嘉兴再现一折买房，是谁低下了高傲的头颅？

No.1

今天早晨，我看到中介发了一张宣传海报，原模原样的发给你们。

卓越·泓玺台部分楼层允许一折首付购房。

寥寥数字，已经足够震撼。

后经过了解，这一次有所优惠的，是之前泓玺台开过部分95平中间套。

且付款方式并不是真的一折首付，据现场置业顾问所说，是首先交一成，后二成在两个月后补齐，给一段晚付款的时间而已。

今天下午，在写稿时，我又刷到一张海报，国商区的卓越·珑府13#在售房源也支持一成首付了。

想来，和泓玺台一样，也是“伪”一成首付的付款方式。

但“伪”一成首付也是一成，我们所关注的重心不应该是“一成首付”这事儿，而是“一成首付”背后的引申义。

No.2

嘉兴的开发商，并不是最先低头的那一批。

早在今年春节期间，广东珠海地区就有开发商打出“一成首付”的叫卖方式来吸引购房者。付款方式与卓越两盘相似，但优惠更大：

买家在签订购房合同时先付一成首付，剩余两成首付分三个月至一年向开发商付清。

而到了下半年，多地开发商都开始进行一成首付的操作，广州、山东、江苏等省均有一成首付购房的新闻推出。

南京某楼盘更是“丧心病狂”的推出过0.5成首付购房，购房者仅需支付总房款的1/20，就可以购买房屋，不足的部分先由开发商垫付，随后在数月内还清即可。

所以，嘉兴的网友们，不用过于大惊小怪，事实上，依托于“融沪接杭”的地理优势以及发展上的众多利好，嘉兴城已经比许多城市坚持的久了很多。

No.3

“一成首付”怎么就来了呢？

首先我们要明确一个概念，“一成首付”并不是银行的让步，而是开发商方面的让步。

事实上，银行端的政策从来没有改变，一直都是要求总房款的30%。但是开发商为了拉升销量，先行垫付或者以“协议购房”（签订协议规定这房子是你的了……）的形式完成销售动作。

所以，这是实实在在的开发商个人行为。出发点也很清楚，就是为了把房子卖出去（其实开发商的任何动作都是为了把房子卖出去，这里面的门道多了去了……）。

在往深的追究，是为了缓解自己的资金压力。

开发商愿意“垫首付”的原因

1、由于短期内资金压力比较大，通过为购房者短期内“垫首付”，套取银行贷款，缓解公司财务方面的压力，实现资金快速周转；

2、“垫首付”也是一种营销手段，通过“垫首付”低首付比例的方式，吸引更多的购房者到此购房，以此达到楼盘快速成交去化的目的。

“一成首付”的根本原因是缺钱。

这一点的缺钱，一个是开发商自己手头的缺钱，另一个也是开发商对未来预期上的“缺钱”。

别看地产开发商看似很有钱，动辄几十亿几百亿的运转，但是实际上这些钱大部分都不是他的，而是银行的钱，一旦银行贷款紧缩，控制流向房地产行业的资金，开发商马上就苦的叫娘。

现在，就是叫娘的时间。2018年银行全面收紧开发商贷款，导致大部分开发商的手头是真的没钱。而开发商的建设支出又都是问银行的借贷，这可不管你现在有没有钱，到期就得还，一旦某一笔贷款到期无法按时归还，引发银行的连锁抽贷，这家地产商肯定是死路一条，俗称资金链断裂。

所以，开发商现在是到处找钱。

另外，对未来的预期，也是开发商“缺钱”的重要原因。

2017年的大量拿高价地，使得大多数开发商的负债率均在80%上下，极高的负债率成为开发商的阿喀琉斯之踵，稍有不慎，就将万劫不复。

这些债务的偿还期，大多集中在2019年；这些钱拿来的土地，大多在现在这时候销售。出于对现在楼市的不确定和并不看好，大多数的开发商都希望尽早出货，手上有现金以应对2019年即将到来的“债务危机”。

所以，开发商现在还是到处找钱。

No.4

那么，“一成首付”重现市场，对购房者来说，是不是一个利好呢？

我的答案是，难说。

和股市相似的，房产市场也是“追涨杀跌”的典型。在上升趋势内，散户（购房者）疯狂涌入，不看是否真的到了高位；在下降趋势内，散户（购房者）纷纷避之，不看是否在低位磨底。

从现在的情况来看，嘉兴的楼市可能是进入了下降趋势了（由于某种原因，不能讲的绝对），在这期间，出台的楼市政策，看似很好，但是谁敢说未来是否会有更大的优惠政策呢？

毕竟现在，车位还是需要30万购买的呢。

上周五，市本级发布了6张预售证，其中有4个项目位于市区，分别是嘉禾金茂府、中央公园、秀湖金茂府、泓玺台。

市区项目全部毛坯，总价我算了算了，老实说出乎我的意料，实际售价比销售当初对外宣传的低了。

考虑到未来待售项目的楼面价，几乎可以确定，嘉兴这一波为期2年多的涨幅，已经告一段落。

至于未来3年将会如何走，等到921土拍结束后，我再和大家细细的聊。