新房市场难掀风浪，于是租赁市场风浪频出，水远比想象的深

今天要写一篇关于长租公寓的事儿，原本承诺的社会新闻只能在等等了。因为这篇文章很重要，希望每个人都引起重视。

事情要从一线城市的房租暴涨说起。

根据相关报道，北京的房租上涨20%，甚至有媒体报道环比上涨超过30%（虽然之后就被辟谣）。而在这之后，上海、杭州、广州等城市，纷纷被爆出租金上涨的消息。

大面积的租金上涨，引起了市场的恐慌情绪，众人纷纷猜测房租上涨的原因，是否是楼市热潮的卷土重来。

后根据媒体的深入调查、跟踪报道，房价上涨的源头得到了解答，原因是部分长租公寓企业大面积高价抢夺二手房源，争抢房源因素占比达到1/3，对这个市场预期起到了推波助澜的作用。导致其余业主的心理预期被提高，造成了涨价的现象。

于是，真正的问题浮出水面，这些长租公寓企业，为什么会不计成本的扩张，烧钱换市场，选择高价抢夺二手房源呢？

上周日，前我爱我家副总裁胡景晖警告称，长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险。

8月17日周五，胡景晖在电话会议中对媒体表示，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%至40%的价格争抢房源，导致售房成本直接上升，这一行为严重违背市场规律。

胡景晖称，一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，几百上千万人将无家可归，后果比P2P爆雷更为严重。对此他呼吁政府有关部门应该引起高度重视。

看到这里，是不是有点懵，什么情况，租金上涨的背后到底有啥，怎么听起来这么可怕。

背后的真正玩法儿

那么，今个儿先介绍一下这些长租公寓企业的玩法，他们是如何“空手套白狼”的。

租过房的人应该是知道，正常的租房，中介只负责房东和房客之间的信息撮合，所有的租金，是由房客交给房东的，中介只负责拿他的中介费。

按这个玩法，市场很健康，所有人都赚一点小钱，但是有些企业并不满足与这一点，动起了歪脑子，想赚大钱。怎么赚打钱呢，就是侵吞租客的租金。

现在的玩法儿是，

长租公寓企业跟租客联系，号称押一付一甚至押0付一来吸引客源，只要前期少许押金后期支付每月服务费即可。通过画大饼的方式让租客签了合同。

但实际上，租客是与某家金融机构签订了贷款合同，每个月的租金不是付给房东也不是付给中介的，而是打给这家金融机构的。所谓的服务费，就是租客需要支付的利息。

那么中介（长租公寓企业）呢，贷款合同签订后，中介等于用租客的信用，向金融机构借了一笔钱，直接获得了租客的一年租金贷款。然后这一年的租金贷款，通常中介会给房东一个季度，剩余9个季度，等于暂时到了它的口袋。

好了，通过这样的方式，中介瞬间获得了一个租客预付的9个月租金。按照每个租客2000元的月租费用来算，中介通过一个租客获得的金额就接近2万元。

而这样的方式，是完全可以裂变的。中介利用租客的信用向金融机构套取了12个月的租金，然后只支付给房东3个月，扣在手里9个月的钱，他用这些钱，可以再发展3个新房东，即便价格高一点，亏一点钱也无所谓，等市场全部占领了，都是可以赚回来的。 

换句话说，中介每扣下一个租客的钱，就能发展出3个新下线，而这3个新下线的钱全部扣下，可以再发展出9个新下线，于是规模就像滚雪球一样发展起来了，扩大市场规模就有新钱入账，而入账的新钱可以拿出来继续扩大市场规模，这就是今年各大中介疯狂抬价争抢房源的原因。

能明白么，中介可以说就是用一个非常小的成本（几套房），在经过裂变之后，疯狂扩张敛财。只要房屋租赁市场不倒，需求仍旧旺盛，这样的形式就可以无限制的扩展下去。

这于P2P当年扩张的时候，很像。

而租客的规模，可能比P2P更多，仅仅北京城，链家的自如2个月内就能推出8万套房源……照这个数据推断，仅仅自如，一年内在全国范围就可能资金流水达到百亿甚至千亿。

中介为什么这么做？

1. 为了做大、控制市场份额

扩大规模，发展自身企业，最大限度的获得市场份额，消灭竞争对手。

2. 源源不断的资金涌入，就是钱

滚雪球一般的提升租金，后来者就需要更多的钱，中介获得的钱也就更多。

可怕的事情是……

一旦房租停止上涨甚至下行，中介的资金链就很可能断裂。

中介收到的房源没有接盘手，就收不到新的房租，那之前欠房东的租金将无法继续支付，一旦规模过大，引发资金链断裂，可能会引起巨大的社会问题。

首先，中介无力支付房东剩余房租，爆仓，房东无奈只能收回房子。但是收房子的过程中，房东发现，租客已经预支了一年的租金，而这一年的租金已经给了中介，现在租客需要的是，每月把钱还给金融机构。

白纸黑字的协议之下，租客是不可能停止把钱给金融机构的，也就意味着，租客是不可能退房的。那拿不到钱的房东也是不可能无偿的把房子租给租客的。

这样的情况，一旦发生，将会产生连锁反应，几乎所有这样模式运作的中介都会有风险。若真的全面爆发，后果不堪设想。

那么，重点来了。这样的情况会不会发生呢？

答案是肯定的，而且，已经发生了！

《中国房地产报》今天报道，杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产。

报道称，租客们通过一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。如今，鼎家破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向爱上街还钱，而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房。

这样的情况涉及到了多少人呢，4000户。尚在可控范围内，但是，谁敢说没有第二家？

我们应该怎么办？

如果你是房东，千万不要贪便宜，被中介高价长期收购房子，即使要签，也请中介一次性接款。最好的方式是，与租客建立单对单联系，租金直接打给你，明确债务关系。

如果你是租客，一定要搞清楚，中介与您签订的协议究竟是什么性质的，清楚租金的付款方式。最好还是找收取中介费，然后与房东建立直接债务关系的中介。风险最小化。

也不要一次性结清所有的租款，分期付款是维护自身权利的好方式。

最后，我们要呼吁政府，中介公司签下房源之后代收房租不是不可以，但是这笔资金本质上和共享单车押金无异，而且规模体量远超单车的押金，所以必须要从严监管，专款专用，每一个房东托管给长租公寓的房子，不管改造成几间房，对应租客的租金，都要全部对应到这个房东的子账户里去，绝对不应该打入中介公司的账户，由他们随意支配。

文章的部分信息参考“紫竹张先生”的微信推文。

之所以今天火急火燎的写这篇文章，是因为这样的情况，真的就存在我们身边，新家社区有邻居挂牌出租时，就有中介找上门来，想要进行长租。

各位，水很深，请一定探好路。