流拍后马上降价30万

　　近期法拍房的数量明显在增多，1月还没过半个月，已经上架了不少法拍房。从法拍情况看，流拍占比超过半数，成交的也基本在评估价的六七成。我们来看看一些具体的拍卖案例。

　　浅水湾

　　起拍价82万 评估价116.21万

　　起拍单价9605元/㎡

　　流拍

　　梅里印象

　　起拍价98万 评估价139.5万

　　起拍单价6928元/㎡

　　流拍

　　禾城世纪花园

　　成交价99万 评估价140.8万

　　成交单价7602元/㎡

　　该套房源属于一拍，共有1人报名参拍，总共报价1轮。

　　该套房源最终以99万元成交，成交单价7800元/㎡（含车库），为评估价（140.8万元）的70%。（评估时间2023年9月）

　　禾城世纪花园是2000年左右的小区，位于主城北，具体就在北站北边。这个位置虽然不能说很好，但确实是比较方便的。由于靠近北站，加上禾兴北路尽头就是公交首末站，这里的公交车非常多，所以出行很方便，特别去市中心等主城区域。阳光小学就在小区边上，读书也很方便。

　　要说不足，年代稍微久了点，太过靠近公交枢纽，尾气噪音等影响也客观存在。最受诟病的应该是时不时飘来的味道。这也导致这个片区的房价难以支棱起来。

　　但是商品房价格居然沦落到比拆迁房还低，恰恰说明城市发展之巨变。

　　这个价格拿下，还是很有性价比了，周边虽然配套一般，但前面也说了，去哪都方便，也就无所谓了。而小区就在快速路环线附近，以后上下高架也方便。

　　澳洲花园

　　该套房源属于一拍，共有0人报名参拍，直接流拍。

　　该套房源评估价为150万元，评估单价16888元/㎡

　　评估价150万，起拍价150万，这是把人当葱头，不流拍就有鬼了。果然流拍后马上上架，直降30万。

　　澳洲花园差不多在2005年左右，年份上确实也有些老了。但胜在这个小区地段极好。小区处在南湖新区核心地带，北面就是南湖区区政府广场和凌公塘公园，南面则是嘉兴妇保院。处在中环东路和凌公塘路的交汇处。配上上不用过多强调，目前肯定是嘉兴配套最好的区域之一。

　　不过即使如此，单价一万七不到的价格还是没有人买账，二拍起拍价格回落到14636元/㎡。

　　一来该小区年份稍久，二来该小区的户型都是异形户型，实用性较差，89平只能做两房，而同时期的产品已经能做到三房了，属实有些鸡肋。另外小区的质量相对也一般些。

　　买这房大约图的也就是读书了。不过实验小学东校区年年入学预警是红色，并不是十拿九稳，自从澳洲花园小学被划出北师大后，就更不保险了。买受人如果冲着读书去的，需要对自己的落户时间是否占优心里有数。

　　预计二拍的成交可能性还是很大的。毕竟一万四的单价还要啥自行车。

　　绿禾名邸

　　起拍价135万 评估价135万

　　起拍单价15139元/㎡

　　流拍

　　该套房源属于一拍，共有0人报名参拍，直接流拍。

　　该套房源评估价为135万，评估单价15139元/㎡。

　　和澳洲花园一样，起拍价就是评估价，不流拍有鬼了。

　　绿禾名邸是位于科技城北面的超大住宅小区，全盘住宅套数超过5000套，是嘉兴仅次于嘉城绿都的小区。小区新交付没几年，属于次新房，所以品相上会比上年数的小区好点。

　　科技城北部这个区位以现在的眼光看会稍微尴尬点，配套几乎没有。比如要读书，现在也没有合适的学校，就近的罗庄小学还在造。消费上周边也没有合适的地方，仅能满足基础的生活需求。

　　超大型的小区一般会在物业管理上，由于人多而导致更难管。

　　另外从房源实拍图上也能看到，户门竟然是紧挨着的。这种设计上的缺陷会让邻里之间的生活非常不便。这种设计难以想象居然是就是没几年前的。

　　一万五的单价，不说法拍房，即便是市场价，也是很难出手的，毕竟一个小区就几千套房，这是很难稳住房价的。更别说周边几个小区还有数千套的房源量。很容易造成价格踩踏。

　　该房源二拍已经上架，起拍价调整为108万元，直接降价27万，起拍单价12112元/㎡。

　　由于南湖区法院不太规范的操作，没有将评估报告上传，导致我们以及意向者无法看到评估的时间和具体评估内容，只能推测将成品装修也折算进了房价里。去掉装修部分，估计单价应该是不到一万五的。这个评估时间至少在一两个月之前，和市场价已有脱节。

　　从贝壳上看，该小区近半年的成交价在一万三左右。那么法拍房的成交价格可能还要在这个基础上打个折。