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项目遍地闹房荒上半年成交不足万套 对比同期近腰斩

来源:嘉论房产网  2017-07-12 17:26:01            

  2017年过半,楼市烽烟未曾休,开发商和购房者的拉锯战还在持续,而战况的转折点迟迟未至。政府捏住七寸、开发商移花接木、购房者水深火热、中介翻云覆雨、土拍一战成名、萧墙外暗流汹涌、接轨大计石破天惊……所有一切构成了嘉兴2017年上半年的楼市图景,热闹程度也是历来罕见。

  据嘉论房产网数据中心统计,2017年1-6月,嘉兴市本级共成交各类商品房19181套,同比2016年的21600套下降11.20%,但仍然创下了有统计以来的次高。

  住宅方面,2017年1-6月,嘉兴市本级住宅成交备案为9392套,同比2016年的16971套下降44.66%,降幅超四成,几近腰斩,但这个成交数据同样创下有统计以来的住宅成交次高。

  以上两个数据反映了几点内容。第一,嘉兴楼市在2016年迎来历史性的大牛市后,17年基本延续了这种热火态势,无论商品房和住宅,均处在历史同期较高水平。第二,各类商品房成交的占比发生分化,住宅成交占比下降,而商贸和办公用房占比上升。

  2017年1-6月,住宅、商贸、办公、其他类用房的占比分别为:48.97%、21.60%、16.22%、13.21%。而去年同期,各类商品房的占比是78.57%、10.24%、7.74%、3.41%,对比可以发现,今年上半年商贸和办公用房基本对比去年同期翻了一番,在成交比重的占比也随之提高。而涨幅和占比变化最大的是其他类用房。

  由此又可以反映几个点。2017年上半年的成交只能说是2016年下半年行情的延续,并且对比去年下半年缩水幅度较大。其二,其他类用房成交凶猛。成交猛涨,自然与开发商的绑定销售、转移价格等策略不无关系。

  而住宅成交量下滑则主要由于几个原因,而最重要的一个是,入不敷出。

  房源新增速度赶不上去化速度

  尽管上半年的整体去化不及去年的巅峰,但在往年同期中,依然处于较高水平(9392套)。而新房的预售备案由于备案限制等客观原因,导致新增房源量(7988套)跟不上去化的速度,两者的缺口为1404套。这一千多套的缺口都是靠“吃老本”补上的。

  1404套的新增住宅房源中,新增商品房住宅预售总量为7487套,预售面积为770418.07㎡,新增拆迁房改商品房预售总量为501套,预售面积58660.9㎡。总计新增预售面积829078.97㎡。其中,市区新增预售5676套,预售面积为591085.86㎡,乡镇(不含油车港、七星)新增预售1811套,预售面积为179332.21㎡。

  据本网统计,2017年上半年住宅项目申请预售的频次在41次(含拆迁房改商品房),总计有30个项目申请预售,其中住宅性质为商品房的项目一共有22个,住宅性质为拆迁房改商品房的项目一共有8个。

  住宅预售申报方面,上半年预售申报2次以上的项目有:金地艺境3次,佳源·优优秀湖2次,梅里春天公寓3次,万科·秀湖宽邸2次,万科·悦中环2次,祥生·玖熙花苑2次,长虹春天公寓2次,秀湖·壹号院2次。

  住宅预售套数方面,上半年预售套数前10的项目为,金地·艺境1096套,长虹春天公寓634套,梅里春天公寓573套,万科·秀湖宽邸512套,祥生·玖熙花苑490套,信达·香格里399套,中梁·秀湖壹号院394套,万科·悦中环372套,金地·都会艺境348套,佳源·优优秀湖334套。(如无意外,上半年的销售排名大抵也会与之相仿)

  按区域划分来看,上半年住宅(含拆迁房转商品房)集中供应的区域为秀洲新区1639套、城北(含油车港)1371套、国际商务区879套、王江泾634套、湘家荡609套、余新588套、王店573套、城南496套,西南区417套、主城304套。

  从新房备案均价上来说,上半年备案的项目,成交毛坯均价从6000-11000元/㎡不等,其中市区项目成交备案的毛坯均价大多在9000元/㎡上下。毛坯成交备案价格最高的为佳源·优优花园二期(11858.78元/㎡,截止于6月底)。

  上半年的房源供应,主要有几个特点。

  供应主要集中在个别项目,比如金地·艺境,上半年的几次集中供应,已占到项目房源总量的一半以上。万科·秀湖宽邸的2次供应,即供出了全部房源。上半年住宅预售申报2次以上的项目有8个。

  供应区域分布不平衡。上半年两大供应板块为秀洲新区和城北(含油车港),两者联手供应达到3010套,占到上半年市本级住宅供应的四成。供应不均导致购房者的选择余地被缩小,有购房者为求房不得不跨区买房。而作为去年土地供应大户的国际商务区,表现平平,下半年势必会出现集中供应的趋势。

  成交备案价格脱离实际。这基本已经是妇孺皆知,房价更在合同外。这些价格已经毫无参考意义,由于精装的存在,房价转移到车位等方式,成交备案价格基本背离了其初衷,对房价不再实时反馈。在备案套数上,也与实际销售所去甚远,这既有备案“排队”的原因,也有备案撤销的因素。

  拆迁房转商品房也成为房源供应中一股不可忽视的力量,而该类房源由于高企房价的背景成为了“性价比”。根据城投手中掌握的房源量,下半年依然会有一定数量的该类房源入市。

  2017年上半年总体呈现偏紧的供应,都知道下半年供应的压力不小,会有多个大体量的项目入市,但会呈现何种局面,楼市库存的真相又是如何,后续我们再深入分析。


 

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