科技城“降温”，城南再崛起，谁才是嘉兴楼市的当红炸子鸡

　　一次土拍诞生两个“隐形”地王，再次刷新了人们对嘉兴楼市的认知。之前我们讨论过国际商务区已经成为房源供应的“重灾区”。加上新近一系列的楼市新动态，嘉兴楼市板块的格局再次发生了重要变化。

　　科技城 由盛转蛰伏

　　去年以来，科技城借着与沪接轨的风头成为新晋当红炸子鸡。人们一改以往对其偏远、不适合居住的定位，纷纷大为看好其发展前景。随之而来的是房产的大热，科技城南区（广益路以南）三盘以至一时间购买者众。

　　而该区域适时推出的土地，也被开发商大为看好，价格屡屡逐高。17年由世茂摘得的宅地还有今年6月被绿城小镇摘得的宅地，地价均令人侧目。

　　不过出让的两宗地，均处在科技城北区（广益路以北），恐无法复制南区的“辉煌”。

　　其一地价高企，在备案处处受制的背景下，开发商必然选择上马精装借以提升利润空间。总价一上来，性价比自然大打折扣。如果项目不能靠产品力说话，市场未必待见。

　　其二硬件条件不如南区。科技城北区目前暂无对应的公立学校，暂时由政府向东北师大委托招生。以东北师大目前的表现，多少光环不足。不过好处是，没有期望，也就不会落空，就不会出现日后闹仗的情况。

　　科技城南区由于吴越学府和中洲花溪地清盘，剩下的格兰上郡也只剩大约不到四百套房源，学区风波后，南区可能会暂时熄火。南区降温，北区也不会讨到任何便宜。科技城热炒房产的势头会有所减缓。

　　而其接下来的重头戏，还在南北两翼的开发，也是东部新城开发中比较重要的内容。从目前公布的规划内容和批前公告来看，科技城南北两翼的基建和一些项目已经在积极推进中。科技城的定位是以产业为主导，难说有多宜居。不过产业对应的是人口，人口即是一切，再加上优质配套是南湖区的强项，这也是为什么科技城为人所看好。哪怕不建立在与沪接轨的背景下，科技城的发展前景也是挺有看头的。

　　所以长期是可以看好科技城的，但是过分投机容易栽跟头。

　　城南 龙抬头

　　在小说《全职高手》中，电竞职业选手叶修被迫退役，在一段蛰伏后，在一次交流赛中使出经典的龙抬头操作，被视作强势复出，及后重登电竞巅峰。

　　城南大抵与这种情形相似。早前一度大红大紫过，不过后来随着项目和出让土地的减少而慢慢淡出人们的视野。直到先后香港兴业和佳源两宗地王的诞生，让该区域大有几分王者归来的况味。

　　惜时市区几个雪藏的项目，城南独占两个，有底气藏，一个出于对项目的自信，第二个，当然是板块足够吃香。这个吃香的板块，6月初就贡献了一块真地王，实际楼面价远超花语江南，佳源出于什么样的心情，在城南添了如此浓墨重彩的一笔，我们以后探讨。

　　土拍以后，城南的供应结构为2个项目+2宗地。可供应量上来了，但实际出货量……目前在售的两个项目，璟颐湾和尚宸，均只出过一次证，两家加起来不过三百套多点，分外惹人馋。

　　距璟颐湾在1月份的领证，很快就要半年，而下一次的销售依然遥遥无期，多少人望穿秋水。目前项目基本外立面也已呈现，可以说马上要进入准现房的节奏。预计其在下半年会有加推的动作。

　　隔壁的尚宸，在易主后终于重启项目，新的售楼处和样板房均已开放。此前也一度释放了销售的信号，预计很快会迎来销售动作。

　　至于香港兴业和佳源的新地块，短期内恐无动的可能。尤其对于佳源来说，城南的新项目将成为其为自己证名和重塑品牌形象的机缘。因为这次，他对标的不仅是璟颐湾、尚宸，也会是花语江南，还可能是这个府那个府，所以必须要作为标杆存在。

　　秀湖 在迷茫和振奋中前行

　　在三环外的开发，秀洲区略胜南湖区一筹。目前新塍塘河以南的秀洲地界，开发基本完成，开发醇熟读和居住氛围相当不错。而秀洲区在市区范围可供开发的空间，也仅剩集中在新塍塘河以北，秀洲大道以西的秀湖区域。所以秀洲区的开发重头戏全部是围绕秀湖所展开的。在过去的一年里，秀湖附近先后共出让了5宗宅地或商住用地。在2018年的供地计划里，还有2宗待出让。

　　挖湖造城，又几易规划，照理说秀湖的蓝图会非常可期。不过秀湖旁几宗土地的出让却让人摸不着头脑。

　　第一宗，卓越在2017年5月22日以10016.7元/㎡的楼面价摘得。第二宗，正荣在2017年9月28日以6766.7元/㎡的楼面价摘得。第三宗，中粮在2018年2月1日以8586.1元/㎡的楼面价摘得。

　　这几宗地，全部位于秀湖以西，其中正荣和中粮的地紧靠秀湖，而卓越的地，表面上可以看到秀湖的水域面积最大，南临秀湖，而东面则与秀湖隔了敏实的地块。综合来看，几宗地的临湖优势差异并不是很大。

　　正荣的地，可能比较真实地反映了某一段时间里开发商对该区域的认知。

　　再回过来看刚刚佳源拿到的地（不临湖），楼面价为9572.5元/㎡。看似楼面价又重新攀升回来。不过在土拍的细节中可能有比较值得玩味的地方。佳源摘得的2018嘉秀洲-004号地块，只经历了16轮竞价。倒数第二轮的报价为18145元/㎡，折合楼面价9072.5元/㎡，而最后一轮的佳源直接楼面价跳价500元/㎡，最终夺地。这轮跳价太大，表面上看佳源似乎还有点吃亏，不过谁又知道也许里面有着某种使命呢。

　　至此，秀湖的地价算是稳住了。不过同期另外两个区的土地都熔断且竞配建不小，相形见绌的失落还是很明显的。这在一定程度上说明，开发商对秀湖的前景信心不足。也许秀湖设立之初的规划，以及目前所呈现的效果，难以令人建立强烈的信心。

　　而目前围绕秀湖的项目中，金茂府楼面价最低，几经波折，终于决心献上高品级的产品，无形中对临近项目产生威压，反而掌握了很大的主动权。最为难过的无疑是泓玺台，楼面价最高，但对产品打造依然意图不明，定价上也较为吃力。中粮目前动向不明，新晋的佳源需要在市本级上马第一个全装配式建筑的住区，恐怕压力也不小，产品力上也势必要找到合理的区间。

　　此间的竞争，并不轻松。当然，多方角力，产品力提升，对购房者来说反是美事。