嘉兴楼市的两个风向标项目 一个首开售罄一个全部清盘

　　讲两个风向标，影响的会是大多数买房人。

　　壹

　　昨天最让嘉兴人关注的事情，除了“逃犯克星”张学友再立一“功”外，大概就是中国铁建·花语江南的开盘了。不出意外，前方发来的消息是售罄。

　　有没感觉这样的场景已经看过无数次？没售罄，那才是不按套路出牌了，会引起巨大关注的。

　　这个项目从拿地开始就是话题之王，贴满了无数标签。而它对嘉兴楼市的意义确实是深刻的。

　　地王之王

　　嘉兴市本级迄今为止地价、楼面价，明面上的纪录保持者。这个桂冠估计还要戴相当长一段时间。

　　备案价之王

　　毛坯备案均价16200元/㎡，精装修备案价6300元/㎡，合计售价22500元/㎡，备案价新纪录（传言领到价格后发生了一些小插曲）。不过在实际销售过程中，据称精装价格优惠了500元/㎡，故而销售均价约在25000元/㎡（含车位）。这是其首批房源，后续房源价格上调基本是无疑的。

　　花语江南的意义在于，从它诞生的一刻起，它就注定成为嘉兴楼市的风向杆。其地价、楼面价，成为嘉兴市区土拍的熔断线，而其预售备案价格，会令嘉兴新房价格的天花板，提升到一个新高度。这是开发商们所翘首以盼的。花语江南不出，没人敢去挑这个大梁。（某种意义上，花语江南本身就是为了完成某种任务而出现的）花语江南的出现，标志着高房价项目（可能）可以正大光明地申领预期的价格，不用再遮遮掩掩、躲躲藏藏。地价对标房价，备案价逐步放开是趋势所向，一味地从备案上压制新房价格，只会导致畸形的房地产市场，从而泥足深陷。

　　花语江南，标志着嘉兴新房价格破2W只是个开始，不是终结，同时会有一大批后来者紧随而至，它们已跃跃欲试。

　　贰

　　就在花语江南开盘的前一天，其实还有个项目进行了开盘。这个楼盘，就是科技城大红大紫的吴越学府。可能也是很多人的噩梦。

　　就在上周末，吴越学府一次性拿出最后600多套房源，完成了其销售的历史性使命。买到的，没买到的，似乎都可以解脱了。

　　从开盘到清盘，这是一个全程高能的项目，吸引了无数的目光。科技城等光环的加持，让它逢开必爆，不到8个月时间，完成2000多套房子的去化，如果开发商愿意，其实半年内清盘完全没问题。

　　这就是嘉兴楼市的缩影，最最真实的嘉兴楼市。

　　而吴越学府的清盘，可以视作另一个标志，即市场上“平价房”项目将会阶段性地消失。

　　据统计，嘉兴市区从去年或今年开始进行销售并于今年完成清盘的项目有中梁·秀湖壹号院、优优中环、中环公园、金地艺境、吴越学府、水云居、荣盛·观湖景园、恒大·香湖左岸、荣盛·百合花园、佳源·优优华府（不统计2017年已清盘项目，以上统计仅以预售证全部完成申领为准，不考察实际去化结果）。

　　没有注意过吧，已经有这么项目已经“清盘”。如果仔细考察，除了像吴越学府这种少数自带光环的，大多数项目或多或少都有一些基因上的缺陷。比如地段不佳、僻居一隅、周边环境有硬伤，在常规印象里，这类房子是最难卖的。而现阶段最先卖完的却是这部分房子。

　　市区范围内，目前在售的项目有荣安万科·香樟国际、御品公馆、绿城柳岸禾风二期、格兰上郡二期、世茂璀璨时代、荣安府等项目。这些项目中，做精装的，价格已然不菲，毛坯的则十分抢手。

　　即使如此，对于购房者来说，也是“噩耗”居多。比如一些受人推崇的项目，大约也就开一次就光了。荣安府仅剩200来套，御品公馆剩余不到百套。

　　叁

　　“平价”房源越卖越少，不是说房子越来越少。而是能够被备案控制到“平价”的房子越来越少。

　　我们截取已经处于待售状态的一些项目，推敲一下他们未来的售价会是怎样的情景。

　　从上表可知，除了秀湖金茂府地价并不高，余者皆地价不菲，楼面价区间基本在8000-10000元/㎡。也即不考虑盈利，这些项目的保本售价将在12000-14000元/㎡左右。目前嘉兴主流楼盘的备案价格区间集中在10000-13000元/㎡。换言之，现在的备案控价，只是他们的起步价。

　　所以你就明白，什么是“来者不善”了。

　　以花语江南领证开售和一批“平价”项目完成“出货”为标志，嘉兴楼市进入了一个全新的阶段。

　　这个阶段，从开发商预售备案方面讲，备案审批的价格会比前一阶段适当放松，但大幅度上升的可能性比较小，毕竟控制房价是一项必须要坚持的工作。花语江南只是从大局上把价格的天花板撑起来，大部分项目拿证预计仍然不会太轻松。

　　对于普通购房者来说，随着时间的推移，承受的资金压力会更大，买房的压力会加大。想要买到一些“性价比”项目，可能还是要各种抢。

　　从产品方面上来说，未来改善类的产品会增多，单纯靠噱头糊弄人会变得困难。改善类市场的大门已经叩开，对产品的品质提出了要求。

　　而对于楼市来说，新房价格的不断上涨，会缩短一二手房的价差，新房的优势会一点点被消磨掉。要保证楼市能够持续红火，同时必须直面的是，要有源源不断的强有力的购买力进入。