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卧槽,上面明牌了!最新的土拍政府直接把压箱底的东西拿出来了!

2018-05-04 16:02:19            

早晨刚到公司还在划水来着,半梦半醒间,就有同事把我强行拉起来。

同事甲:嘉兴市本级要拍卖宅地了!!!

我:嗯?终于要拍地了,不容易啊。这次拍几块来着?

同事甲:3宗,南湖、秀洲、经开各一块。

我:切,才三宗。让我继续睡会儿……

同事乙:不是不是,你看看地块位置。

我:哦,那我看看,等着哈……1 min later……卧槽,政府这是做什么,这么好的宅地直接就出让了?!这简直就是斗地主上来就明牌+王炸啊!!这,这,这……完完全全不按套路出牌啊!!

 

好吧,借于政府的不按套路,我们今天原本的《18年供地计划出炉后,未来南湖区的房价怎么办……》,只能暂时延后,率先进行地块分析。

没办法,今天推出的三宗宅地太重要。嗯,划重点,太重要!!!


南湖区 科技城

2018-011号地块 挂牌起始价:8238.9元每平

地块最高楼面价:10033.3元每平

地块面积:55042.7平方米

地块最高容积率:1.8

土地位置:嘉兴科技城,东至亚欧路、南至东茶路、西至亚美路、北至茶士港


我想,世茂的心情应该是这样的:

刚开始看到《土地出让计划》里有这块地的时候,心一凉……完了完了,好不容易熬到科技城三盘基本没房,特么我才刚开了一次,你就给我弄个竞品出来?这万一这块地拿的比我楼面价低,我不是彻底凉凉?!

整日惶恐,直到……今天地块信息发布。

世茂的营销总:啊哈哈哈,让我叉腰大笑三分钟,将近8300的起拍价,10033的熔断价,加上这块地出色的位置,将来地块拍卖分分钟到熔断,说不定还能破嘉兴配建人才保障住房的记录!赶紧的赶紧的,通知所有销售紧急开会,在往后的销售词上加上,我们比周边地块贵,不买我们,以后科技城的新盘售价只会越来越贵,赶紧赶紧!

emmm……很形象

 

玩笑到此为止,正儿八经的开始分析。

为什么称这块地为宝地,是因为这块地有这么几个优势:

1. 烟火气

周边除了世茂,都是已经交付有段时间的楼盘,且普遍入住率不错。东北角的东北师大南湖实验学校更是开学已久,学生众多。

这意味着,未来这宗宅地周边的烟火气会很旺,家的归属感很强。但是,相对应的,开发商在对这块地施工的时候,就要小心再小心了,现在被举报工程扰民的,可是不少。

2. 学校和交通

离东北师大附校实在是太近了,近到我去拍地的时候,能清晰的听到操场传来的学生们的欢声笑语。

东、西、南三面环绕道路,凌公塘路更是市区主要干道之一。距离北侧的南溪东路也仅隔了一个世茂的距离。这样的交通优势,在现在还能出让的宅地中,并不常见。

3. 内里的自然环境

北侧一条自然河流,东南角还有一个小小的天然“湖(shui)泊(keng)”,虽然会对开发商的房屋设计排布产生一定的难度,但是一旦利用得当就是不可多得的绝版自然风光。要知道,自然风光,可是很值钱的。

4. 科技城

地处嘉兴大力发展的领头羊科技城,就是最大的利好。这点不用展开来说,懂得都懂。如果是南湖区是亲儿子,科技城就是亲儿子中最亲的那一个。

5. 容积率

1.8的容积率,很适合做洋房+少量高层的排布。这样的排布,正常情况来说,都是北有靠山,南有阳光的好风水。

 

大胆预测:若无意外,则会熔断。至于能不能创造人才配建房的配套记录,则要看开发商对科技城有多期待了。

如果配建房比例高……同志们,科技城潜力无限啊!

 

附:世茂璀璨时代 成交楼面价:9125元每平,无配建 地块面积:67291.2

嘉兴市本级配建房最多的宅地:路劲金茂·嘉禾金茂府 需配建土地面积21600


秀洲区 秀湖旁

2018嘉秀洲-004号 挂牌起始价:7170元每平

地块最高楼面价:10030元每平

地块面积:47388平方米

地块最高容积率:2.0

土地位置:秀洲国家高新区,东升西路北侧、秀园路东侧

 

前面世茂偷着乐,现在是金茂偷着乐。金茂的成交楼面价6766.7元每平,这块地的起始楼面价7170元每平……

甚至522出让的卓越·泓玺台都松了一口气。泓玺台楼面价10016.7元每平。

 

同样的,这也是秀洲区放出的“大王”。这宗大王对我们和对周边开发商都有重要意义。

对购房者:

1. 秀湖旁住宅新选择

旁边的新项目实在太多:佳源·优优秀湖、卓越·泓玺台、中梁·秀湖壹号院秀湖金茂府2.1中粮地块……都是直临。

而且这些新项目的售价都不菲,除了优优秀湖以外,其他项目都受益于这一波涨幅。也就是说,未来交付的时候,这一批项目的业主,中产阶级或以上的偏多。

邻居质量爆棚……

2. 摸清秀湖旁的未来

秀湖旁按照计划今年一共将出让3宗宅地,这是开路先锋。政府定的价格表明他们对秀湖未来的坚定看好。而最终的成交结果,将在一定程度上,代表了开发商眼中秀湖未来的发展前景。

秀湖实景

3. 秀园路学校当前的最近选择

秀园路学校就在不远处,这是一所9年制学校,未来不出意外,义务教育阶段就靠它了。

4. 交通一级棒

主干道东升西路就在旁边,到市区即使堵车也就一首《情歌王》的时间。

至于可能的噪声,仁者见仁智者见智了。

5. 容积率

2.0的容积率比周边项目稍高,但也可以做同一阶级相比较。洋房+高层是不错的选择。

 

对周边开发商:

1. 竞品项目+1

这点我觉得吧,就是债多了不压身,反正周边竞品项目已经这么多了,再来一个也无所谓。更何况万一地价高了,周边的项目就是优势满满呀。

2. 小集市效应

去过小集市吗,就是一街商铺大家卖一样东西的那种。物以类聚之后,自然也就成了人群聚集地了。我觉得秀湖旁也有点儿像,开发商多了以后,自然来挑选买房的人也就多了。

3. 心里有底

周边还有很多可出让的地块,现在还有这么多的项目,隐形的房屋储备量多的吓人。这样的情况下,未来的市政建设必将牢牢跟紧,那啥,体育中心不就建的热火朝天的嘛。



经开区 城南板块

经开2018-9号 挂牌起始价:7115元每平

地块最高楼面价:10037.5元每平

地块面积:54904平方米

地块最高容积率:2.0

土地位置:金穗路南,创新路东、规划姚家荡路北、紫元尚宸用地界西。

地块出让条件:需设置12班幼儿园,用地面积不少于6300平方米,建筑面积不小于4500平方米,分期项目一期竣工时幼儿园须同步完成,建成后无偿移交教育主管部门。

 

收购紫元的万科估计做梦都会笑醒……香港兴业倒是可能会战战兢兢。

 

这宗地块,同样是地王候选人第一顺位。原因如下:

1. 原地王打底

城南板块今年2.1刚刚拍出一块地王,被香港兴业拿下。那宗地王与这次出让的经开2018-9号地相比,位置差不少。

有那宗地王打底,这宗宅地的价格,没道理会低。

2. 烟火气不少

南侧是经投大厦和姚家荡,现在傍晚在姚家荡散步的人群可是日益增多了。北侧则是大片成熟的住宅区,有交付已久的,也有交付不久,普遍入住率不错。

3. 那可是姚家荡啊

那可是能和石臼漾、湘家荡、秀湖掰一掰手腕的姚家荡啊,想想那些风景区旁的地块价格吧(请自动忽略有点另类的湘家荡……)

4. 交通不能少

一条金穗路,一条由拳路,还有一条城南路,保证了去哪里都是四通八达。

5. 配套看的顺眼

自带12班幼儿园,对有婚房需求的情侣/小夫妻来说,是巨大的诱惑,足不出户,就能送孩子安全的上下学,多好。

当然,对开发商来说,就是不得不考虑的成本付出了。

6. 离市中心实在是太近了

距离嘉兴一院的直线距离只有1公里。

7. 经开一中实验学校的光环加成

虽然是一所私立学校,但是一中实验就是一中实验,品牌价值还是存在的。


 

那么问题来了。这三宗“黄金”宅地同时高价挂牌,到底是政府对目前的市场有好的预期还是坏的预期呢?

从近期楼市来看

相比17年中旬,楼市确实是没有那么火热了。虽然近期开盘的一些楼盘还是“售罄”,但是从关注度和认筹人数看,确实没有去年火热。越来越多的新晋开发商在私下与我们聊天中,都动起了分销的心思。

从挂牌价格来看

三宗地,平均挂牌楼面价7508元每平。远超以往,甚至比2.1土拍还要高。这么高的起拍楼面价,认为是政府相信这个价格能够顺利出售。也可以认为,上层是想用这个价格托底。

从其他的土拍结果来看

近期没有市本级的宅地出让,最近一次也是3个月以前,那次呈现分化趋势。

而乡镇的宅地虽有出让,却也没了“一鸣惊人”的动力。不久前的嘉善土拍,甚至出现宅地没有到达底价流拍的情况……

 

这种种情形来看,我觉得,虽然本次宅地土拍的最终结果很可能仍旧是会用“震惊,3宗宅地竟然拍出了XX亿,嘉兴土地价格仍旧高居不下!”这样的“标题党”来做句读。

但是,上层对未来土地市场的预期,是没有之前乐观的。

 

这三宗,给未来定下基调的“王牌”宅地,将在66日与大家见面,我会在那天全程关注,并且在第一时间给大家解读。只有32天了,不要走开~

 

另外,今天同步挂牌的,还有3宗商业用地和1宗其他服务设施用地。

7宗土地出让总面积达到235077.79平。






 

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