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神仙操作来了!宅地终止交易后再挂牌,起拍楼面价涨了1500元/㎡

来源:嘉论房产网  2020-06-16 16:49:16            
当下的嘉兴土拍市场,一言以蔽之,火。今年截至至今共出让4宗宅地,无一例外,全部熔断,而其中3宗产自国商,可谓一浪高过一浪。

  当下的嘉兴土拍市场,一言以蔽之,火。今年截至至今共出让4宗宅地,无一例外,全部熔断,而其中3宗产自国商,可谓一浪高过一浪。

  这才是最凶的“后浪”,这一波,基本可以把“前浪”中佼佼者的“522土拍”打落下来了。

  两者唯一的区别是,后者分散,也没有放在镁光灯聚焦的大剧院,更没有人在台上振臂狂呼。

  但屏幕和互联网背后的狂欢,一点也不会逊色。

  这也许将是嘉兴楼市新时代的开端。

  而且今年嘉兴的出地思路异常清晰。关注下目前推地的关键词,国商、科技城、高铁新城、秀湖……无一例外,全部是高热板块。一个月内,光一个国商区的出地量就达到4宗之多。

  过去嘉兴奉行均衡策略,但均衡策略哪有集中强推有效。

  这是非常成功的“阳谋”,显然也达到了比较理想的效果:嘉兴整体的土地市场预期升高了。

  现成的例子就是,余新宅地的“反复无常”。

  本月初,在一众热门板块中出现了一宗来自余新的宅地。客观来说,余新属高铁新城概念区范畴,虽然名气不如国商和科技城,出身也不算差。大哥们吃肉,小弟也能有口汤喝。

  但怪的是,就在经开2020-11号地块开拍前(现荣安地块),该宗地块却一纸公告下架了。

  而就在近期,该宗宅地却突然又重新上架,前后相差不过几天!

  江湖戏言,土地终止下架是因为觉得价格挂低了,不想一语成谶。

  真是神仙(sao)操作。

  该宗地块指标参数等都未做调整,唯一调整的是土地编号、挂牌价格,信息显示,该宗土地挂牌价格调整为12050元/㎡。

  起拍原楼面价为5167元/㎡,现起拍楼面价为6694元/㎡,楼面价上升了约1527元/㎡。这涨幅,不可谓不小。

  而调整后的起拍楼面价已经直追刚刚出让的国商新地王,两者的楼面价仅差26元/㎡。这是啥信号不难闻出来。甚至这块地的起拍楼面价都高过接下来马上要出让的经开2020-10号的6340元/㎡的起拍楼面价。

  这几场土拍下来,嘉兴土地市场的预期完全不一样了。这也是为什么余新宅地会有这样一通变化。其实客观来说,鉴于余新在高铁新城中扮演的重要角色,即使以原来的价格开拍,成交价格预计也不会低。不过这样的动作,除了筑底的考量,可能还有其他的考量。

  在高铁新城的规划的总体发展框架中,余新定位为六大特色功能区之一,标签是余新老镇更新区,同样隶属于高铁新城15分钟生活圈,规划人口规模达8.5万人,是7个居住板块中人口规模最大的两个板块之一。


  由于这份规划是总体规划,实际操作需要更加对口和细致的开发规划。而余新镇显然比较积极,在今年1月的时候就发布了余新镇高铁新城区域概念规划及城市设计的招标。而该招标也已完成了招标,中标单位为中国中元。

  该规划方案尚未对外公布,规划是如何的暂不得而知。仅能从新闻通稿中攫取一二。

  余新镇面积约21平方公里,中元提出了“一点山水”的设计理念,使得江南的山水风情与点状分布的建筑有机融合在一起。

  项目组提出“联动、整合、优化、错位”的发展策略。一是依托G60科创走廊浙江第一站的优势区位,积极释放科创走廊链式效应,与周边城市分工合作,联动发展;二是借势嘉兴城市空间布局向双中心转变,新拓展区与老城区统筹整合,共同引领嘉兴发展;三是推动余新片区产业转型升级,“退二进三”,“退低进高”,创新发展;四是对接高铁新城核心区、依托嘉兴科技城的同时,与其差异化发展,实现功能互补。该项目将升级区域经济结构,优化区域整体发展,提高区域居民的生活品质。

  也许在高铁新城范围内,本身就有一定基础的余新,加上又有产业优势,反而会走在前面。

  最后再来回顾下地块信息。

  2020南-025号

  土地位置:南湖区余新镇,东至南北湖大道,南至学官桥港,西至新昌路,北至思仙桥港。

  土地面积33429.58平米,为住宅和商服用地,容积率1.5-1.8。

  该宗地块挂牌起始价12050元/㎡,起始楼面价6694元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。最高限价18060元/㎡,上限楼面价10033元/㎡。

  建筑限高:地块建筑高度限制在15米-32米。

  该宗地块将于7月6日出让。

  地块分析

  该宗地块位于余新镇境内,东侧紧靠南北湖大道,南侧隔河为余新镇政府。地块位置上,由于靠近交通主干道的南北湖大道,所以南北交通方便。而余新镇区天然地靠近高铁南站,加上余新境内有多个高速出路口,所以具有相当的交通区位优势,近可与嘉兴城区呼应,远可与沪杭乃至长三角片区紧密联系。

  地块地貌方面,该宗地块南侧和北侧都是天然河流,有着不错的景观视野,南侧由于地形,形成了一个小河湾,风貌极佳,有利于打造成沿河景观。

  地块附近在开发楼盘有白鹤郡云悦里。目前仅白鹤郡在售,最新预售备案价格为12000元/㎡,而云悦里为纯新盘,预计将于下半年入市。可以说目前该区域是一个价格洼地。

  地价方面,白鹤郡成交楼面价为7310元/㎡,而去年拿地的云悦里成交楼面价为5242元/㎡,楼面价有一个明显的下滑。不过今时不同往日,余新已摇身一变成为高铁新城规划区域,开发潜力巨大,加上近期国商金融板块宅地高价成交的影响,预计该宗地块成交楼面价或超过白鹤郡,将余新地价推向一个新高。

  当然,高铁新城虽好,但规模大,开发久,见效慢,而且现在进入的成本越来越高,同是新城,同是新片区规划,姚家荡新片区,宜不失为一个把握城市的选择。相比起高铁新城板块多,规划杂,姚家荡新片区定位清晰,生态宜居优势明显,由于同处城市南向开发带,可以分享到高铁新城开发的红利。

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