新房3000套，二手房4000套，这个7月嘉兴爆卖了7000套！

　　7月住宅成交下滑 但创下历史同期新高

　　先来回顾下嘉兴7月的新房成交情况

　　据嘉兴市房地产公众服务平台数据显示，2020年7月嘉兴市本级商品房共成交3701套，面积41.46万方；成交住宅3163套，面积38.28万方；成交商业用房181套，面积1.11万方；成交办公用房76套，面积1.39万方；成交其他用房281套，面积0.68万方。

　　当月成交备案超过100套的楼盘有悦琅园、静和里、白鹭别院、环萃园、璞悦湖畔、绿禾名邸、锦麟澜湾、君望里、云悦里、上湖轩、云庭雅居、静安里等。其中悦琅园以224套的成交量夺得当月销冠。静和里和白鹭别院分以206套和185套成交量并列第二。

　　从成交来看，7月比起6月多有不如，新房成交下滑了31.6%。

　　楼市凉了？

　　那倒不是。7月成交量的下滑，跟市场供应偏紧有关系。在6月供应攀上超5000套后，7月迅速下滑到2000套水平，降幅超过一半以上。

　　再来看下7月的供应，中上旬仅有两张证，一个是阳光小区的现房，一个是风荷九里的预售，两个加在一起仅仅只有一百套出头的量。而7月供应的大部队都出现在7月下旬，从20号到30号，一共产生了11张证，共2067套，占到7月供应的95.2%。

　　也就是说，这些预售，最快也要到7月底8月初才能入市消化。这些成交量大部分都要反映在8月的成交中。7月成交量的下滑也就理所当然了。

　　而对比历史同期，往年的7、8月份，一直都是楼市的淡季，住宅成交量实属一般。而今年暴起的行情，使得淡季不淡。尽管相比6月住宅成交量有所下滑，但是在历史同期，7月的住宅成交量依然创下了历史同期第二的好成绩，这个成绩还略好于去年同期。

　　二手房从成交攀上高峰

　　7月最令人意外的当属二手房成交。

　　从官方公布的数据看，7月嘉兴市本级二手房市场成交4100套，几乎超过新房的3163套一千套。而6月的情况正好反过来，二手房跟新房差了近1400套的成交量。

　　从成交走势上看，今年的特殊环境里，在经历年初的短暂低潮后，新房、二手房都是一个上扬的态势。稍有不同的是，新房在6月迎来一轮爆发，增长超过一倍。而到了7月则有了一个明显的下滑。

　　而二手房的整个走势，非常稳健，逐月增长，并终于在7月攀上了成交的高峰。4100套的成交量，不但超过了新房，同时也创下了近几年成交量的新高。

　　二手房成交缘何火爆

　　二手房成交相比新房，隐蔽，多元，复杂，很难获取到市场的全貌。不过有一点可以确定的是，今年的二手房市场，确实比往年来得火爆些。

　　2019年嘉兴二手房月均成交量在1749套。而到了2020年，到目前为止，月均成交量则来到了2117套。这期间是有受到疫情影响的，但在这个前提下，依然高过去年，可见今年二手房市场确实有一个比较明显的市场上升。

　　和新房比较的话，2020年至今，新房月均成交量在2043套，显然二手房的月均成交水平还在新房以上。这在近几年的市场中是十分罕见的。毕竟大家都知道新房热，但没想到二手房的市场活跃并不比新房差。

　　我们尝试着窥测下二手房市场火爆的一些原因。

　　新房市场火爆带热二手房

　　从2017年嘉兴房价大幅上涨开始，新房市场基本呈现热半年冷半年的态势，总体上房价一直是在稳步上升中。房价上涨的驱动，让一二手房市场都有一个向前的动力。

　　而今年5月起，嘉兴新房市场再度火爆。这也在一定程度上带动了二手房市场。特别是由于新房市场上僧多粥少，买房光有钱已经不够，又到了动用关系，拼人脉拼资源的时候。导致部分购房者迫于房价上涨的压力转向二手房。

　　一二手房价格差距缩小

　　由于限价的存在，一二手房之间存在一个明显的剪刀差。这个剪刀差的存在，使得二手房交易并不如新房那么活跃。

　　但随着新房价格逐年上涨，尤其今年以来的一波热，使得一二手房的价格大幅缩小。以现在嘉兴新房市场来说，主流地段毛坯备案价在15000元/㎡左右，加上车位（1-2个），房价已来到17000-19000元/㎡的区间，部分已逼近两万。而精装修项目，房价已基本达到两万以上。

　　这个价格和二手房价格已经十分接近，两者的价差大大缩小。在嘉兴主城，房价不到两万的二手房大把存在（不含老破小）。新房的价格优势在持续削弱，二手房重新得到审视。

　　公民同招抬高二手房价值

　　买二手房的主力是真正的“刚需”：居住、读书、落户等现实原因。每年有大量的学区房、老破小交易，都和读书有关。

　　而今年嘉兴正式推行公民同招。公民同招的推出，特别是民办学校摇号招生，使得部分家庭读民办学校并不再稳妥，必需要留一手优质公办学校的准备。

　　嘉兴现阶段的公民同招并不是真正意义上的公民同招，依然给予了民办较大的空间，而一旦真正实行公民同招，公办学校的地位将进一步提升，相对应的，优质公办学校的学区房自然而然价值也就水涨船高。

　　该买新房还是二手房？

　　其实一二手房分野很明显，期房图的是一个未来的发展和增值的潜力，对居住并不是很急，投资属性更重一点。

　　二手房看得见摸得着，大部分配套成熟，图的是现实需要：居住、读书等。增值潜力上不如新房，但胜在拿房快。很多热门学区房对于落户有年限要求，提早部署也是很有必要的。