楼面价9061元/㎡，刷新余新地价纪录！一个字，猛！

　　土拍战报

　　　　今日余新镇出让一宗住宅用地，地块编号为2020南-025号，经历347轮报价，激烈竟逐，最终以54524万元，溢价率35.4%，折合楼面价9061元/㎡成交，被交投祥生摘得。

　　该宗土地也是交投祥生联合体在嘉兴市本级拿的第三宗地，也是在余新拿的第二宗地。

　　该宗宅地为嘉兴今年出让的第6宗宅地，而此前出让的5宗宅地全部熔断，可谓高潮迭起。此块宅地虽未熔断，但楼面价突破9000元/㎡以上，也是破余新宅地楼面价纪录的，楼面价较此前的纪录上升了1751元/㎡。从这个性质来看，丝毫不比此前熔断的几块宅地意义差。该宗宅地的出让，也为日后余新高铁新城的开发奠定了一个坚实的基础。余新已非昔日吴下阿蒙。

　　2020南-025号

　　土地位置：南湖区余新镇，东至南北湖大道，南至学官桥港，西至新昌路，北至思仙桥港。

　　土地面积33429.58平米，为住宅和商服用地，容积率1.5-1.8。

　　该宗地块挂牌起始价12050元/㎡，起始楼面价6694元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。最高限价18060元/㎡，上限楼面价10033元/㎡。

　　建筑限高：地块建筑高度限制在15米-32米。

　　地块分析

　　该宗地块位于余新镇境内，东侧紧靠南北湖大道，南侧隔河为余新镇政府。地块位置上，由于靠近交通主干道的南北湖大道，所以南北交通方便。而余新镇区天然地靠近高铁南站，加上余新境内有多个高速出路口，所以具有相当的交通区位优势，近可与嘉兴城区呼应，远可与沪杭乃至长三角片区紧密联系。

　　地块地貌方面，该宗地块南侧和北侧都是天然河流，有着不错的景观视野，南侧由于地形，形成了一个小河湾，风貌极佳，有利于打造成沿河景观。

　　地块附近在开发楼盘有白鹤郡和云悦里。目前仅白鹤郡在售，最新预售备案价格为12000元/㎡，而云悦里为纯新盘，其首张预售证备案价格为高层12100元/㎡，小高层12550元/㎡。该价格已经赶上城北的房价，预计后期还会有不错的增长。而余新也成为嘉兴乡镇中房价的顶点，随着高铁新城光环的加持，差距还会进一步拉开。

　　地价方面，白鹤郡成交楼面价为7310元/㎡，而去年拿地的云悦里成交楼面价为5242元/㎡，楼面价有一个明显的下滑。不过今时不同往日，余新已摇身一变成为高铁新城规划区域，开发潜力巨大。

　　下架重上架

　　该宗地块早先上架后又下架再上架，操作也是比较神（sao）。而重上架后，地块指标参数等都未做调整，唯一调整的是土地编号、挂牌价格，信息显示，该宗土地挂牌价格调整为12050元/㎡。

　　起拍原楼面价为5167元/㎡，现起拍楼面价为6694元/㎡，楼面价上升了约1527元/㎡。这涨幅，不可谓不小。这几场土拍下来，嘉兴土地市场的预期完全不一样了，这也是为什么余新宅地会有这样一通变化。

　　余新高铁新城规划

　　在高铁新城的规划的总体发展框架中，余新定位为六大特色功能区之一，标签是余新老镇更新区，同样隶属于高铁新城15分钟生活圈，规划人口规模达8.5万人，是7个居住板块中人口规模最大的两个板块之一。

　　由于这份规划是总体规划，实际操作需要更加对口和细致的开发规划。而余新镇显然比较积极，在今年1月的时候就发布了余新镇高铁新城区域概念规划及城市设计的招标。而该招标也已完成了招标，中标单位为中国中元。

　　该规划方案尚未对外公布，规划是如何的暂不得而知。仅能从新闻通稿中攫取一二。

　　余新镇面积约21平方公里，中元提出了“一点山水”的设计理念，使得江南的山水风情与点状分布的建筑有机融合在一起。

　　项目组提出“联动、整合、优化、错位”的发展策略。一是依托G60科创走廊浙江第一站的优势区位，积极释放科创走廊链式效应，与周边城市分工合作，联动发展；二是借势嘉兴城市空间布局向双中心转变，新拓展区与老城区统筹整合，共同引领嘉兴发展；三是推动余新片区产业转型升级，“退二进三”，“退低进高”，创新发展；四是对接高铁新城核心区、依托嘉兴科技城的同时，与其差异化发展，实现功能互补。该项目将升级区域经济结构，优化区域整体发展，提高区域居民的生活品质。

　　也许在高铁新城范围内，本身就有一定基础的余新，加上又有产业优势，反而会走在前面。