房价涨了，房子质量却“下降”了，有句MMP要讲

由5.22土拍现场房企就座率的热度看出，因为嘉兴的区位优势和前景，越来越多的房企看好嘉兴，涌入嘉兴夺地。但据我所知，不只是嘉兴，徐州、芜湖、镇江、衢州等多地的土地拍卖同样吸引了各大房企的火力。光是嘉兴，除市本级以外，五县也频频刷新楼面价，目前就已有3个地方的楼面价突破万字大关，分别是：嘉善最高楼面价11300元/平米、桐乡10454元/㎡拍出全市最高楼面价，海宁以10752元/㎡的楼面价成为新地王。算上开发后的成本这些，保守估计开盘价至少得达到15000~16000左右开发商才能盈利。

房企再战  三四线火热

但其实，以往在地产行业圈里，有句非常流行的话：“珍爱生命，远离三四线。”三四线城市供应大、消化慢、周期长，价格别说上涨空间了，只要不跌就是万幸。常常让一些房企偷鸡不成蚀把米。

而近来，曾经在三四线城市节节败退的房企，开始卷土重来，但这一次，它们比之前更加猛烈。可以发现，这一次的房价疯涨，三线已然成为了大牌房企中的香饽饽，现状就是：就算只是扯下香饽饽中的一块，也如普通人中了几千万一般开心。

地块不仅不会卖不出去，还会抢着要。

一个数据：

中原地产研究中心统计数据显示：2017年1—5月全国卖地金额榜单中嘉兴位列16！

而截至6月13日，佛山卖地收入为359亿元、嘉兴269亿元、温州253亿元，宁波卖地收入也高达243亿元。另外，徐州、常州等12余个城市土地出让金均超过了100亿元。今年才过了一半，嘉兴的拿地总金额就已经赶超温州、宁波！这个数字相对嘉兴以往同期的总价来看，真的是太高太吓人了，突破天际。而据了解，下半年还将会有住宅用地200万方进行出让。预计今年的土地出让总金额，必然不凡！

这个体量，在嘉兴没有地流拍就不错了，还被全部拿下，有些地块溢价率甚至达到300％，被翻倍卖出。当然，对于“老谋深算”的房企来说，算盘肯定是敲得叮当响的。就算总价高，但每块地的价格便宜啊，而且在目前这个势头下，嘉兴肯定是在往上涨的，所以低成本高利润，肯定是笔稳赚不赔的买卖。于是，开发商们普遍看好嘉兴的前景，也开始吸引一些百强房企的进入。

从下图可以看到，在2017年三四线城市拿地金额占比中，百强企业占额明显增加，说明百强大牌房企越来越愿意在三四线城市拿地开发。

几点原因，引房企蜂拥而至

为什么越来越多的大牌企业愿意进驻，大概分析一下，不一定都对，但能够抛砖引玉也是不错的：

1.    相对于一二线城市来说，三四线城市的拿地成本相对较低，预算可以控制在10个亿左右。除被限价的不算，溢价率也容易被拉高，一般溢价率都在100％之上（溢价率其实就是拿地价格的涨幅），有的甚至高达300％，对房企来说，溢价更高，还能保证占有率。

据中原地产研究中心统计数据显示：

今年以来截至5月23日，一二线城市溢价率明显同比下调，一线城市平均溢价率为21%，是近5年最低。而三四线城市的平均土地溢价率高达46%。

相比之下，在4月份50个城市土地溢价率排名中，嘉兴溢价率以199%位居第一！将众多一线甩在脑后！

2.    相对于一线城市，三四线的拿地政策也更宽松，更容易争夺到心仪的地块。（当然限价政策下这种看运气的土拍，不予置评。）

3.    在三四线城市，把在一二线城市经历市场考验的、口碑好的产品，拿到三四线城市，让他们享受更好的生活配套，那么更容易被大众接受，也更容易将产品卖出。

4.    此外，还有一个尤为重要的原因是：对于企业而言，目前的强三线城市不仅拥有房价的红利，其周转速度也明显高于一二线城市，这是一个很大的诱惑。

这也可以看出为什么5.22土拍现场上，那么多人愿意全款拿地，因为过不了多久，拿地的成本就会带着他的“子子孙孙”回到家里。

某房企总裁接受第一财经日报的采访时表示说：

“我们目前采用的是36781快周转模式，3个月开工，6个月开盘，推盘首日销售70%，当月完成80%，1年销售现金流归正。考虑到现在市场较好，我们还在进一步提高自己的周转速度，争取拿地就开工，3个月开盘，这样可以实现资金周转速度更快，也将助力我们扩大规模。”

巨大利润下 谁在坚持精工品质？

你看，最慢不出一年就能拿回成本并且还有盈利。这样的买卖，必然会引起房企的蜂拥而至。而且现在的嘉兴市场，逢开必光，还都是全款付清，签合同时钱款立马就到口袋，不拖泥带水，又能够加快销售现金的归正。

当然这还不能够满足。为了尽快销售出去，提高周转资金的速度，一些开发商启用分销，尽可能开辟多种销售渠道。一车车的大巴将上海人拉过来，整的跟支军队似的。上海人买房阔气啊，一口气买三、四套的大有人在，渐渐的，分销开始专门针对上海客户，不愿卖给本地人，更甚的是有的直接将售楼部设在上海。分销带来的上海人，显然多数不是为了住在嘉兴而来的。也就是说，嘉兴虽然卖出去了很多房子，然而人口却没有真的进来，没有人口也就没有一系列的消费，白白涨了房价但对嘉兴人民没半毛钱好处，这样的嘉兴正一步步沦为资本家敛财的牺牲品。

邓宁格曾说：“一有适当的利润,资本就会非常胆壮起来，只要有10％的利润，它就会到处被人使用；有20％，就会活泼起来；有50％，就会引起积极的冒险；有100％，就会使人不顾一切法律……”那么问题来了，在这样巨大利润的背后，加之快速操作流程的影响，会有多少人坚持产品的精工品质？

我们来想一下：

从房企拿地到购房者拿到房子大致分为五个环节：土地取得、前期规划、施工、销售、竣工。如果为了尽快销售盈利，那么就必须缩短在前期规划和施工这两个环节上的时间，想要又快又好，目前暂时只有一些大牌开发商有实力能够做到。其中，户型设计、建筑规划、小区设计等等，如果不是一些很有经验的大牌房企，慢工出细活永远是万古不变的道理。

现在开盘必光，对质量的要求却在走下坡路

我曾经常听到身边的人有这样的对话：

A:哎你觉得某某楼盘怎么样啊？户型好吗，小区规划你觉得怎么样？质量行不行啊？

B:现在这个行情你还管那么多，你能买到再说吧……

我：......

在气愤的同时也涌上一股心酸？曾经刚需买房，是出于让生活得到改善的目的，而现在，只是为了有个能买的起的地方住下，质量、环境、区位已不敢过多要求。

这样的结果，无非是目前市场形式而造成的。目前嘉兴房子太好卖了，卖方完全占据交易的主导权，而为买到房子，购房者不得不降低对购房的要求，相对于金钱上的损失，购房者更宁愿减少一些要求‍‍，于是‍‍很难对品质进行挑剔。位于食物链底端的购房者，在这场交易中已经完全没有胜算。

你看，一个愿打一个愿挨。抓住了消费者这样的心理，那些“心怀鬼胎”的无良房企能造好才有鬼咧！

于是，不断的恶性循环，市场的恐慌情绪下，导致了购房者对住房品质的越见忽视，房企也容易在开发成本上划去那么一笔。毕竟，在同一个区域，价格是不会相差的太多的，在拿到同样数目的金额的情况下，缩减成本即是将利益扩大的最好办法。缩减成本肯定不会在人工上下手吧，我们前面已经说过，造房子卖房子的速度越快越好，那么只能拿房屋质量开刀了。

在这样的市场行情下，依旧对精工品质有着执着追求的开发商已是非常难能可贵。而营造一个良好的市场环境，让不公平回归到正轨来，不仅要靠开发商的良性，也要靠我们自己的“监督”。

对于精工品质 土拍限价也有负效果

又要老生常谈，来说5.22这个说烂了的话题。但是它的确有很多点，是很值得我们去分析的。

都知道5.22土拍规则的变更，就是：限制地价。在新的土拍规则下，由于条件的设置，房企拿地几乎都要靠运气。而这样的规则形式下，也会造成房企拿到地之后，接下来可能会有很长一段时间再难拿到地块，除非你人品大爆发。房企在嘉兴拿地数量少，于是项目少，曝光率少，那么对该房企在嘉兴的生根前景是非常不利的。甚至可能会出现“打一炮就走”的现象存在。

这样的情况下，房企也很难对自己品牌在当地的形象加以维护，无需为之后奠基后，也就很难在质量上提出高的要求。

之前，嘉善、平湖土拍开启“限价+竞配建”模式，由于对于配建的要求，也非常考验房企对于成本上的控制与拿捏。在这样的情况下，一搞不好，就很有可能“栽进去”，只有有实力的房企，才有胆量拿地。这也就从另一个方面缩小了对房企进入的入口。

所以，嘉兴土拍限价是否又太过温柔？

而近来，坊间传闻土拍又即将出新玩法，目前出不出我们不知道，但如果是在憋大招，希望新的规则，能让嘉兴楼市向越来越好的方向发展，能净化嘉兴楼市的市场环境，在让嘉兴居民买的起的情况下，也买到真正匹配房价的精工品质。