海宁再现破万楼面价，明日市本级土拍重新变成悬疑片？

意料之中的，今天没发生什么热点大事，意料之中的，今天要和大家讲土拍。

昨天的文章得到了很多网友的支持，谢谢大家。老实说，在地产圈，我不是水平最高的那个，这没啥不敢承认的，但是，我觉得我是“手中的笔对得起自己的良心的”那群人中的一员。

这句话，我受得住。

No.1

讲明天的土拍前，先说说昨天的土拍。

昨天，嘉兴海宁出让5宗土地，其中有4宗是住宅用地。就是这4宗住宅用地，出了事儿。

看图表，海土字18173号宅地，位于海宁市区碧云路东侧、塘南路北侧。自打开拍后，就如脱缰的野马，楼面价从起始的6306元/㎡一路飞奔，最终成交楼面价破万，达到10126元/㎡。

有多久没见万元楼面价了呢？

嘉兴市区，最近一次楼面价破万，是上上次土拍，6月6日，绿城小镇以10033元/㎡（配建13300㎡）的价格摘得科技城宅地，佳源集团以10038元/㎡（配建17000㎡）的价格摘得城南宅地；

嘉善整个2018年，就没有出现一块楼面价破万的宅地，最接近的一块是5月30日成交的罗星街道宅地，成交楼面价9834元/㎡（配建7600㎡，实际楼面价破万）；

平湖整个2018年，同样没有任何一块楼面价破万的宅地，2月12日成交的当湖街道宅地最为接近，楼面价9552元/㎡（之后当湖街道的宅地价格一泻千里，8月底的成交价跌破7000元/㎡……）；

海盐也没有破万楼面价的宅地出现，但是在8月3日出让的宅地拍出了9531元/㎡楼面价+配建1800㎡的“好成绩”；

桐乡市也没有破万楼面价的宅地出现，但是在3月22日、5月31日、8月24日均有9900+元/㎡楼面价的宅地出现；

海宁更是于7月13日，在市区以楼面价10734元/㎡+人才房公寓20640㎡（竞配6640㎡+配建14000㎡）的成绩成交一宗宅地，同时5月9日，还有楼面价10659元/㎡+配建21900㎡的“好成绩”……

这么一看，是不是觉得距离上一次楼面价破万，好像时间也没有隔的太久。都说土地市场凉凉，流拍众多，但从数据上看，位置出众，有绝对利好的宅地，在这轮大风浪中，还是很坚挺的，纵使价格有所下降，总体价格仍旧处在高位。

可能和您的印象不同，但这好像是事实。

No.2

继续深扒下去。整个五县地区，从最高成交数据上来看，海宁和桐乡的宅地价格是相对比较突出的。

为啥？

先看昨天高价成交的海宁宅地，位于海宁市区碧云路东侧、塘南路北侧，南侧靠近鹃湖公园。

地块周边2公里内汇集了海宁市高级中学、海宁市实验初级中学、硖石小学、紫薇小学等优质的中小学教育资源。地块周边2.5公里内分布着海宁市人民医院（硖石分院）、海宁市妇幼保健院、海宁市中医院等医疗资源……

但，这些其实都不是最重要的，决定这宗宅地楼面价走高的最重要因素，是在其南侧700米处，有杭海城际铁路—浙大国际学院站！

这也是海宁目前最大的利好，杭海铁路的存在，使得其规划地铁口周边的宅地在开发商和购房者的眼中都显得极具价值（尤其在杭州房票受限、未来发展前景又一片大好的情况下）。

桐乡也是一样的情况，8月30日，振东新区有一宅地出让，虽然只拍了11轮就草草收场，但最终的成交楼面价也达到了8481元/㎡，与市区国商区的均价相仿。

与之前的振东宅地成交价相比有所下滑，但是横向对比，仍在高位。

与海宁相似的，桐乡的利好仍旧在接轨杭州上。近几年，随着振东新区的发展和接轨杭州进程的不断开展，使得桐乡成为杭城的另一个外溢集聚地，价值水涨船高。振东周边的新房毛坯均价超过2w。

于是，通过分析，我们得出了关乎现阶段地价能否在高位的重要因素，未来的预期利好和现有的发展水平。

No.3

现在我们来看看明天市本级的土拍。

明天的土拍一共有5宗宅地，除了1宗位于王江泾以外，其余4宗位于市区。分布情况是，秀湖2宗，西南航空板块1宗，主城东1宗。

具体宅地信息请看之前的文章：http://www.0573fang.com/news/2018/08/38720.shtml

这里就不拿出来细说了。

今天主要来看看楼面价，做个预测。

秀湖

秀湖两宗宅地的起拍楼面均价为7578.3元/㎡。

关于秀湖，之前写过一篇评价的文章，在这里。

http://www.0573fang.com/news/2018/09/38971.shtml

可以看到，从未来预期利好和现有发展水平角度来看，秀湖板块都是满足拍出相对高位地价的基础的。

而从目前秀湖板块的新房备案价来看，8000+楼面价的住宅，对于开发商来说，是存在较大利润空间的（新房毛坯都备案到14000了）。

所以，秀湖板块这两宗宅地，如果最后成交价格在8000-8500元/㎡，也是正常的。

西南航空板块

板块内的这宗宅地有点难弄的，其实西南航空板块的未来利好显而易见，从板块名称上就知道。但问题是，其现有的发展水平实在是有点儿拿不出手。

另外，地块北侧运河口码头听说还要建一座桥，未来大货都会走万国路。

这宗宅地适合底价成交。

主城东

这宗宅地的未来扑朔迷离，主要不知道城际具体怎么走，如果经过，整块地价值起飞，如果距离站点相距较远，则可以说地块价格不会受到未来利好的推动。

从现有的发展水平来看，地块在市区并不突出，周边环境相对较老，成熟的住宅环境和中环东路的交通利好是支撑其地价的关键。

但是需要注意的是，该地块是去年928佳源优优中环地块之后，唯一放出的一宗主城区宅地，靠近市中心，且最近南湖地区湖滨改造工程进展的如火如荼，对该地块也算是个利好。城东路和纺工路的打通对其周边的交通也是一个提升。

从目前的报价情况看，该地块也是5宗宅地中唯一一宗获得报价的宅地。

但是，其繁多的地块出让条件估计会让开发商一脑袋包，预计最终成交价格在5500-6500元/㎡。

No.4

土地市场的整体价格从高位开始下滑是不争的事实。

这篇文章是在明确了这个事实之后，指出拥有未来利好和现在良好发展水平的区域，其地价会相对坚挺，在整个城市中处于高位。希望各位不要断章取义，觉得我认为这次的土拍还会拍出创纪录的高价地，这一事件是不可能滴。

而在截稿时，我看了看目前各宗宅地的报价情况。

截止至今天下午3点，5宗市本级宅地，仅2018南-024号地块有一宗报价，其余宅地暂无报价。

关于明天，还有个有趣的赌注，我和同事说，这次土拍会在2小时内结束，断不会像之前几次那样冗长，他不信，于是我们赌了一顿饭。

那么，您呢，您相信，这次的土拍会在2小时内结束吗？