宗余新宅地后，今日南湖区再挂牌两宗宅地，均来自科技城，具体为2019南-029号地块、2019南-030号地块，两宗地块将于12月5日进行出让。

　　2019南-029号地块

　　土地位置：科技城，东至纵三路，南至横五路，西至纵一路，北至横四路。土地面积57886.78㎡，为住宅用地，容积率1.3-1.8。

　　该宗地块挂牌起始价13050元/㎡，起始楼面价7250元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让，最高限价18060元/㎡，上限楼面价10033元/㎡。

　　该宗地块建筑限高36米，其中住宅建筑高度不低于18米。

　　2019南-030号地块

　　土地位置：科技城，东至纵三路，南至横四路，西至纵一路，北至南罗庄港。土地面积52657.45㎡，为住宅用地，容积率1.3-2.2。

　　该宗地块挂牌起始价13880元/㎡，起始楼面价6309元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让，最高限价22070元/㎡，上限楼面价10032元/㎡。

　　该宗地块建筑限高80米，其中住宅建筑高度不低于24米

　　该地块要求配建12班幼儿园，按浙江省一级幼儿园标准建设，用地面积不小于6010平方米，建筑面积不小于4042平方米，设置在地块东南角，建成后按有关规定将房屋、土地的产权无偿移交给南湖区教育体育局。

　　地块分析

　　该两宗地块均位于科技城北翼，具体位于城市之光东侧，四周道路均为规划道路。两宗地块为南北相邻地块，地块较为方正，土地面积基本相当。不过两宗宅地容积率差异较大， 其中2019南-029号地块容积率1.3-1.8，2019南-030号地块容积率1.3-2.2。

　　南地块容积率较低，按照限高限低要求，该地块最终可开发楼幢为6-12层的高层、小高层住在项目，为低密住宅。

　　北地块容积率相对高点，按照限高限低要求，该地块最终可开发为8-27层左右的小高层、高层住宅项目。

　　地块容积率设置，基本按照了南低北高的排布需要，基本也和隔壁的城市之光排布相似。

　　虽然土地面积上南地块大于北地块，不过由于北地块容积率远高于南地块，所以体量上反而北地块要高过南地块一万方左右的体量。

　　地块地貌上，南地块南邻平湖塘，拥有比较好的景观视野和景观资源。而北地块则北邻南罗庄港，有天然河流流经。两宗地块西侧隔纵一路有丰桥港这一天然河流。

　　另外根据板块规划，北地块东侧有公园规划，公园主要由三水汇聚的水湾和绿地构成。（水湾后期可能需要人工开挖。）在规划公园西南角有文化设施用地规划。

　　总体来说，两宗地块的地块地貌较为不错。

　　在今年9月份，相关部门公示了科技城北翼的单元控规，在该控规中除了地块附近规划公园外，还有一所九年制学校的规划，该学校就位于横四路上。距离两宗地块仅相邻一个公园，可以说非常便捷了。另外该区域还配套了商业商务用地，加上正在开发的绿地·新里城还有商业配套，整个板块的配套还是比较齐全的。

　　地块附近在开发项目方面，目前处于开发中的有万科·城市之光和绿地·新里城。城市之光是万科于2018年7月拿到的地块开发而来，当时的楼面价为6830元/㎡。绿地·新里城则为绿地接盘湘投的项目。

　　目前城市之光的最新备案价格为小高层14000元/㎡，绿地·新里城最新备案价格为高层13001元/㎡，小高层13501元/㎡。

　　地块过平湖塘南侧的科技城在售项目有世茂·璀璨时代、绿城·留香园、以及待售的新希望项目。

　　从备案价格来看，科技城北翼较科技城略低一线，不过差距在缩小中。目前整个科技城都在上升期中，热度不断，各类利好也层不出穷。包括目前在规划中的沪嘉城际轨道交通会经过该区域，也让板块持续看好。

　　科技城此前出让的多宗宅地均触及熔断，如世茂、绿城、新希望项目。表明科技城历来是开发热捧的地方。

　　相对的，科技城北翼开发时间偏晚，目前处于开发的初期阶段，在配套方面不如科技城成熟，不过板块整体可以利用科技城日渐成熟的配套，以及包括万达、南湖新区等优质的配套。整体来说板块前景可期。

　　从起拍楼面价来看，两宗地块和此前国际商务区出让的宅地楼面价还有一定差距。不过对比城市之光的成交楼面价，两宗宅地的起拍价格已经超过（或接近）城市之光的成交楼面价。根据最近嘉兴市本级土地市场的表现，预计楼面价还有一定的上升空间。

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