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神奇的楼市,8135的楼面价,限卖9900元,这波要为开发商鸣个不平

2018-05-18 10:39:16            


昨天出了一个很神奇的楼市大事儿。

517日上午,长沙市一宗商住用地竞拍。这宗土地上的住宅被要求按9900/平方米(不含精装修价格)限价销售,而这宗商住用地的拿地楼面价达到了8135/平方米。

 

楼面价直逼住宅限价

这宗编号为[2018]长沙市025号的地块,位于长沙市中心城区书院路。

地块出让面积12825.77平方米,规划用途为商业、住宅用地(商住比55

起始价37740万元,起始楼面价约5885/平方米

容积率5.0,建筑密度35%

地块限定住宅最高销售价格(不含精装修价格)9900/平方米,并要求采用装配式技术进行建造。

在经过7家房企36轮竞价“厮杀”后,这宗地块被卓越置业集团(长沙)有限公司以52170万元摘得,楼面价高达8135/平方米,直逼其住宅销售限价9900/平方米。

虽然在实际销售时,开发商可以通过住宅部分精装修、提高商业部分售价等手段谋求利益。但是楼面价距最高售价仅1765元每平的情况,还是让大多数人瞠目结舌,惊掉下巴。

 

为什么会出现这种情况

据中原地产的数据显示,2017111月间拿地过百亿元的房企达到58家,而在2016年同期只有40家。2017111月间,拿地200亿元以上的企业有30家。

拿地的开发商在减少。很大的原因是土地价格的不断走高,以嘉兴为例,原先一宗5万方宅地可能只需要3亿就可以拿下,而现在总价则轻松上10亿。

故,现在有实力在一二线城市疯狂拿地的,要么是本地龙头,要么是财大气粗的标杆型房企。实力稍有不济的开发商,拿地很是艰难。

但土地是开发商的生存根本,手上没有土地的开发商,要么被迫转行,要么寻求合作。

另一点,由于全国范围性的调控,房价的涨幅受到抑制,很多城市对新房备案价控制的都很严格。

嘉兴虽然没有一条具体的控价线,但是通过一二手房市场的倒挂就能知道,嘉兴新盘售价仍旧在严格的控制中。

湖州则直接明了,在出让土地的时候,就已经把该地块的最高售价规定了。

上文中的长沙也是如此,土地出让时规定毛坯售价。

于是开发商就陷入了两难的境地,不拿地是肯定会死的,但是拿了地,好像也活不下去。

中国的房地产,真的陷入了“薄利多销”的情况。

怎么“多销”?快开发、快开盘、快周转……

 

那您会说了,土地价格这么高,不就是开发商炒起来的嘛

您是真的太高看开发商的能力了,本质上他们也是“游戏玩家”,也要尊重游戏规则,更要听GM的话。

他们想要继续游戏的资本就是手上有土地,但是现在土地挂牌的越来越少,你不拿地,别人就拿了。所以,迫不得已,大家只好抢,压缩利润地去抢,绞尽脑汁地去抢。

只是为了继续拥有游戏资格,不被提出这场游戏(那些土地定向出让的除外……)。

 

应对的办法……

1. 减配

就像合资车的中国版本往往都会减配寻求最大利润一样。在土地成交楼面价和政府限定新房售价差距不大的二、三线城市,开发商想要生存下去,减配也就成了必然。

由于种种原因,我无法具体距离嘉兴开发商的减配,只能靠您自己发现。但是,减配不意味着会产生安全问题,不会影响您的基本居住,只是从“豪华领航班”变成“经济适用型”……

2. 合作开发

昨天的推送里着重写了这一点,在这里就不做展开了。合作开发,是拿到地的开发商和没拿到地的开发商寻求的“双赢”,但最终能否达到效果,需要时间的检验。

3. 捂着呗

拿地价格居高不下,自身无法控制,那就只能从售价上下功夫了。在明确备案价随着时间的推移将会逐步开放之后,更多没有大额资金压力的开发商把注意力放在了“脱”字诀上,现在能卖1.2万的,说不定3个月后就能卖1.35万了。

4. 快速周转

但没有大额资金压力的开发商毕竟是少数,更多的开发商是需要问银行借钱开发的,这些开发商的应对方法就是提高开发速度、缩短开发周期、快速周转,薄利多销。

369(拿地后3个月售楼处开放、6个月开盘、9个月售罄)已经落伍了,现在追求245(拿地后之间开工、2个月售楼处开放、4个月开盘、5个月资金流回正)。

 

楼市的问题越来越多,愈发病态。再次提醒,入市谨慎。

但同时,在这个楼市中,还能坚持自己、坚守品质的开发商,一定是值得信任和托付资金的那一家。

 


 

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