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分销入侵!嘉兴楼市的浪潮因何而起,又何时能够离去?

2018-05-15 16:08:19            

今天早晨,同事参加了一个吓死人的活动。

某楼盘卖盘,走进去一看,清一色白衬衫+西装裤的“精干”青年,围在沙盘旁指指点点,怎么看都不像是来买房子的,反而像是新闻里传销组织的会议现场。

后来一打听才知道,这是几百个分销在一起讨论怎么卖房子。本地人已经很少买房了,开发商计划通过分销,销给上海、杭州,还有温州等地。

不要问我这是哪家开发商,项目在哪里……

 

房地产分销

我是做了地产以后,才算和这个神奇的行业打了照面。

房地产分销商就是帮助开发商销售房屋的。一般来说中小型的开发商是没有销售团队的,从房屋开建,能够预售和内购开始,开发商就需要找销售团队帮助销售回笼资金。当销售遇到一定难度的时候,就会寻找各种途径进行销售,就有了各个分销商,就像帮助散货一样似的,一般来说就是找其他的一些中介啊什么的其他销售团体就行销售,让销售多元化。

说白了,房地产分销就是自己的项目已经无法用过正常的销售渠道在项目所在地顺利去化,于是不得不从其他地方通过种种“方式”吸引客源。

至于这“种种方式”到底有哪些,请不要让善良限制了我们的想象力。

还记得2017年初闹得沸沸扬扬的上海地铁四号线通到嘉兴的消息吗,就是出自分销之手,而这只是他们“种种方式”中的很小一部分。

 

嘉兴的项目为什么能够找来这么多分销

商人重利,分销本质上,也是商人。能够让这么多的分销来到嘉兴,必然是因为嘉兴的楼市有利可图。

1. 区位

作为环沪环杭的城市,嘉兴的区位绝对完美。

2. 开发商

在一篇有着37+阅读量的微信文章中是这么说的“在我们考察的所有城市中,嘉兴是唯一个针对投资客专门开发了项目的城市,主打73平两房,89平三房,定位客群就是上海来的投资者。整个市场都已经被投机思想所占领,新房买不到,二手房反水。

嘉善孔雀城,几乎就是一个专门为上海人打造的两万亩大盘。但在2015年,这里的均价只有4900元;2016年初涨到了6500元;过了201610月,上海限购,这里的价格突破10000,现在均价已经突破了15500。毫无疑问,购房者大部分来自上海。

3. 人口

2017年末,全市常住人口总量465.60万人,较2014年的457万人增加了8万人。而政府计划在2030年嘉兴人口数达到690万人。这之间巨大的人口差值带来的购房人数,是开发商所看中的。

上海市控人控地的大规划,以及与周边环沪区域楼市价格严重剪刀差的长期存在,将导致上海市人口持续溢出,并具有长期性和稳定性。

目前来看,花桥价值最大,但已经没有机会了;昆山和太仓次之,但被限价,限购过严,也没有机会,太仓在2019年开通直达上海的高铁后,将是一波利好。嘉善也许是目前唯一可以捡的机会。

4. 政策

174月浙江省全面接轨上海示范区的设立,被称为“上海-浙江版雄安新区”。之后的一系列接轨上海和杭城的红利,推动着嘉兴成为环沪城市中备受关注的区域。

5. 空间

2017年,全市城镇居民人均可支配收入53057元,比上年增长8.4%1平方米单位中档商品房价格比嘉兴市区人均月收入比值小于3:1。而中国的二线城市中,普遍的比值接近5:1

这意味着,在中国地产的大环境下,嘉兴的楼市,仍不处于在高位,虽不想承认,但楼市在开发商也一些数据客眼中,同比其他城市,仍有上升空间。

 

这股浪潮还能持续到什么时候

写这篇文章的时候,同事给我看了一个新闻《成都楼市直击:7万人抢千套房 买房队伍绵延几公里》。

201610月以来,成都房价开启了单边持续上涨行情;2017年,成都新增落户人口36万人,在需求端源源不断的扩大背景之下,土地及房源供给端却在减少,新房成为“稀缺品”,二手房价格倒挂严重。

是不是与嘉兴很像,几乎一样的涨幅时间,几乎相同的持续上涨,完全一致的一二手房价格倒挂。唯一不同的,是人口的成长,成都一年时间新增落户36万人,而嘉兴在过去的三年时间,仅新增常住人口近8万人(落户的就更少了)。

人口的问题,恐怕就是嘉兴目前楼市的症结所在了。

由于目前嘉兴的楼市价格仍旧足够便宜(相对于上海人而言),与上海形成了巨大的剪刀差,在分销的推进下,被动的被强势进入,去化大量项目。

但这是一种睡城模式的存在,这里的人流没有稳定性,以价格为标杆,便宜了就买,贵了就走,去下一个洼地,毫不留恋。

由于没有固定人口的依附(现有的嘉兴人人均至少1套房,对于新房源的需求并不大),嘉兴的楼市浮在空中,并不稳定。

现在有个现象也很有意思,嘉兴的土地会遭到哄抢,往往都能熔断,但是真正拿到地的开发商,都会找一到两个合伙人合作开发项目。

这是什么意思?我想,一个是因为开发商认为嘉兴的楼市仍有上升空间,还有的赚;另一个,也是开发商担心万一突然找不到分销客源了,项目卖不出去,在土地总价高企的当下,这绝对是开发商无法承受的损失,于是不得不拉几个一块儿承受。

说的好听一些,叫做“有福同享,有难同当”。

说的直接一些,就是开发商们也慌,害怕这个没有支撑点的嘉兴楼市,突然有一天就卖不出去房子了。毕竟,如果开发商们对未来楼市依旧一片看好的话,可能不会分别人一杯羹的。

所以,这股浪潮到底能持续到什么时候呢?别问,无论是唱空还是唱多,在现在这个楼市,都有人能找得到反驳的理由,所以,看现象吧,现象就是,目前嘉兴的利好很多,落实的不多,配套不比周边环沪,房价也略低于环沪周边。

 

讲了那么多大道理,再给大家讲一个看到的真是故事。反正我看了,是很有感触。

我是一名医生。

2012年的时候第一次听说城市会有建设新区的说法,跟风买了一套100平的房子,城中心买不起。3500每平没装修。

2014年涨到4500左右,尝到了一丝财富的喜悦。又买了一套更偏一点但感觉是城市发展方向的地方,不到5000每平。15年涨到9000。开始不由自主的思考房地产的问题。

2015年末16年初限购,每平12000

2016年正式限购。每平1700016年末贷款利率进一步打折,咬牙买了一套18000每平左右的繁华区的房子。形式不太好,截止17年年初没太涨。

2018年开春每平都涨到2w+ 繁华区的涨到了2.7w 学区好

你问我有没有潜心研究学术,有。可如火如荼的房地产让我不能自拔,不劳而获,轻而易举,这种诱惑让我不由自主。


作者:cczy yzz
来源:知乎

 

这个故事其实还有后半段,是作者自己说的感悟,但是我不想贴出来了,一千人中有一千个哈姆雷特,就让我们自己去解读这个真实的故事吧。


 

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