万科以底价摘得城北路宅地 土拍凉凉？这个结果其实挺理想

　　今天，继王店镇宅地和王江泾宅地相继出让后（一流拍一底价成交），8月市本级迎来了第三块宅地城北路宅地的出让。

　　【土拍结果】

　　经开2019-08号最终以73462万元的总价，13000元/㎡的单价，折合楼面价6500元/㎡底价出让，拿地单位嘉兴万科。综合地块的附加条件，该宗土地实际楼面价约在7000元/㎡上下。

　　【地块信息】

　　地块位置：东至城北路绿化带，南至信远朗庭用地界，西至锦云路，北至沐阳路。出让面积56509.47㎡，为住宅用地，规划容积率1.5-2.0。地块挂牌起始价13000元/㎡，起始楼面价6500元/㎡。

　　出让附加条件：地块西北角配建一所9班幼儿园，用地面积不小于4655平方米，建筑面积不小于3187平方米。分期项目在一期竣工时幼儿园需同步完成，建成后无偿移交教育主管部门，配套幼儿园建设标准、管理使用单位、建设期限、交付方式等按照浙教学前【2016】80号文件和嘉教基【2016】215号文件执行。

　　需配建建筑面积2000㎡的社区党群服务中心，建成后应无偿移交。另外在随后补充的公告中对建筑限高做了调整，要求建筑高度不大于80米，且建筑高度控制在24—80米。

　　【地块分析】

　　该地块位于城西与城北交界地带，南侧为信远朗庭，东侧与中环公园隔路相望。

　　从区位交通上来讲，该宗地块优势较为明显，其处于中环与昌盛路之间，并且紧靠城北路，这几条都是嘉兴市区的主干道，并且昌盛路和中环都是城市环线，交通便捷。

　　城北路往北联通S202，可方便直达王江泾；往南则直抵主城、市中心。

　　中环西和中环北均为高架环线（在建）的构成部分，在中环和城北路交叉口还有高架匝道，上下高架十分便利。另，城北路为嘉兴一环七射中的射线之一。

　　地块沿城北路往南约1.3公里处的三元路有望在今年年内全线打通，并构成城市“1.5环”。

　　地块沿城北路往北约1.4公里处可上三环路。

　　也即是说，这块地，在1.5公里的半径范围内，可同时坐拥中环、三环两个城市环线，以及分别由昌盛路和三元路构成的两个城市半环，再加一条南北向的动脉。这样的交通配置，可以说是非常牛掰了。

　　通达的交通，使得这个地块既可以和城市各个区域保持紧密的联系，同时通过三环和城北路+S202，可以构建起更大的交通半径，勾连更远的区域，比如王江泾等地。

　　当然这块地也会有些尴尬的地方，首先这个区域不是嘉兴市区主流的居住区，目前这个区域里（中环以北）历史居住氛围比较寡淡，小区少（根据规划在若干年后该片区会形成居住带）。北侧还有来自工业区的影响。其东侧和东南侧还有来自城北路和高架匝道的噪音、灰尘影响。

　　该宗土地的挂牌起始价13000元/㎡，起始楼面价6500元/㎡。对比下今年早先挂牌出让的几宗宅地，这个起始楼面价可以说已经很不低了。

　　而今次挂牌的这宗城西宅地，竟比主城北新希望三元路地块还高出一级。而如果加上幼儿园等一些配建，该宗宅地的实际起拍价甚至还高过交投祥生的秀湖宅地。这样高的起拍楼面价，一方面说过该地块确实有比较硬的素质，另一方面，出让方也是比较看好这块地的前景。

　　我们来比对下这块地附近几宗地的成交楼面价，发现附近居然是一个地王频出的区域。

　　其附近的几块地，直线距离1公里外的苏嘉地块，由于拿地最早，所以楼面价相对来说较低，只有3238元/㎡，但这块地依然是当年主城北的新晋地王，并且成为那个时期土地热潮开始的一个标志性地块。

　　直线距离最近隔路相望的万科中环公园，与苏嘉同年拿地，当年的楼面价已经来到4463元/㎡的高位。

　　直线距离在500米内的万城赞园，成交楼面价为8023元/㎡，从中环公园手里夺过城北地王的头衔，这个楼面价在当年还是现在，都是比较高的。

　　直线距离约1.4公里的香港兴业家逸园，成交楼面价10039元/㎡+竞配建600㎡，毫无疑问，真正的地王级。

　　直线距离约1.3公里的新希望地块，也是成交时间最近的一块，成交楼面价8311元/㎡，主城北地王，加上这块地有商业以及幼儿园等配套建设，实际楼面价远超明面价格。

　　这么一圈盘点下来，这个区域中，可谓“非富即贵”，成交楼面价普遍不低。但是，这可能仅是表象，实际是，城北对于开发商来说，不是一个太过友好的区域。以上这些地块，唯有中环公园和万城赞园是属于这个区域。前者楼面价因为历史时期原因并不太高，而后者是真正的楼面价高企，但是在新房销售启动后预期不算理想。没有心理准备，贸然进入该区域开发，可能会碰钉子。

　　土拍成交分析

　　从地块条件和地块素质来看，该宗土地以这个结果完成出让，本在意料之中。这块地虽然按照划分可以划进城西，但实际上更偏向于城北。

　　城北是市区几个板块中相对来说不属于主流的板块，客户的群体比较有限（仅限自住），需求绝大部分集中在刚需，并且会受到一些因素的影响。不过在各个板块如火如荼的建设的时候，城北显然也是不甘寂寞的。而这个区域也确实适当地需要一些住宅的补充、提升和改善。

　　随着市区快速路的开工建设，城北过去略显尴尬的境地可能会有所改观，这块地靠近高架，但前排有信远朗庭帮忙阻挡不利因素，相对受影响面小。通过高架和项目周边的几条交通主干道，使得项目可以和市区各核心板块以及北部的王江泾等地形成较好的联系。

　　嘉兴城市北部由于限制开发，一直以来难以得到很好的发展，但随着各个方向上的延展，城北早晚也要迎来一轮改造和更新，需要一些项目打头阵，重塑板块的形象，提升价值维度。这块地的意义就在于此。从土拍结果来看，是符合预期的。不过对于开发商来说，需要调低对操盘的预期，像隔壁的楼盘一样，要多花点时间来消化以及通过出色的品控来培育客户的认同。

　　而地块最终被嘉兴万科摘得，可以说是一个比较理想的结局。万科在嘉兴经营多年，已经在本土拥有了一定的口碑和基础，而城北万科已经开发过中环公园这个作品，相对于其他在这里没有任何经营的其他开发商，万科更容易扎稳脚跟。这一次再入城北，可以说是当仁不让的深耕之举。城北区域的价格上限锁定的是市区比较低的，开发商既要面对售价限制的现实，又要遭遇客户群体不买账的情况。环顾嘉兴，有实力和能力能担此重任的，恐怕万科还真的是第一人选。

　　万科对于嘉兴城市开发的贡献无疑是很大的。这一次我们祝愿它能给城北带来更好的作品，给城北开发打开一个新高度。

　　这块地对嘉兴下半年的参考性相对一般。8月至今的土拍成交变成了一宗流拍，两宗底价成交，看上去表现不是很好，但实际上这种表现可能才比较正常，开发商拿地谨慎，不再不分区域一头热才是比较合理的状态。另外，对嘉兴市本级下半年土拍有参考性的几块地，还是接下来的秀湖、国商和科技城，这几宗起拍楼面价不菲，可能都是冲着高楼面价甚至熔断去的，很有参考价值。

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