卧槽，上面明牌了！最新的土拍政府直接把压箱底的东西拿出来了！

早晨刚到公司还在划水来着，半梦半醒间，就有同事把我强行拉起来。

同事甲：嘉兴市本级要拍卖宅地了！！！

我：嗯？终于要拍地了，不容易啊。这次拍几块来着？

同事甲：3宗，南湖、秀洲、经开各一块。

我：切，才三宗。让我继续睡会儿……

同事乙：不是不是，你看看地块位置。

我：哦，那我看看，等着哈……1 min later……卧槽，政府这是做什么，这么好的宅地直接就出让了？！这简直就是斗地主上来就明牌+王炸啊！！这，这，这……完完全全不按套路出牌啊！！

好吧，借于政府的不按套路，我们今天原本的《18年供地计划出炉后，未来南湖区的房价怎么办……》，只能暂时延后，率先进行地块分析。

没办法，今天推出的三宗宅地太重要。嗯，划重点，太重要！！！

南湖区 科技城

2018南-011号地块 挂牌起始价：8238.9元每平

地块最高楼面价：10033.3元每平

地块面积：55042.7平方米

地块最高容积率：1.8

土地位置：嘉兴科技城，东至亚欧路、南至东茶路、西至亚美路、北至茶士港

我想，世茂的心情应该是这样的：

刚开始看到《土地出让计划》里有这块地的时候，心一凉……完了完了，好不容易熬到科技城三盘基本没房，特么我才刚开了一次，你就给我弄个竞品出来？这万一这块地拿的比我楼面价低，我不是彻底凉凉？！

整日惶恐，直到……今天地块信息发布。

世茂的营销总：啊哈哈哈，让我叉腰大笑三分钟，将近8300的起拍价，10033的熔断价，加上这块地出色的位置，将来地块拍卖分分钟到熔断，说不定还能破嘉兴配建人才保障住房的记录！赶紧的赶紧的，通知所有销售紧急开会，在往后的销售词上加上，我们比周边地块贵，不买我们，以后科技城的新盘售价只会越来越贵，赶紧赶紧！

emmm……很形象

玩笑到此为止，正儿八经的开始分析。

为什么称这块地为宝地，是因为这块地有这么几个优势：

1. 烟火气

周边除了世茂，都是已经交付有段时间的楼盘，且普遍入住率不错。东北角的东北师大南湖实验学校更是开学已久，学生众多。

这意味着，未来这宗宅地周边的烟火气会很旺，家的归属感很强。但是，相对应的，开发商在对这块地施工的时候，就要小心再小心了，现在被举报工程扰民的，可是不少。

2. 学校和交通

离东北师大附校实在是太近了，近到我去拍地的时候，能清晰的听到操场传来的学生们的欢声笑语。

东、西、南三面环绕道路，凌公塘路更是市区主要干道之一。距离北侧的南溪东路也仅隔了一个世茂的距离。这样的交通优势，在现在还能出让的宅地中，并不常见。

3. 内里的自然环境

北侧一条自然河流，东南角还有一个小小的天然“湖（shui）泊（keng）”，虽然会对开发商的房屋设计排布产生一定的难度，但是一旦利用得当就是不可多得的绝版自然风光。要知道，自然风光，可是很值钱的。

4. 科技城

地处嘉兴大力发展的领头羊科技城，就是最大的利好。这点不用展开来说，懂得都懂。如果是南湖区是亲儿子，科技城就是亲儿子中最亲的那一个。

5. 容积率

1.8的容积率，很适合做洋房+少量高层的排布。这样的排布，正常情况来说，都是北有靠山，南有阳光的好风水。

大胆预测：若无意外，则会熔断。至于能不能创造人才配建房的配套记录，则要看开发商对科技城有多期待了。

如果配建房比例高……同志们，科技城潜力无限啊！

附：世茂璀璨时代 成交楼面价：9125元每平，无配建 地块面积：67291.2平

嘉兴市本级配建房最多的宅地：路劲金茂·嘉禾金茂府 需配建土地面积21600平

秀洲区 秀湖旁

2018嘉秀洲-004号 挂牌起始价：7170元每平

地块最高楼面价：10030元每平

地块面积：47388平方米

地块最高容积率：2.0

土地位置：秀洲国家高新区，东升西路北侧、秀园路东侧

前面世茂偷着乐，现在是金茂偷着乐。金茂的成交楼面价6766.7元每平，这块地的起始楼面价7170元每平……

甚至522出让的卓越·泓玺台都松了一口气。泓玺台楼面价10016.7元每平。

同样的，这也是秀洲区放出的“大王”。这宗大王对我们和对周边开发商都有重要意义。

对购房者：

1. 秀湖旁住宅新选择

旁边的新项目实在太多：佳源·优优秀湖、卓越·泓玺台、中梁·秀湖壹号院、秀湖金茂府、2.1中粮地块……都是直临。

而且这些新项目的售价都不菲，除了优优秀湖以外，其他项目都受益于这一波涨幅。也就是说，未来交付的时候，这一批项目的业主，中产阶级或以上的偏多。

邻居质量爆棚……

2. 摸清秀湖旁的未来

秀湖旁按照计划今年一共将出让3宗宅地，这是开路先锋。政府定的价格表明他们对秀湖未来的坚定看好。而最终的成交结果，将在一定程度上，代表了开发商眼中秀湖未来的发展前景。

秀湖实景

3. 秀园路学校当前的最近选择

秀园路学校就在不远处，这是一所9年制学校，未来不出意外，义务教育阶段就靠它了。

4. 交通一级棒

主干道东升西路就在旁边，到市区即使堵车也就一首《情歌王》的时间。

至于可能的噪声，仁者见仁智者见智了。

5. 容积率

2.0的容积率比周边项目稍高，但也可以做同一阶级相比较。洋房+高层是不错的选择。

对周边开发商：

1. 竞品项目+1

这点我觉得吧，就是债多了不压身，反正周边竞品项目已经这么多了，再来一个也无所谓。更何况万一地价高了，周边的项目就是优势满满呀。

2. 小集市效应

去过小集市吗，就是一街商铺大家卖一样东西的那种。物以类聚之后，自然也就成了人群聚集地了。我觉得秀湖旁也有点儿像，开发商多了以后，自然来挑选买房的人也就多了。

3. 心里有底

周边还有很多可出让的地块，现在还有这么多的项目，隐形的房屋储备量多的吓人。这样的情况下，未来的市政建设必将牢牢跟紧，那啥，体育中心不就建的热火朝天的嘛。

经开区 城南板块

经开2018-9号 挂牌起始价：7115元每平

地块最高楼面价：10037.5元每平

地块面积：54904平方米

地块最高容积率：2.0

土地位置：金穗路南，创新路东、规划姚家荡路北、紫元尚宸用地界西。

地块出让条件：需设置12班幼儿园，用地面积不少于6300平方米，建筑面积不小于4500平方米，分期项目一期竣工时幼儿园须同步完成，建成后无偿移交教育主管部门。

收购紫元的万科估计做梦都会笑醒……香港兴业倒是可能会战战兢兢。

这宗地块，同样是地王候选人第一顺位。原因如下：

1. 原地王打底

城南板块今年2.1刚刚拍出一块地王，被香港兴业拿下。那宗地王与这次出让的经开2018-9号地相比，位置差不少。

有那宗地王打底，这宗宅地的价格，没道理会低。

2. 烟火气不少

南侧是经投大厦和姚家荡，现在傍晚在姚家荡散步的人群可是日益增多了。北侧则是大片成熟的住宅区，有交付已久的，也有交付不久，普遍入住率不错。

3. 那可是姚家荡啊

那可是能和石臼漾、湘家荡、秀湖掰一掰手腕的姚家荡啊，想想那些风景区旁的地块价格吧（请自动忽略有点另类的湘家荡……）

4. 交通不能少

一条金穗路，一条由拳路，还有一条城南路，保证了去哪里都是四通八达。

5. 配套看的顺眼

自带12班幼儿园，对有婚房需求的情侣/小夫妻来说，是巨大的诱惑，足不出户，就能送孩子安全的上下学，多好。

当然，对开发商来说，就是不得不考虑的成本付出了。

6. 离市中心实在是太近了

距离嘉兴一院的直线距离只有1公里。

7. 经开一中实验学校的光环加成

虽然是一所私立学校，但是一中实验就是一中实验，品牌价值还是存在的。

那么问题来了。这三宗“黄金”宅地同时高价挂牌，到底是政府对目前的市场有好的预期还是坏的预期呢？

从近期楼市来看

相比17年中旬，楼市确实是没有那么火热了。虽然近期开盘的一些楼盘还是“售罄”，但是从关注度和认筹人数看，确实没有去年火热。越来越多的新晋开发商在私下与我们聊天中，都动起了分销的心思。

从挂牌价格来看

三宗地，平均挂牌楼面价7508元每平。远超以往，甚至比2.1土拍还要高。这么高的起拍楼面价，认为是政府相信这个价格能够顺利出售。也可以认为，上层是想用这个价格托底。

从其他的土拍结果来看

近期没有市本级的宅地出让，最近一次也是3个月以前，那次呈现分化趋势。

而乡镇的宅地虽有出让，却也没了“一鸣惊人”的动力。不久前的嘉善土拍，甚至出现宅地没有到达底价流拍的情况……

这种种情形来看，我觉得，虽然本次宅地土拍的最终结果很可能仍旧是会用“震惊，3宗宅地竟然拍出了XX亿，嘉兴土地价格仍旧高居不下！”这样的“标题党”来做句读。

但是，上层对未来土地市场的预期，是没有之前乐观的。

这三宗，给未来定下基调的“王牌”宅地，将在6月6日与大家见面，我会在那天全程关注，并且在第一时间给大家解读。只有32天了，不要走开~

另外，今天同步挂牌的，还有3宗商业用地和1宗其他服务设施用地。

7宗土地出让总面积达到235077.79平。