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霸气侧漏 秀湖宅地起始楼面价飙升至8000元/㎡档位!创年内新高

来源:嘉论房产网  2019-08-16 14:34:17            
今日,除了王江泾宅地底价成交外,市本级再上架两宗待出让宅地,分别来自王江泾和秀湖板块,将于9月19日进行挂牌出让。

  今日,除了王江泾宅地底价成交外,市本级再上架两宗待出让宅地,分别来自王江泾和秀湖板块,将于9月19日进行挂牌出让。

  2019嘉秀洲-022号地块

  地块位置:秀洲国家高新区,木桥港路南侧、秀园路西侧。土地面积63312㎡,容积率1.4-1.8。

  该宗地块挂牌起始价14420元/㎡,起始楼面价8011元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让,最高限价18060元/平方米,上限楼面价10033元/㎡。

  地块要求在地块东南角配建9班幼儿园,用地面积不小于5000平方米,建筑面积不小于3500平方米。

地块实景图

  地块分析

  该宗地块是秀湖板块今年出让的第二宗宅地,也是秀湖板块今年预计供应的宅地中的最后一块。该宗地块起始楼面价定价超过8000元/㎡的档位,远超此前国商区庆丰路地块和科技城金地地块,为年内目前最高起始楼面价,霸气侧漏。

  该宗地块与信达君望里隔秀园路相望。地块南北均是学校,南侧为秀洲现代实验学校(迁建),北侧为上海世外附属学校(在建)。加上本身地块有幼儿园配建的要求,这宗地可以说是书香晕染了(广告词都想好了)。

  在该地块上开发的项目基本上从幼儿园到初级中学的就学需要基本全部解决了,而且读书非常方便,都不需要过大马路,全部在秀园路的一侧,出行安全有保障。上学也十分方便,妈妈再也不用担心我上学迟到了。

  不过由于南北都是学校,影响面也十分突出,来自学校的噪音将对该地块形成南北夹击的态势,加上秀园路是城市干道,可以说三面都是噪声源。这对于地块开发对噪音的消减有所要求。

  地块虽然位于秀湖板块,但与秀湖的距离相对还是有一些,不过其西侧有规划要打造风筝公园(二期),虽然绿化带较为狭长,倒也不失为绿化观景区域。风筝公园的存在,能让西侧的常台高速的噪音和灰尘的影响得到很大程度的控制(不然就是四面噪音源,非常难过)。

  秀湖板块开发到现在,已经到了黄金期,同期同时有将近十个项目在建或待建,相比起国际商务区四处散布,秀湖可谓是集中力量干大事,所以成型的速度非常快。

  秀湖板块以东升西路为界,南块基本已经成型。南块的基本配置是公共配套、商业办公、公园绿化和居民居住。而北块的性质更加集中,居民居住为主体,公共服务和教育配套是补充。

  目前秀湖板块可开发用地已经到了临界状态。未来可供应的宅地数量已经极其有限。也即目前推出的该宗地,是开发商想要撬开秀湖开发这扇大门的不二之选。

  秀湖板块定位秀洲的人居高地,也成为了房价的高地,目前在售的项目,备案价格基本全员迈过14000元/㎡的价格,而且十分坚挺。而且这里的面积配比基本以大户型改善为主流,依然客户络绎不绝,也说明了这个区域尽管偏离城市的主要发展方向,但依然很受到市民的认可。整个市本级炒房水分最少的区域,可以说只有这里了。

  参考今年5月交投祥生以9125元/㎡的熔断价加上800㎡的配建拿下了附近地块,该宗地块预计成交价格不会比交投祥生低多少,很可能会触及更高的上限价格。

  2019嘉秀洲-021号地块

  地块位置:王江泾镇,07省道东侧,太平港南侧。土地面积5457㎡,容积率1.1-1.5。

  该宗地块挂牌起始价4460元/㎡,起始楼面价2973元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让,最高限价15000元/平方米,上限楼面价10000元/㎡。

地块实景图

  地块分析

  流拍兄又登场了。

  该宗土地曾于2018年9月进行过挂牌出让,奈何时机不好,彼时正好是土地市场全面降温的时候,这块地各个维度都不算出众,加上比较特殊,流拍实属正常。

  去年该宗地块起始楼面价为3427元/㎡,今年则下调到了2973元/㎡,可以说对市场和行情有了全新的评估。放低姿态可能也会让地块有个好结果。

  该宗地块靠近07省道,北侧为太平港,地块呈神奇的不规则状,由于本身用地较小,开发的能级较弱。

  地块属于王江泾老镇区范围,也是王江泾和盛泽镇分界的地方。西侧的07省道和北侧的太平港都可能会产生噪音。不过其所处的位置将获得不错的江与湖的观光视野。地块附近有开发的石榴清水湾。


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