18年供地计划出炉后，未来经开区的房价怎么办……

2018-05-03 17:52:30 扫描到手机

昨天的文章中，跟大家聊了聊最近几天楼市的动态，提到国土资源局在4月27日公布了《嘉兴市本级2018年度国有建设用地供应计划》，全年计划出让商品房用地241.9427万方，市本级共计45宗宅地。

在接下来的几天中，我们就来详尽解读一下，这份供地计划。今天的重点，放在国商区。

《供地计划》中，得过且过的部分

本次《供地计划》中，2018年计划出让商品住宅用地241.9427万方。

这个数据，大家看过就好，不用太放在心上。目前已经是5月份，今年市本级的土地出让，仅在2月1日完成了12宗宅地，共计54.24万方的土地出让。

若严格按照出让计划，则在剩余8个月不到的时间内，嘉兴还要出让187.7万方宅地……

另据统计，目前嘉兴市本级的潜在房源量达到近17000套，在库存仍如此庞大的当下，想要严格按照计划完成187.7万方宅地的出让，很难。

具体宅地的出让时间

细心的朋友应该有注意到，本次《计划》公布的45宗待出让宅地，是有计划出让时间的。

计划在二季度出让的，有23宗。计划在三季度出让的，有7宗。计划在四季度出让的，有15宗。

这个数据，大家也是看过就好。目前整个5月都没有市本级宅地的出让计划，而按照计划，那么在6月，市本级将集合出让23宗宅地。

若是真的，那一定是惊天提泣鬼神的大事，分分钟上央视首页。

故时间顺序可能如《计划》所言，具体出让时间，则不好说了。而且，在这些宅地中，应该有小部分最终由于种种原因无法完成出让。

《供地计划》中，需要着重了解的部分

45宗宅地的具体位置已经随着《计划》一同公布了。这些宅地的出让时间可能有变化，但是宅地的位置，是雷打不动的了。

我们可以从宅地的位置布局，窥探城市的发展方向和前进速度。

南湖区本次计划出让宅地14宗，秀洲区计划出让宅地16宗，经开区计划出让宅地15宗。数量较为平均。

较为平均的数量意味这什么？

粗略一看，可能很多人认为南湖区的“亲儿子”地位不在。但是仔细研究地块分布后，你会发现，大量宅地仍旧分布在城市东南。这意味着，城市的重点发展方向仍旧在东南。

另一个宅地供应大户，在秀洲高新区计划供应5宗宅地，这是秀洲区目前的重点发展板块，大力发展不足为奇。

今天着重来看看经开区的15宗宅地。

《计划》中计划出让的经开区住宅用地大部分集中在中环南路以南区域，城东板块2宗，城南板块1宗，运河新区板块1宗，三环西路以外区域2宗，商务区板块9宗。

由图可见，国商区的待出让宅地，重点分布在市区的东南角。

为什么经开区会有15宗宅地出让？

第一，经开区的历史不如南湖城区和秀洲城区的悠久，发展时间较短，在城市外扩的过程中才逐步确立，环老城区呈带状自东北至西南分布。故内里设施大多仍在建设中，不像老城区那样经过了长时间的发展，可供应宅地所剩无几。

第二，城市的发展方向目前以向东部和南部外扩为主，“东进西扩、北控南移”不是随便说说。而在发展的过程中，自然会有大量宅地、商业用地、工业用地出现，这些土地，大多都出现在国商区。

第三，人口的流入。由于老城区的饱和，以及政府期待的人口净流入值巨大。大量的流入人口开始转向城市的新区发展，这时就需要大量的宅地来满足人口的居住需要。

经开区宅地全部出让后，会产生多少房源？

经开区的15宗宅地共计出让土地面积为55.7162万方。由于没有容积率的具体值，我们无法精确计算土地可供应建筑面积，只能做个估算。

以平均容积率2.0估算，55.7162万方的国商区待出让宅地，共可以转化成111.4324万方的建筑面积。

以浙江省人均37.14方的居住面积和三口之家来计算，则最终可转化约10000套住房（实际只会更多）。

这其中，国商区的9块宅地，将为国商区提供5838套住宅，超总量的一半。而目前，国商区仍有约6791套住宅没有出让没有出让。也就是说，未来，仅国商区可以预见的库存，就多达1.2万套。

嘉兴不会缺房子的。

这么多房源，对市本级的楼市走势将会产生什么样的影响。在说这个问题之前，我们首先要考虑的是，这些房子卖给谁去？

据目前国商区楼盘的现状来看，嘉兴人和外地分销/炒房客的去化大约在6.4开，嘉兴人买的多一些。

可是从长远来看，这一波的涨幅已经消耗了嘉兴本地人许许多多的购买力，甚至可以用“透支”两个字来形容。如此来看，这些没有赶上“快车”的宅地，待到日后开盘，能否有这么多的嘉兴人接盘，就是个大问题了。我的看法是，难了。

而限售限购的推出，以及其他城市的亮眼，把外地炒房客的目光或主动或被动的从嘉兴转移，现在来嘉兴买房的，很少能遇到操着一口东北口音的大汉了。

那这些楼盘未来怎么销售呢？三种人会当“接盘侠”。

一是现在还在等的老嘉兴，他们期待房价会有所回落，不求回落多少，只要比现在低，或者和现在一样的价钱能让他们贷款/选到好楼层就好。

二是通过人才引进制度来嘉兴落户的人，新的落户政策必然会吸引好奇者来到嘉兴，而据我所知，嘉兴政府对于人才的购房优惠力度还是有点的。于是，他们可能会成为未来买房的一份子。

三是分销和临近大城市的购房者。这些并不一定都是炒房客。现在杭城和上海的房票越难越求，杭州都开始摇号了，上海更是不用多说。那些在大城市工作的人，可能为了结婚也可能为了安定也可能为了手头辛苦积攒的钱不贬值，他们可能选择在临近的嘉兴购置房产。而随着交通的不断发展，时间成本必然缩短，这也会是他们选择嘉兴的一大利好。我估计，这些人，在未来仍会是购房者的主力军。

知道了房子卖给谁去之后，我们就可能推测，这些房子对未来的影响了。

首先，国商区的商业体会有所增多。如此巨量的房源流向市场，开发商必将想尽一切办法完成销售，即使不是售罄，也要接近售罄。这样一来，国商区的居民或多或少的都会增加，而人口密度的增加，必然会带来国商区商业体的入驻。现在不就有个银泰火急火燎的等着开业吗……

其次，城市中心的继续南移。由于城市北面空气、大型企业等等的原因，以及城市的发展策略所决定的，待到国商区烟火气弥漫之后，城市的人口必然会进一步的南移，人口的南移造成城市中心的南移，或者在主城市中心的南侧，重新建立一个副城市中心。

再者，资源的重新调配。随着人口一起移动的，还有相关的配套资源。不仅仅是商业体，还有教育、医疗等等。二院已经决定搬迁，选址很可能在城市东南。而目前，国商区还没有一个能够被市民普遍认可的学校，这点在未来，预计也会得到改善（与同济大学合作办学的文贤路学校已经跃跃欲试了）。

那么最后一个问题，也是大家最为关心的，房价怎么办？我觉得这个问题可以看做，土地的价格还会再涨吗？

这一点，取决于上层领导，也取决于您。就像嘉善的土拍那样，万一开发商不愿意高价买地，上层就不卖了，那谁也没辙，房价不可能下来，您不能指望开发商亏本卖。退一步讲，即使真的高价拿地，低价出售了，您敢买吗？

另一点，嘉兴的新房备案目前已经逐步开放，越来越多的高价盘开始备案销售，而如果这些楼盘，购房者们都能悉数吃下的话，土地价格必然不会回落。而如果市场在这段时间开始展露疲态（其实这点开发商最清楚，手上有多少房子是本地客户买的，有多少房子给了中介，有多少房子走了分销，分销走的有多累……），土地价格自然不会高涨。

据我的判断，高不到哪里去了。当然，如果上面在有什么重大利好推出（YY一下，比如上海的轻轨通到国商区了……），那自然俩说。

但是每块土地之间是有区别的，国商区的9宗宅地，因为周边空地多，配套少，竞品还多，出让难度自然高。

而如果是像经开-40这样的周边已经没有多少剩余宅地，又在交通便捷的地段，离市中心较近，自然会得到开发商的哄抢；或者像经开-27这样位于姚家荡旁，又有不久前出让的“地王”保底，价格也不会低。

总的来说，经开区的15宗宅地在未来出让时，价格差异可能会有的很多。