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18年供地计划出炉后,未来南湖区的房价怎么办……

2018-05-08 16:46:54            


之前和大家聊了聊经开区18年的供地计划,收到的反响还不错,今天和大家聊聊南湖区的2018年供地计划。南湖区与经开区不同,南湖区还包含着嘉兴的乡镇。


《供地计划》中,南湖区共计划出让14宗宅地,总面积达到了101.7855万方,为市本级三区之最,甚至达到了经开区(55.7162万方)的一倍之多。

14宗宅地中,若算上湘家荡板块出让宅地,则10宗市区宅地,总宅地面积69.1418万方

其中湘家荡板块有3宗宅地出让,总面积16.8万方。

南湖区乡镇部分有4宗宅地,分别位于世合小镇旁、余新镇、新丰镇、凤桥镇,总面积达到了32.6437万方。

 

南湖区目前的宅地储备

17年末的数据来看,南湖区各版块的房源储备在嘉兴不算太多,但已经够用。

市区部分三个主要板块房屋储备如下。

南湖新区 1941

科技城板块 2030

湘家荡 2692

虽然加在一起才勉强赶上一个国商区,但已经大体够用。所以,大基调是南湖区总体上不缺宅地。

但是,南湖区的宅地分布很有意思。由于是嘉兴发展的最为完备的区域,南湖区靠近市区的绝大部分地方都是鲜有可出让宅地的,本次供地计划出让的宅地也都是在南湖区的边缘扩展部分。所以,南湖区总体不缺宅地,但是在南湖区的中心,宅地却是“大熊猫”(其实不仅南湖区,整个嘉兴城都是这样,只是南湖区更明显)。

 

这些土地将提供多少的宅地

本次出让的14宗宅地,101.7855万方的总面积,由于没有容积率的具体值,我们无法精确计算土地可供应建筑面积,只能做个估算。

以平均容积率2.0估算,101.7855万方的南湖区待出让宅地,共可以转化成203.571万方的建筑面积。

以浙江省人均37.14方的居住面积和三口之家来计算,则最终可转化约18272套住房(实际只会更多)

但是,这些住房的有一部分会分布在湘家荡和乡镇。

所以,我特地算了在板块,可提供的住宅量,供大家参考。

湘家荡,3宗,总宅地面积16.8万方,可提供住宅量3016

乡镇,4宗,总宅地面积32.6437万方,可提供住宅量5860

科技城,4宗,总宅地面积25.67万方,可提供住宅量4608

主城东,1宗,总宅地面积8.45万方,可提供住宅量1517

国商区旁(南湖新区-03和嘉服集团-01),2宗,总宅地面积18.2218万方,可提供住宅量3271套。

 

土地的分布,代表着什么

之前说了,南湖区与经开区不同,并不是新区,自然也没有那么多的未开发“宝地”。南湖区的宅地大多集中在城市发展的边界线上。

所以,这些宅地的出让,表露无疑的,是政府发展城市版图的决心。

至于版图往哪里走,就要看宅地的具体位置了。

14宗宅地中,科技城占了4宗,是大头。所以,很清楚的,政府着重发展的仍旧是科技城。在这里给大家提个醒,别看科技城的宅地很多,但是在科技城的发展规划中,住宅用地不足30%,所以,整体来看,科技城板块的宅地,在未来仍有可能是稀缺资源。

其次湘家荡占了3。其实去年湘家荡就出让了不少宅地,应该也是3宗,522土拍1宗,928土拍1宗,1227土拍1宗。所以,政府大力发展湘家荡的趋势也很明朗。

然后就是分布在东西南北的宅地了,哪儿都有,但是东南较多,毕竟“北控南移,东进西拓”。

 

南湖区的去化走向

去化的意思,大概就是卖给谁,南湖区14宗宅地,分布不同,去化方向也有大不同。在这里,做个小猜测,您就看一眼,猜不对也别怪我。

科技城宅地,预计去化主流:市本级和邻近乡镇居民,以及外地购(fen)房(xiao)者。

科技城靠近大桥,是未来的发展方向,同时也是G60科创走廊的路经之地,属于上海企业往外迁移的一个基地。再加上政府的各种利好大力加持,华夏幸福的进驻,科技城未来将是嘉兴购房者和上海人眼中的香饽饽。

湘家荡宅地,预计去化主流:外地购(fen)房(xiao)者、七星居民、本地客户。

由于嘉兴人的“固执”思想,一般老嘉兴买房不怎么喜欢买在湘家荡。主要还是七星的改善用户和顺着G320过来的沿线居民,以及被“忽悠”来的上海分销。

余新镇宅地:妥妥的上海人,少部分当地居民

余新镇,高铁新城,去上海不用半小时,还需要我说啥……

主城东和其余乡镇宅地:本地人是主流,以及被“忽悠”来的外地购房者。

国商区旁:外地购房者和本地购房者一半一半

国商区旁的两宗地位置很微妙,属于分销很能“忽悠”的地段,又属于本地购房者也乐于选择的地段。

 

分化带来的项目变化

很好理解,走分销的楼盘,小而精。以小户型为主,尽量不精装,能毛坯就毛坯。但是,如果这次的拿地成本依旧这么高,政府对住宅的限价仍旧“大刀阔斧”,我相信“小而精”的项目会逐渐变少的。

而走本地需求的楼盘,会变得改善居多,大户型占大部分,能精装就精装(为了溢价,也为了展示自身实力)。

但是,大概率来说,这些南湖区的宅地,会受到地区和容积率的影响,产生不同的项目构成。比如湘家荡的,很可能又是低容积率项目,别墅+洋房。国商区的,很可能是超过2的容积率,高层为主。

51日起,新的落户政策已经实施,新的落户政策能否对这些宅地的项目的造成影响,我们拭目以待。我估计,“小的更小,大的更大”。

 

南湖区这些宅地,出让的价格大概如何,会产生什么样的影响。

大环境来说,宅地价格仍旧出于上涨阶段

这些宅地,科技城的4宗位置都不错,其中世茂·璀璨时代南面的宅地已经挂牌,大概率将以熔断价成交。另外3宗价格肯定也不会低。

湘家荡的宅地去年经过了起起落落,今年的价格变得不可预测,最高价成交的概率不高。

国商区旁两宗宅地大概率会高价成交,位置在那里。

乡镇宅地中,余新镇的宅地值得重点关注。21日的土拍中,余新镇宅地一鸣惊人,价格直追市区,这次不知道能否延续这样的涨势。

世合的地应该还是世合的。

其余的价格,应该会在熔断线上徘徊,能否熔断,或者说能否有高价,取决于大环境。目前来看,走低的可能性不大。

但是,这些宅地中,未来项目能像花语江南这样的对整个嘉兴城都能产生影响的,是几乎不可能的。所以,我们谈对未来的影响,只能说这些宅地对其所在板块的影响。

从影响上来说,我觉得出让数量和出让价格是两个关键的点。物以稀为贵,出让数量多了,出让价格也就很难走高。但是,科技城板块可能是个另类……

 

楼市的洗盘是否能够继续,房屋的品质能否提升?

各位有没有注意到一个现象,最近拿地的都是大开发商,或者是国企拿地然后找大开发商共同操盘。

随着抽签的取消,改为竞配建,看似房价飞涨,开发商的利润在增加,但其实开发商界的洗盘也在悄然进行。土地成本的增加,使得许多开发商拿不到地,而土地是地产开发商的命脉。这样一来,有很多的开发商或转型,或被淘汰。

而斩获宅地,进驻嘉兴的大开发商,爱惜自己的羽翼,应该不会做出太不要脸的项目……(XXXXX这样专攻4/5线城市、乡镇的开发商除外)所以,总的来说,嘉兴这次出让宅地的房屋品质较之前疯涨阶段出让宅地的房屋品质,应该会有所提升,当时,价格方面也会有所提升。

 


 

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