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擅长趋吉避凶的开发商都在这么操作,里面有什么“阴谋”?

2018-05-17 15:44:57            

开始今天的文章前,先来看一张表格。

不知道各位有没有发现一个现象,目前嘉兴市本级确定将由几个开发商合作开发的楼盘,不知不觉已经多达8个(后面还有一些项目,开发商们正在谈合作……)。

这些项目,除了运河大公馆,几乎清一色的是地王项目,拥有超高的楼面价,极大的关注度,同时,也伴随着高风险。由于嘉兴新房备案限价的存在,拿下地王项目的开发商,可操作空间其实是比较少的,于是,合作开发如雨后春笋般冒了出来。

这在原来的嘉兴,是见不到的。


 

为什么会出现这样的情况呢?

1. 拿到地的开发商要进行风险控制

嘉兴的地价已经今非昔比,原来只是3000的地价,现在动辄破万,还要加上配建房。

开发商的拿地成本是原来的3、4倍,原来总价刚过亿就能拿到的土地,现在就是十多亿的资金。

别说开发商财大气粗不在乎这点钱,对于低利润(原来房地产利润很高,但是现在土地价格高企,政府还限制新盘备案价的情况下,开发商的实际利润真的不高),高周转,多借贷的开发商来说,这样成本的增加,是很大的一件事儿。

现在房价又经历了如此巨大的一波涨幅,大量透支了本地人的购房资金,万一以后有一天突然没人买房,分销带不动了怎么办。

别看现在楼市红红火火,看似还会一直热热闹闹下去,但只要有大型泡沫,崩盘这种事情,会不会发生,什么时候发生,谁都说不准。

那怎么办呢,合作呗。

我拿地,你们也差不多一点,别把地价弄的太高,回头我们合作开发这块宅地,有钱一起赚,亏钱一起担。

不仅降低了拿地开发的风险,还在无形间化解了宅地竞拍间的竞争,自行控制土地价格(都合作开发了,谁拿地不是拿)。

2. 拿不到地的开发商要吃饭

成本增加也就算了,更可怕的是,土地还变少了。

别看嘉兴每年的出让计划土地挺多,实际市区一年也就十宗上下。而这10宗宅地,将有超过40家开发商争夺,抢到地的概率,与我们普通购房者买到热销盘的概率相差无几。而土地是开发商的根本,拿不到土地,开发商就彻底没有了“食物来源”。

在这样的情况下,那些没有拿到土地的开发商,自然会寻求与拿到土地的开发商共同合作,有钱大家一起赚,你少了风险,我也有了捞钱的机会。

 

合作开发会带来什么好处

如此多的项目选择合作开发,这些合作开发的项目,会给嘉兴带来怎么样的益处呢?

1. 大牌云集

合作开发的,都是大牌开发商。就像电影一样,大牌云集,甭管演技如何(项目品质怎么样),其关注度和票房不会差的。

如此多的大牌开发商纷纷进驻嘉兴,嘉兴受到的关注度必将提升。

2. 优势互补

术业有专攻,不同的开发商,其开发项目的优势是不同的。多个开发商合作开发同一项目,有助于取长补短,集各家之长完善项目。

3. 分化客群

仔细观察,会发现由于老城区的建设趋于成熟,嘉兴目前新宅地的出让区域较为集中,普遍集中在国商区、科技城、秀洲高新区等新兴板块,造成开发商拿地之后,周边的竞品项目会特别多。

这时,合作开发的另一个好处就体现出来了。同一区域的项目,虽然是不同开发商拿地,但是开发时,会有一家开发商同时参与两个项目的开发,居中协调,使得两个项目打造不同的户型,选择不同的客群,避免直接冲突。

 

合作开发的弊端在哪里

任何事情,有利就有弊,合作开发的模式,也会带来一些独立开发时没有的弊端。

1. 众口难调,效率受影响

俗话说“一山难容二虎”,多个大型开发商共同开发一个项目,总是有不同声音的,这块的用材,那块的户型,这边的营销方案,那边的资金流,每一块都要经过多个开发商的讨论,项目运作效率很难提升,改动情况会很多。

而且,一旦其中一家的资金流存在问题或者项目规划出现分歧,整个项目就必须停滞。

2. 维权困难,责任人不明确

这点是最可怕的。原来单一开发商开发项目的时候,但凡项目出现任何问题,责任人必然是这家开发商,逃都逃不掉。但是现在,合作开发模式下,如果项目出现问题,很难保证这几家开发商不会互相推卸责任,最后别说顺利维权了,想找到问题责任人都很难。

 

合作开发对一个项目来说,究竟是利多弊少还是弊大于利,仍旧存在争议。但是合作开发这种模式,主要是为了控制风险,这点是大家公认的。

那么,作为普通购房人就需要考虑一点了,连财大气粗的开发商都需要通过“合作开发”的模式来控制风险,我们还要“不管不顾”的买房吗?


现在嘉兴的楼市让人看不懂。虽然从数据层面,本地的购房者在减少,但是减少的原因并不是大家认为楼市存在崩盘的风险,而是大家的资金被之前的涨幅大量透支,实在是手头没钱。

手上没钱的也就算了,反正怎么都买不起;但凡手上有点钱的,都在犹豫和惶恐,到底要不要把家庭的所有资金都扔进楼市?


另一层次的调查则反映了另一个问题,现在地产投资不再是小现象,不少购房者进入楼市的目的非常明确,就是为了赚取目前新房和二手房之间价格的剪刀差。为了这部分利润,甚至可以选择背负高杠杆。

诚然,这样的剪刀差,在目前的楼市短期来看,获利空间很大,但一旦你被这部分利益吸引,背上了高杠杆,则一切将变得不可控。受到政策面的影响,目前嘉兴城从投资地产到顺利采摘果实的周期很长,一般需要4、5年的时间,这段时间,倘若在高杠杆下您的资金面出现了问题,很有可能导致的是全线的崩盘。

解释,受损的不仅仅是您的经济利益,还有您的个人信用。


其实,有句话说了很多遍了,“房子是用来住的,不是用来炒的”。

很多人把这句话当做戏言,但是,我还是想提醒大家,说这句话的主题,是国家。目前的限价和限售都比较宽容,可万一哪天突然开始用严政调控楼市了(类似湖州这样,出让土地时就规定售价等),楼市的日子就不那么好过了。

刚需自然没有问题,反正都是要住的。投资则需要愈发谨慎,每一种投资都是资金的博弈,都存在风险的。

而在我国,最好的风险预警,就是政府层次的告诫。


 

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