打开微信扫一扫

明知难卖,为啥开发商们仍旧激进的申领预售证?

2018-09-19 15:46:41            

昨天《刚买到房的朋友:目前我真的是很难受了……》文章一出,不少网友在后头评论“你收了开发商多少钱?”,对此我真的是一头雾水了,全篇传递的是一种“面对现在的楼市,已经买房的请淡然,还未买房的刚需请擦亮眼择盘购买”的思想,怎么到了部分网友眼里就成了媒体无论写啥就是开发商的“狗腿子”了,还是不要戾气这么重的好呀。

 

No.1

今天跟大家聊聊嘉兴近期预售频出的事儿。

上周五和昨天,开发商疯狂的申领预售,两天时间申领出9个项目,共计2130套住宅。

 

有没有觉得这事儿似曾相识?

8月上旬,三天的时间8楼盘完成备案动作,市场新增1760套住宅。

再往前推,7月初有过2天备案6楼盘……6月下旬有过2天备案7楼盘……

 

好像每个月总有那么一次(备案大量发布),于是很多原本关注备案的网友看多了以后,也觉得就这样,进而不再关注了,直到自己心仪的楼盘出台备案,才看一眼。

 

其实,每一次的备案大范围公布,和每一次的土拍一样,都是很具有前瞻意义的,其中的时机和价格很值得说道。

 

No.2

78月份的大范围楼盘备案举例。那次备案狂出,需要关注的就是出台备案的楼盘和其领出的备案售价

有许多楼盘,类似香港兴业、万科紫元尚宸7月份公布备案),都是等了好久,超过了我们认为的正常开盘周期,终于在那一轮的备案狂潮中申领出了预售证。

 

为啥会这样,与大环境息息相关。

春江水暖鸭先知,楼市水温如何,开发商清楚,于是大家开始拿备案了,而且在合理的范围内,尽量多拿。

至于一股脑的出备案,会不会产生局部供应过剩,影响销量呢?这件事在继续冷却的水温面前,好像也就显得不这么重要了。

于是就出现了某地区隔河相望的两个楼盘仅隔3天领出预售证,开盘时一楼盘略显尴尬的情形。

 

但是,那一轮的备案频出,还有一点需要注意的,就是备案价格。

在那次的报道中,我做了一张图,由图可见,那一次同一项目的备案售价较之前有了比较大的提升。

也就是,那一次申领出预售证的项目,其售价仍旧是往上走的,该精装的仍旧精装,总价(含车位)加起来到2W的也有不少。

 

No.3

然而,不知道大家看出来了没有,这一次的备案潮中涌现的楼盘,和前几次的有着本质上的差异。

这也是本次备案最值得说道的地方。

 

单看备案数据可能大家没啥感受,甚至会有网友惊呼,怎么毛坯预售均价又高了!泓玺台较上次备案均价提升了100/㎡,尚宸较上次备案均价提升了700/㎡……其余新备案楼盘,价格也都是所在板块的领头羊。


但是,您细看就会发现,这一次备案的市区楼盘,几乎全部是毛坯交付。

两座金茂府(嘉禾金茂府和秀湖金茂府)、中央公园、泓玺台、赞园祥云府,除了万科紫元·尚宸,其余6个市区项目,清一色的本次备案楼盘未来毛坯交付(至于项目接下来备案的楼盘是否仍旧毛坯,我不敢用准确的用语)

这就是本次备案与之前几次的最大差别!

 

这意味着啥?意味着价格上的巨大差异!

虽然看似这些楼盘的毛坯备案价仍旧很高,但是舍弃了精装溢价后,这些楼盘最终销售时的价格(含车位),全部不到2w

即使是均价最高的卓越·泓玺台小高层,折算车位的价格后,每平的售价也不足1.8w

至于为什么舍弃“精装溢价”,就不需要我说了吧。

 

No.4

早晨看一个大咖的公众号,里面有句话被我摘录了下来,与大家分享。

“一位开发商的内部人员对我说,每一批的预售证都尽可能的多拿一点,因为自己也知道后面的价格还不一定比得上现在。

当然,这家开发商不在嘉兴,在上海。

与嘉兴不同,上海水冷更早一些,上半年就开始了。半年多的走冷之后,出现了上面的那段话。我觉得,嘉兴也是可以拿来做借鉴的。


嘉兴目前的情况,是那一批高价拿地的开发商开始申领预售证了,地价的高企使得他们能够叩开备案价的限价大门,不断冲击高的预售价格。

而这一现象,还将持续一段时间,未来仍旧有许多高地价的项目等待入市,随便举点例子,香港兴业还有两块超高楼面价的宅地没有动静、江南国际城跃跃欲试、佳源两个“印象”也盯紧了市场、苏嘉在运河的那块地也在蛰伏当中……

 

所以,可以预见的,未来半年内的嘉兴市区,新房毛坯的备案价,大概率(99%吧)是不会回落的。但是,当半年之后呢,那些在地价重新走低之后拿地的项目,其备案价是否能站在前人的肩膀上呢?

只是一道“公说公有理婆说婆有理”的问答,至于我自己的答案,已经在摘录的那段话中了。

 

但有些极端分子期待的“房价腰斩”,是绝对不可能出现的情况,政府在出让土地时的底价在那里,开发商一旦拿地,其后期的项目售价就不会低。

而一旦开发商都不拿地,未来市场上的新房供应就会不足,重新回到之前“供不应求”的状态,价格也会重新上扬。

 

回到文章的题目,《明知难卖,为啥开发商们仍旧激进的申领预售证?》。看完这一篇文章全文,不知您是否有了自己的答案。

 

No.5

最后一个章节,关于你们一直很鄙夷的“媒体讲买房”。在这个时节,有意向的购房者应该这么做?


如果您真诚的问我的建议的话,多走走看看,挑选时谨慎,下手时别犹豫,下手后别后悔。从这几方面考虑。

1. 价格

之前分析的清楚,短期内备案价格是不可能下滑的,楼面价摆在拿地,售价下滑就是亏本,现在的市场远没有到这一步。

长期价格也是不可能大幅回落的,拿地的底价在那里,政策也必然会跟上。相信无数个媒体平台都说过“房价要稳”的事了。这也是我的观点,一手房的价格,不会出现大幅的下滑(小幅下滑可能的,这点要说清楚)。

2. 主导者

很明显的,现在的楼市从卖方市场走向了买方市场,主导者从开发商变成了购房者,既然如此,何不出去多看看项目,享受久违的热情服务呢?

3. 需求与否

刚需躲不掉的,中国的国情决定了这一事实,不买房未来很多事情都没办法进行,无论是婚姻、教育,甚至社保、户口、医疗等都和房子息息相关。

4. 长期走势

用一句话跳过这一环节,香港房地产38年:最大跌幅62%,累计涨幅超20倍。

5. 位置

随着土地的不断出让,靠近市区的宅地供应越来越少,未来会渐渐绝迹的。

 

注意,我并没有劝您现在就直接下手,但是我真诚的劝您,目前可以走走看看,好好挑选项目。

这一波备案的项目中,有些项目,我是觉得不错的,如果您有需求,可以去售楼处看看,考虑考虑。

出于商业考虑,我就不说具体哪些项目了,还是那句话,具体房子的问题,您可以问老王。

 

END

明天按照惯例,没什么热点的话,我应该会写一篇土拍预告,周五分析分析土拍后的嘉兴。明天见。


 

资讯搜索栏

  •      

嘉论房产网免费看房团报名

  • 您的姓名:  联系电话:
  • 看房人数:  意向楼盘:

老王二维码