新规出台，精装市场规划化，购房成本将大幅下降！

一年一度的“315”，打假时间到，昨天老王说的“世茂，这次再回嘉兴你可要涨点心了吧……”受到了大家的强烈反响。

其实所谓打假，无非就是想通过抓典型，让这个行业更加规范化。今天，我们就来说说嘉兴的精装房产业。

精装修的问题——层出不穷

嘉兴的新房精装历史也算是可以说道说道的存在了。大概是从11年开始吧，万科恒大相继进驻嘉兴，开始了嘉兴市区的精装房之路。到了17年，这条路陡然变宽，数家新晋开发商在嘉兴拿地后，都选择精装交付。

嘉兴新房市场上的精装楼盘一下子多起来了。

但是，数量的增多，却没有导致质量的提升，精装房的问题层出不穷。

从质量角度来看，小问题不断已经成为大家的共识。当时说是城西标志的某豪装项目，某楼市评论员极力推荐，不想交付后却出现了大量住户的空调问题，可谓轰动一时，1818黄金眼和小新说事相继报道……标杆项目都是如此，其他项目更不必多说，相关新闻一查一大堆，业主拉出来的横幅都能绕嘉兴一圈了。

从装标角度来看，问题也是不小，很多售楼处在销售精装房时，都有类似“大品牌同类产品”的说辞，常见套路是说出一堆耳熟能详的大品牌，TOTO、科勒、西门子、日立等等，然后在后面加上一句，“其他同级别产品”，呵呵……

这些楼盘中，我想位于城市东侧的某楼盘最有代表性了，经历了超高装标（4100元每平）和超低装标样板房事件，又开始退钱和提升转标，可谓电视剧般的波澜曲折。

关于精装房的误区和缺陷，真的不少，嘉论房产网也曾经做过相关的报道，究其原因，无非是当业主想省时省力的时候，开发商也想省时省事还额外捞一把。

一般来说，2000元/㎡的装修价格，已经是好的装修水准了（现在很多装修公司，全包也只有8、900元/㎡）。现在嘉兴的项目，精装标准鲜有在3000以下的。要知道，若是自己处理，3000元的装标，地暖、中央空调甚至是家电都能全部配齐了。

新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》应运而生

其实，市民们也不是不讲道理，在上面限价限的这么严重的时候，开发商们想着“开源”也不是不可以接受的事情，但是，既然做了，就请好好做。

但要求每家开发商都自觉遵守市场规则，诚信经营，心怀天下，显然是不现实的，要规范精装房市场必须从源头出发，制定相应政策，坚决落实。

所以，从今日（3月15日）开始，将在嘉兴全面推行使用由浙江省住房和城乡建设厅与浙江省工商行政管理局共同制定的2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》。

合同与之前使用的08版还是有许多区别的，尤其是针对全装修（文件内不再使用“精装修”的说法，改为“全装修”），新版合同增加了许多约束性条款。

接下来，我们来详细解读新版商品买卖合同：

（一）全装修住宅应在合同中予以明确，并确定相应的装修标准、环保标准及室内环境检测报告等交付要求。

市建委住房保障局的相关负责人表示，接下来，开发商要做全装修住宅的，预售的时候就要申报全装修，装修部分价款要写进合同，合同中要写明装修材料的品牌、产地、规格、数量等，负责装修的施工单位必须办理装修部分的施工许可证，在后期相关部门还要进行全装修方面的验收。

简单来说，未来开发商再想打“其他同级别产品”的擦边球是彻底做不到了，甚至就连“专供定制品”都很难。

（二）全装修住宅是完整的商品房，合同价格包含住房以及交付标准中装修（设备）的价格。

结合合同第二十五条，全装修住宅不得对室内装饰装修部分拆分销售。

这意味着，不出意外的话，未来的精装交付商品房，精装部分也可以纳入贷款中，享受和毛坯部分一样的贷款政策！

在这段时间买过精装房的人都知道，现阶段嘉兴在售的精装新房，都是拆分销售的，即精装部分算精装的价格，毛坯的备案价算毛坯的。

举个例子，一套100平的精装洋房，毛坯备案价12000元每平，精装标准3000元每平。

总价就是100*（12000+3000）=150万。

但是您在申请贷款的时候，因为装修部分算在合同外，拆分销售，不能正常办理银行贷款，所以您的实际首付款是100*12000*30%（首付30%贷款部分）+100*3000（精装不能贷款部分）=66万。

实际首付比例为44%，远远超过了30%的贷款线。

就算有些开发商大发慈悲，提供给您精装贷款，也是最长5年期的小贷款，贷款额度和利率与正常放贷不可同日而语。

这也是为什么现阶段在嘉兴购房，需要手握百万现金的原因了。

但是，在新版合同落实之后，一切将会不一样。

精装标准算在合同价格里，毛坯+精装一同享受贷款。原先需要66万首付的房子，现在只要45万。

我们知道，可以享受30年期的贷款，是中国房市最大的红利，现在这份红利惠及精装部分，是政府给予我们的政策优势。

（三）根据《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》，取得施工许可证是商品房预售许可的必要条件，对于主体结构和装修部分分阶段领取施工许可证的全装修住宅项目，应当在装修部分也取得施工许可证后方可预售。分阶段的施工许可证有关信息应在合同中载明。

（四）全装修住宅的硬装修部分（一般包括住宅室内装修中的隔墙、吊顶、管线、电线、门窗、地板、涂刷面层、瓷砖等固定的不能移动的部分）适用《浙江省住宅物业保修金管理办法》。    

（五）合同签订后，出卖人不得通过要求买受人签订补充协议等形式降低或变相降低合同约定的装修标准、环保标准和保修标准。

这三条则是从备案预售、装修、售后等方面，进一步完善了精装修住宅的规划化。

不可避免的过渡期

这是一份有利于购房者的新版合同，即日起已经实施了，但是已经购房的朋友，很遗憾，你们可能无法享受到新版合同的利好。

和所有的政策法规一样，新版合同也有一个过渡期。

按照文件要求，自3月15日起，嘉兴市将全面推行使用2018版示范合同。自3月15日起（含当日），签订商品房（含全装修住宅）预售合同、现售合同，推行使用新版合同示范文本。

3月15日前（不含当日）已部分预售的同一商品房项目（以建设工程规划许可证为准）分批预售的，仍可延用原预售合同文本。

简单来说，原先已经开卖的楼盘，将会延用老版合同；从未对外销售的纯新盘，就要用新合同了。

未来——毛坯房的绝迹

新版合同重点完善了全装修（精装修）房屋的相关权益，其实也从侧面说明，未来的嘉兴市场，精装修楼盘将成为主流。

其实早在16年9月，浙江省人民政府办公厅就曾印发文件，要求全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付，鼓励在建住宅积极实施全装修。当时要求的时限是从当年10月1日起，曾一度印发热议。不过可能条件不成熟，说好的全装修并未到来，土地的出让中关于全装修的说法也一直没出现过。

去年2月份，浙江省住房和城乡建设厅又发文，《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》正式通过审查、公示，批准为全省工程建设标准，自2017年7月1日起施行。这是又一个给出明确时限的省部委文件。

为此，嘉兴在去年6月由专家组评审通过了《嘉兴市绿色建筑专项规划（2017~2025年）》，根据文件所述，总体规划期限为2017~2025年，规划分为近、远两个阶段，近期为2017-2020年，远期为2021-2025年。

近期目标（2017~2020年）：嘉兴市近期全面实行住宅全装修的中心城区（东至秀洲区区界、南湖区区界，南至沪昆高速，西至乍嘉苏高速，北至申嘉湖高速）范围以内新建住宅全面实行全装修，实现成品交房。

简单来说，就是到2020年，嘉兴市区将实现新盘全装修，再也见不到毛坯房了。

精装修一直争议不断，有人喜欢，有人厌恶，但是它终究是大趋势，并且将在3年内占领嘉兴全城。

所以，市面上的毛坯，在未来将越来越少，渐渐没有。

尽管现在已经有许多开发商为了拉高价格，“提前落实”了上级政策，做精装房，但是当前的市场上，仍有不少毛坯房供您选择。

简单做个现有嘉兴在售毛坯房的统计，希望对您有帮助：吴越学府、格兰上郡、秀湖壹号院、百合花园、湘家荡区域楼盘、御品公馆……

而522之后拿地的“楼盘”楼盘，现在明确做毛坯的，只有佳源·优优中环和新希望&华润&华发鹭栖湖了。