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当板块分化越来越厉害的时候 买房到底看楼盘好还是看板块好

来源:嘉论房产网  2019-06-14 17:58:04            
随着嘉兴房价体系的逐步建立,市区各板块之间的分化越来越明显。价格筑壁垒,房价成了各大板块建立“势力范围”的最好利器。

  随着嘉兴房价体系的逐步建立,市区各板块之间的分化越来越明显。价格筑壁垒,房价成了各大板块建立“势力范围”的最好利器。

  过去,在房价还没有开始上涨的年代,七八千的均价,对于绝大多数人来说,买哪里都不受限制。相同面积段,总价差异最多也不过小几十万,大部分都在几万块的浮动范围。

  这个时候,虽然也有板块的概念,但没有价格梯度的支撑,板块也不过是为了叫起来方便。这个阶段人们买房很少会考虑板块的差异,更加不会说我看好一个潜力股,我去投资那里或者率先占位,等待红利的到来。比如在2016年的时候,甚至更早以前,有多少人会考虑科技城?那个时候的科技城偏居一隅,属于城市非主流地带,房子远没有今天这么畅销。

  那个阶段,就算是新房房价普遍较高阵地的南湖新区,“北师大学区房”还是大多数人可以消受的。9000一平的宝石公馆玉山大平层你能想象?只要对自己狠一点,普通工薪族也是有可能住大平层的。而此时购房者的差异化也远未形成。

  但当房价翻一番还不止的时候。嘉兴楼市的整个市场结构和逻辑就全部重新定义了。最明显的就是我们前面讲到的板块的分化。

  相比起过去在二手房领域,一些房东想蒙一下不明行情的购房者而导致报价混乱,在新房价领域,已经形成了比较明显的价格梯度。

  比如价格相对洼地的城东,整体的备案平均水平还不到12000元/㎡,而楼盘聚集竞争激烈的秀湖,备案均价水平约在14500元/㎡上下。两者的壁垒差距十分明显。加上秀湖主打大面积的改善,秀湖的套均起步总价已爬到200万级。而像城南,这个起步级别就来到了250万。

  而实际的销售价格,比我们明面上看到的价格,差异更大。

  当此阶段,购房者购房选择已经被迫区域化。刚需的阵地主要集中在城北、城东。刚改、介于刚需和改善之间的,可能考虑主城的一些区块,或者热门的科技城、国商区等。改善可能会考虑秀湖、城南等板块。

  板块的壁垒化,跟市场对板块的价值判断是同调的。嘉兴虽然经历了一轮房价的暴涨,但在长三角城市中依然属于下游水平。房价价差空间不够,所以板块的差异化还没达到一个很高的层次。不像上海、杭州等地方,板块价格的差异,可能是一个地方的两套房甚至多套房才抵得上热门区域的一套房。像上海远郊可能也不过两三百万的级别,但越往核心区去,这种房价差幅的级别,都是两三百万为一档。一旦落定,从一档升级到另一档,对资金的压力非常大。

  板块壁垒化最大的好处和弊端就是将社会资源不公平的分配。还有的,就是资产的增值性。

  嘉兴城市还不够大,房价也没有动辄好几万一平那么可怕。但举个简单的例子就是,远郊的房产,保值度和增值度上,远没有市心或者热门区域的房产来得大。

  当房子达到百万级甚至更高的时候,最佳的状态是,你不单要考虑住的问题,还应当把资产的增值考虑进去。

  当你如果同时可以进行这样的选择:轻松入手非热门区域的房子和咬咬牙上一个比较有前景的板块,建议你选择后者。因为后者的空间能给你带来更多的增益可能。哪怕你不是投资,只是自住,但这种增益是实实在在存在的。

  在新旧房产的考虑上,大致是这么一个选项级:新房>次新房>一般二手>老破小

  主城区的老破小,如果你不是出于读书的需要或者想博一下拆迁的可能,那最好率先把他抛弃掉。因为这类房子,增值空间有限,脱手困难,反而会成为拖累。

  在新房二手房选择方面,如果不是因为马上需要读书这种需要,其实一直就是新房比二手房有优势。

  这几点不用多说,都是明白的。其实唯一要说的是,行进到现在,一些买房的理念需要稍微变化下。买房选板块还是选楼盘?

  过去买房,除去投资客,恐怕有极少的人会说,我买房不管楼盘只看地方。人们会考虑周边有没有我需要的配套,有没有公园方便过去走走,至于学校这种都是老生常谈的东西。但是现在,当板块分化越来越明显的今天,买房需要具备一些眼光。除非是很刚性的需求,预算不够或者其他特殊需要,不然买房多从板块发展和前景去考虑。

  在现阶段,嘉兴的房价体系尚未完全成型,板块的分野也没有那么强烈,多数人还是有选择的余地。在还能上车的时候,买房建议还是往评价比较好,或者比较有前途的板块去。往往这些板块背后代表的是资源的倾斜或者发展的空间。

  哪怕这个板块,跟你过去的生活大相径庭。


 

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