2017嘉兴新房潜在供应超32000套 去化周期重回高位

　　大家都知道，2016年的嘉兴楼市整一个爆卖的行情，无论哪一个楼盘，无论哪一种产品，哪怕是积压多时的“过季货”，都直接成为爆款，这感觉就像是在《食神》里，无人问津的撒尿牛丸最终卖到断货，价格也是水涨船高。

　　2016年国家初时对于房地产的基调是，去库存，到后面一轮一轮的调控则开始风向转变。应该说，去库存的任务，嘉兴是完成得相当不错的。据嘉论房产网统计，2016年嘉兴商品房成交创纪录地达到48726套，几乎等于2014年和2015年两年的总和；同比2009年的成交峰值（31413套）仍高出55.26%。

　　实际上，到了2016年第四季度的时候，嘉兴市面上新房房源量严重供应不足，新开房源也是即开即光。这种情况一直持续到年底，从目前来看，2017年第一季度，新房房源的供应也不会太充足。

　　但是同时我们也知道，2016年，同样是嘉兴的“土地年”、“地王年”，嘉兴出让土地105宗，出让土地面积383.17万方，共计吸金158.47亿元，其中住宅出让宗数达32宗，占全年土地出让宗数的三成，吸金更是高达139.12亿元。（这一年最大的赢家无疑是政府，可观的土地财政收入或将成为城市建设突飞猛进最大的助力。）

　　宅地的大量供应也在为新房市场填充弹药。每个供地大年之后，必然是库存大年！

　　在之前的文章【传送门】中我们统计过，2016年出让的32宗宅地中，有26宗是在市区范围（含油车港和七星），仅有6宗分散于嘉兴下辖各镇。经统计，嘉兴2016新增宅地总用地面积达到1694948.2㎡，其中市区范围宅地用地面积为1445639.7㎡。而全年住宅总建面达到了惊人的2993499.93㎡。

　　近300万方的住宅建筑面积会产生多少房源供应呢？我们以嘉兴市2015年城镇常住居民人均住房建筑面积来算（2016年数据尚未出具）‍‍，‍‍嘉兴市区可供应房源量将达到约23062套。如果加上乡镇供应，2016年新增宅地可供应房源量约为26474套。要知道2015年全年的商品房销售量还不到26000套，也即2016年新增宅地可供应量就完爆2015年的总成交量。

　　这还不是全部，除了2016年的新增土地，还有此前遗留的未开工或已开工但未售住宅用地，这其中包括不少大体量的项目，例如备受关注的信达·翰林兰庭二期，其潜在房源量就超过千套，信达旗下的另外两个盘也有不小的体量，信达·香格里三期和格兰·上郡二期的房源量都在千套上下。紫元·尚宸未领预售证的房源约在千套上下，台昇悦府住宅二期的房源量在600+。包括一些项目的存量和尾房，嘉兴市区2017年可售的新房房源量将达到28662套！而嘉兴市本级2017年潜在可供应新房房源量则超过32000套！

　　若假设2017年市区住宅月均成交在2000套（该水平高于14、15年的月均成交量），则2017年市区的库存去化周期将达到14个月。其中尚不包括2017年第一二季度可能出让的土地。在经历了楼市大热到调控后，2017年，嘉兴楼市有可能迎来新一个库存高峰。

　　【影响】

　　由于嘉兴已经进入限购城市名单，并且受到上级的关注，在短期内政策松绑的可能性极低，未来的楼市主要基调还是维持稳定。在外来购房者购房受到限制的前提下，靠本地购房人群可能很难撑起一个红火的楼市。库存重新走高会改变购房者的购房预期，同时房价向上走的空间被锁死，下行的压力在逐渐加大，2017年的嘉兴楼市理想状态是平稳过度，可能性事件是微小震荡盘整。

　　当然也不必过分悲观，潜在供应量我们是按最大值计算的。在实际的开发过程中，不同的开发商开发速度不一，同一个开发商不同的项目进度也不同，甚至同一个项目中还分成不同的开发期数。举个例子，一个原则上可供应1000套房源量的楼盘，从项目动工到满足开售条件一般至少要花去半年时间，并且首批可售的房源量是有限的，大约只占到项目的五分之一到四分之一，而后续开售的房源实际会根据首次销售的情况再定。这个过程中，还要受到行情、域内供给情况、竞争对手策略以及来自自身的影响。

　　一般来说，在一年内完成整个项目销售的凤毛麟角。所以2017年实际可供应量会在潜在供应量上大打折扣。另外2016年新拍宅地中已有少量进入了销售环节，加上16年前的一些遗留项目也进入销售。2017年市区实际可供应量约在20000套。而这20000套的量，还很可能会在下半年才大量入市。

　　根据目前2016年拿地项目的开工率统计，开工率不足一半，仅在四成左右。一二季度有望进入销售的仅有金地·艺境、香港兴业·璟颐湾、祥生·玖熙花苑等少数项目。一二季度市场上依然会出现房源量供应短缺的情况，这时楼市的主动权还是掌握在卖方手中。但由于大量项目在去年都未进入项目运作，今年集体进入运作，三四季度可能是集中入市的时间节点，这无疑也加剧了开发商之间的竞争。

　　大写的嘉兴楼市，明年怎么走？我们拭目以待。