告诉正在买房路上的你，自住赶紧买 炒房离远点

前一篇文章强调现阶段投资买房风险较大，说了说嘉兴房价是怎么起步到腾飞的，列了一堆大数据，今儿我们尽量不说太多高屋建瓴的大数据层面的东西，落实地的摆摆事实，讲讲道理。

还是一样，要做个预测的，靠不靠谱您说了算。

前所未有的利好让嘉兴的房产市场进入快速发展期，但我预测，在未来2.3年内，嘉兴房价上升到2.5W的时候，是一个瓶颈，会进入稳定期。

别急着反驳，也别急着同意。先听听理由。

1.   供求关系

　　这么说吧，嘉兴的房价从来都没有“供不应求”这么一说，去年6-8月份，房市这么火，去化周期都有11.5个月，要知道去年还没像今年供应这么多土地，面对“么牢牢”的买房人群，市场上的房源都能支撑11.5个月。

　　更别提今年了，今年推地简直像是大促5销，计划商品房用地241.6万方，妥妥的近几年第一。之前文章算过，这些土地大概能提供4.12万套的住宅，前面还有约2.5万套没卖完。（每家每户计算方式不太一样，我是按照人均39.14平的三口之家和容积率2.0计算的）

　　更何况每月成交量也下来了，现在月成交2000套出头，连3000套都不到，去化周期大概17.5个月……

　　做个参考，上海去化周期是10-12个月，最快的时候4.1个月！天津去化周期是6个月！北京去化周期现在是10个月，前段时间8个月！邻居常州和无锡的去化周期不到半年……

　　所以，嘉兴这一年多的房市一直都是供大于求，根本不存在供小于求的时候！

　　有人说，可是现在确实存在买不到房的情况啊。您看到的供求不平衡其实并不真实，看似市面上房源少，那是开发商藏着掖着捂着呢！现在这个时候，晚一点卖，卖的价格更高、卖的速度更快，谁都想尽办法晚一点出售。

　　可总有捂不住的一天，到时候大量房源上市，老盘新盘一起抢市场，您觉得房价还有多大上涨空间？

2.   政策层面

　　感谢梳理这个调控政策图的人，能看的很直观，从去年12月开始到现在，大大小小的调控政策都不是“12345 上山打老虎”了，整一个12星座啊，房价就像是勇闯12宫的小强，闯过了“限购、限贷、限售、限地价”，以为就能见教皇了？

　　估计难，回头来个“限社保、限户籍、限开工时间、限销售时间”的“四大天王”，分分钟都得死绝。

　　再说个题外话，我们都经历过换班长吧……

3.   金融层次

　　这个我不是很懂，把别人说的整合一下给你们吧。

　　货币政策由之前的“适度宽松”变为“稳健中性”，实际上就是较前几年有所收紧。

　　房贷政策额度收紧，利率上浮。嘉兴目前多个银行上半年额度早早用完，房贷基本暂停，多家民营银行率先上浮了利率。 

　　M2增速回落，国内资金整体趋紧，房贷收缩——主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已经出现衰减迹象。

　　此外，美联储近日宣布上调联邦基金利率目标区间25个基点，至1%-1.25%，正式启动年内第二次加息！与此同时，美联储还公布了缩表的计划。

　　这对中国楼市主要有两方面的影响：一是楼市资金外流；二是市场利率上升，比如近期的首套房、二套房利率都有不同程度的上升。历史上看当贷款基准利率上升到6%左右，房价往往会下跌。因此总的来说，美联储加息对中国楼市是相对利空的。

　　贷款利率上升，导致购房成本上升，房屋成交量必然受到影响，但理财产品的收益则会提升。

4.   周边相近城市对比

　　曾经都说嘉兴是价格洼地，确实如此，拿昆山举例，16年8月的时候，昆山的房价约在1.7万~1.8万元/㎡，而嘉兴的房价正好是昆山房价的一个零头……

　　可是现在呢，嘉兴有数据支撑的二手房均价近万，同比增长48.12%！更可怕的是，嘉兴实际房价已直逼15000元/㎡，即将上市的国际商务区的几个精装修新盘的价格更是预计将在1.7-1.8w之间。

　　做个对比，无锡6月的二手房价是11537元/㎡，同比增长29.04%

　　昆山2月的房均价摸约19000元/㎡，离上海很近的花侨是24313元/㎡。

　　隶属于上海的金山，那是正儿八经的上海户口，6月新房均价是22390元/㎡。

　　更何况，人家昆山接轨上海可是实打实的。嘉兴提出的沪嘉同城概念，在昆山看来，可能都不值一哂。江苏与沪的对接，远比浙江和上海对接来得更实在得多。

　　从发展策略上，浙江挖空心思了要打造“航母都市圈”，杭州除了大力吸取周边资源，还以嘉兴为缓冲，不无冲淡上海影响的意思，浙江对接上海，形式大于内容。嘉兴居于其中，一方面，没能享受浙“心脏”的反哺，另一方面，省管县的模式也让嘉兴一直有心无力，无法做大自身，继而吸引来自上海的优质资源。而江苏方面，对于与上海的融合，则显得要积极得多。

　　再加上上海整个城市的发展重心是向北的，嘉定、安亭基本实现了与江苏的无缝对接。而南片的松江、金山，则相对弱势了很多。昆山作为江苏的东大门，与上海的对接，可谓名正又言顺，也是趋势所在，更何况昆山还是苏州与上海勾连的桥梁。不单产业转移，更有大批的上海人涌入昆山、苏州买房，无非看重了“与沪同城”几个字。

　　按照目前的城建，嘉兴的房价是无论如何也超不过昆山、花桥的。在各方面都落后的情况下，如果嘉兴的房价逼近昆山了，那嘉兴的优势将会荡然无存。这就是为什么说嘉兴房价2.5w差不多了，这里还是考虑昆山的房价也涨的情况下，不然可能2.5w都达不到。

5.   消费力的透支、预期的支付

　　这轮的上涨，实际上已经引起许多刚需购房者的担心了。担心的结果就是，透支资产赶紧买房。

　　相信每个人身边都有，为了赶房价，爸爸妈妈们不得不提前做好准备，给还没有购房需求的孩子准备好未来的住房。有改善住房需求的人，也大多把未来的买房计划提前。这样就造成了民众手里的流动资金大量缺失，大家都把钱投在房市里了，消费力已提前透支。

　　后面即使有房，大家也要掂量掂量，急着买房的刚需者已经渐渐过去，现在大多是投资者入市，都是投资者，您的房子卖给谁去？您比他们有什么优势呢？

　　那是什么造成了消费力的透支呢，因为一张支票，浙江省同意嘉兴接轨上海的支票。这是重大利好，而且对此嘉兴政府推动力度之大、项目引进之快、浙江省层面支持之明确都是前所未有。

　　可支票开出来了，离拿到钱还有很大一段距离呢，接轨上海，嘉兴其实也只是刚刚起步，未来的路还有很长。

　　别的不说，经济就差的远，2016年长三角26个城市的人均GDP，嘉兴以3760.12亿元排15……

　　房价却蹭蹭蹭直接到了第8，而且看近来乡镇和市区的拿地情况，未来大概能到第4……

　　这一个大利好造成了房价现在的飞涨，那么将来呢，接轨上海的利好用了，还有什么重大利好能够支撑房价现在的超快涨幅？

综上，虽然目前面粉的价格（土拍价）导致面包还会卖的更贵，可是上涨空间真的已经不多了，之前买房投资的还好，现在再去准备买房投资，不见得是个好想法。

大道理说多了也没用，还是要实践，怎么实践，我们算一笔账吧。

即将上市的国际商务区精装房，预计将在1.8w的价格，按照市场规矩车位普遍20-30万，这里算的高一点，大概30万。那么买100平的房子，就需要花费210万。这个没有异议吧？那就继续。

现在买的都是精装期房，万科的效率算高的了，2年交房也要的吧（其实远不止2年的，精装修的房子3年交房时常态），限售政策一出，拿到房产证后的2年内不准交易。这一进一出就是4年时间您的房子不能动，也就是4年时间，您的210万就扔里了，不能动，也取不出，资金完全没有办法周转。

前面已经做了预测，房价2.5w是个头，那就算2.5w，这样100平的房子大概250万，车位还是30万，这样就是一共280万（事实上，您到时候被逼的送车位的可能性大得多）。

这样一算，就等于您4年赚了70万。

挺多的，那我们把这笔钱拿去投资呢，我找了找市场上的金融产品，能长期购买的理财产品年收益大概是6-10%，就选中庸的选个风险不大不小的，7%的吧。

利滚利，210万去买一个7%年收益的金融产品，第一年赚了14.7万，本金加利息拿出来继续买，第二年就变成了240.4万，以此类推，第四年您能以中等风险拿到275.27万。净赚65.27万。

看起来好像没有投资房产赚的多啊，单纯从这个数据上来说，是的。但是，这其中的风险也是需要考虑的很重要部分。我们选择了一份相对安全的金融产品去赚取，可谓承担了低风险。

而房市，前面已经说了，4年后，房价究竟能不能到27000、车位还会这么值钱么、市场上的房屋储备量会如何、市场需求如何、政策开放程度怎么样、同类房屋的入市价格等都是会造成巨大影响的因素，从目前来看，这些对待投资客的态度都不怎么友好……

更何况，在您之前投资的那些人呢，他们的入手价格比您更低，价格空间更灵活，到时候市场上的房源一多，他们可以选择降价变现，您怎么办？再啰嗦一句，房子的变现可不是“眼睛一闭一睁”就能达到的。

换句话说，在嘉兴房价如此高位的时候，实际获利的可能性是很低的，您现在挤破头皮买来作投资的房子，未来很有可能砸手里。

嘉兴的房价已经高于它的城市发展、经济水平和收入水平了。从生产力决定生产关系的角度来看，这轮剧烈的涨幅也该到头了，涨幅会慢慢放缓，直至房价稳定。这点在二手房市场已经初见端倪，市区二手房这一月涨幅有限，普遍在1000元/㎡左右，尤其是一些本来上涨幅度已经较大的板块项目，如国际商务区（正南）的大树英格澜、骏园，这一个月平均挂牌价仅上涨300-500元/㎡。

房价逐步走稳，投资买房所冒的风险就不断增大。政府不断重申房子是拿来住的，不是拿来炒的。现在看来，不得不佩服政府的预见性。