托底拿地不被允许？土地市场震动来了

　　不久前，财政部发了一个“126号令”，其内容是关于加强“三公”经费管理严控一般性支出。

　　在这个通知中，里面有一条规定是：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。

　　此条一出，江湖上顿时掀起波澜。

　　很多人认为，该规定出台，意味着叫停了各地用城投公司拿地，为地方土地财政托底的行为。

　　甚至还有大胆判言，禁止各地城投公司拿地。

　　地方上用城投公司托底拿地，并不是新鲜事，一直以来常有这样的操作。不过一般只有在土地市场十分不济，土地无人光顾的情况下，才会采用这类临时性的举措。

　　不过今年以来，土地市场画风大变，地方城投托底拿地几乎成了主流。

　　有数据显示，2022年1-9月，城投拿地金额占全国土地出让金比重为11.77%，而实际上一些情况不太好的地方，城投拿地的占比超过半数，甚至越往后面，越是清一色的城投托底。

　　城投平台托底拿商品房住宅地块，一般极少会拿来自己开发，都是临时举措。

　　截止到今年的第三季度，2022年9月末，各地城投拍的的土地，开工的土地仅仅占所拍土地的16%，84%的土地依然闲置，不过是从政府手里转移到了城投公司。

　　在非常时期用非常办法，倒也无可厚非，城投公司参与拿地，可以以较低的成本获得土地，这不算赔本买卖。但超量的土地购置，则会给城投公司带来资金占用压力，尤其通过举债等方式，会大大增加风险。有的地方确实也存在极度依赖土地财政的情况。

　　毕竟房企暴雷已经够喝一壶了，如果城投平台也暴雷，那就难搞了。

　　这可能就是政策的考量。

　　不过在操作界面，可能影响没我们想象的那么大。

　　什么城投公司不能再拿地的断言，完全是想多了。

　　观察下最近地方上的一些拍地情况，就可以发现城投的身影并没有消失，像天津刚刚落幕的第三次集中供地，城投拿地占比达到34.5%。

　　回过来看文件，这个文件针对的是三公经费的支出，在文件中提到土地的拢共只有两句话，你说它真的是冲着托底拿地去的吗。真要治理，也不会由财政部出面。

　　再仔细研读下文件原文，“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”，这里有个“虚增”很关键。

　　怎么界定是“虚增”，那就很难说了，城投不能拿地开发吗，谁说的，拿地建设回迁房、保障房、一般商品房，本身就是城投平台公司的主要业务。

　　文件寥寥几字的说法根本无法判定复杂的实际操作，最大的作用恐怕还是敲山震虎，我知道你们都在这么干，你们最好拎得清点，别到时搞得很难看。

　　不过话又说回来，老让城投平台公司托底拿地确实也不是办法，让地方上一直这么操作，上面肯定也是不满意的，毕竟这个危若累卵的楼市已经经不起折腾了。

　　预计未来城投出现的频次会有所降低，更重要的是，土地出让的方式会有所变化。就像这次嘉兴采用了预出让的方式，本质上是想通过勾地的方式换得更好的市场效果，如此一来，可以减少临了靠城投托底这种无奈的方式。

　　本次天津土拍，也首次采用了“预申请”的方式，累计预公告21宗地块，最终挂牌17宗。“预申请”和“预出让”都是一个路数，即在一定程度上避免出让地块出现流拍、终止等情况，提高挂牌出让效率。

　　那么嘉兴的预出让情况如何了，据传还是有一些开发商表达意向的，至于何时出让，还是要看官方发布。