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162亿,135万方的宅地成交,超过350万方的潜在房源,17年的土地市场告诉你这些……

2018-01-02 16:54:14            

2017全年,嘉兴市本级成功出让124宗地块,相比去年同期增加19宗,土地成交面积约426.04万㎡,同比去年上涨11.19%,总成交金额184.90亿元,同比上涨16.47%。

2017年全年市本级共成交涉宅类用地27宗,宅地总出让面积134.86万方,占全年土地出让面积的31.65%;宅地总成交金额达162.01亿元,占全年土地总成交金额的87.62%。


在宅地成交方面,与2016年下半年每月均有宅地出让不同,2017年市本级的宅地市场出让较为集中。

宅地在2017年5月(522土拍)、9月(928土拍)12月(1225和1227土拍)集中出让,且单次推地面积较大,成交金额也较高。尤其是522土拍,在成交金额上,创了5年来嘉兴的新高。

本季度市本级宅地全部集中在12月27日出让。


 

宅地的集中出让

全年宅地出让极为集中,主要集中在3次大型土拍,522土拍、928土拍以及12月末(25.27两日)土拍。每次土拍的出让面积和成交金额都很大。

522土拍成交8宗宅地,总成交面积为48.35万方,成交金额为74.18亿元。

928土拍成交5宗宅地,总成交面积为30.53万方,成交金额为35.2亿元。

1225和1227土拍共计成交9宗宅地,总成交面积为40.19万方,成交金额38.27亿元。

虽另外时间有零零散散的宅地出让,但总的来说,这3个时间段的土拍占了全年宅地成交数据的大部分。

 

而这3个月的土拍在这两年的土拍进程中,成交金额牢牢占据前三,成交面价也均挤进前四(9月土拍的出让面积略小于2016年12月)。

故,17年的宅地出让方式,是集中出让的方式。

集中出让有集中出让的好处,省事儿啊,而且,关注的人也多,拿522举例吧,可谓万众瞩目,全国轰动。

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土拍方式的改变

16年的土拍,遵循“价高者得”的土拍方式。而17年,自522土拍起,市本级的土拍方式有所改变。

522土拍首次采用限价的方式,在达到熔断价之后,所有竞买人采用抽签的方式,凭运气抽取竞得人。

928土拍方式再进化,采用“限最高价+竞配建”的方式,在达到熔断价之后,竞买人通过竞争配建房面积来决定土地所有人。

而1225/1227这两场土拍,则土拍场地做了彻底的改变。从以往的线下土拍改成线上网络竞拍。

这样的土拍方式在限价的基础上,保证了有实力开发商拿地开发的可能,又因为土地的价格限制,造成项目的价格也能得到控制。

预计,2018年的土地出让,将会沿用“限价+竞配建”和网络土拍的土拍方式。


板块价值的提升

17年的土地市场还有一点需要注意,就是土地的成交价格。

522土拍自不必说,市区宅地全部达到熔断价;928土拍中,国商区和主城区宅地也均达到熔断价;而在12月27日经开区出让的3宗市区宅地更是以刷新周边楼盘项目成交楼面价的价格成交。

跃升的板块出让宅地楼面价,给计划在18年购房的购房者以很大的压力。这些高楼面价楼盘在未来计划出让时,项目售价将超过市场上现有楼盘。届时,嘉兴进入2.0时代,并非不可能。


庞大的库存

今年出让的134.86万方宅地。这样一来,初步估计目前市场上可供出让的潜在房源量在351.69万方。

从图表上看,国商区依旧是供地大户,未来将有93.22方的房源量,城东和城北板块紧随其后。

而从目前各版块的开发来说,18年可供应宅地最多的依旧是国商区、科技城等拥有巨大潜力的板块。


巨鳄的到来

17年的宅地吸引了很多强大的开发商来嘉兴拿地。

在522土拍中,卓越集团、阳光城集团、新希望这些大鳄房企首入嘉兴拿地;928的土拍吸引了路劲、正荣这样的大鳄进入嘉兴。

而再首入嘉兴的开发商之外,还有很大一批巨鳄回游嘉兴。类似淮矿、世茂这样的地产集团纷纷在522土拍中拿地,12月月末的宅地更是吸引了中国铁建、苏嘉地产、香港兴业这样的品质开发商。

 

18年的展望

目前,市国土资源局已经发布了18年首场宅地土拍的宅地信息,土拍时间在2月1日,共计12宗宅地出让,总出让面积542406平,挂牌总价487510万元,挂牌起始楼面价均价4485.9元每平。

详情请看:http://mp.weixin.qq.com/s/lT4r6ToNOTfHpXagJOPiag

根据2017年7月发布的嘉兴未来五年供地量计划,确定市本级 2017-2021 年五年中期规划安排供应住宅用地 16800亩;市本级 2017-2019 年三年滚动计划安排供应住宅用地10800亩。

17年已经出让宅地2023.1亩。按照计划,18.19年两年,将出让剩余的8777亩,平均每年出让4388.4亩。

这个数字,将是今年供地的两倍还多……按照经验来说,大概率这份计划是完不成的……