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921土拍几分钟“流产”,开发商对市场的预期竟然这么差了?

2018-09-21 10:21:36            

今天天气有点凉。

上午10点,嘉兴市本级进行了一场土拍,5宗宅地出让,总出让面积24.18万方。最终,成交宅地3宗,流拍2宗。王江泾宅地和西南航空板块宅地流拍。另外三宗地的拿地企业更是令人寻味。

比昨天我们预测的还要差,没想到开发商对于市场未来的预期已经差到了这个境地。

先看今天的成交数据


主城东

2018-024(城建房地产开发有限公司)

成交楼面价:5516.8元/

土地面积:84459.54

容积率:2.44

 

地块出让条件::①本宗地块为带方案挂牌;②地块内须配建12班幼儿园和公共厕所一座,建设规模和位置见设计方案。幼儿园建设时间与住宅第一期同步规划、立项、建设和竣工移交,建成后无偿移交给政府指定部门;③竞得人须在地块所在街道注册新公司开发建设;④该地块内的部分商品住宅,须向嘉兴市有机更新征收区域内的被征收户定向销售。⑤配建的人才住房面积标准为90-120平方米,上下浮动5平方米,建成后无偿移交给嘉兴城市建设投资有限公司。⑥二星以上绿色建筑标准,全装修。

 

地块建筑方案如下:

本地块内根据建筑方案共建造住宅21幢,合计1762套住宅,住宅总建筑面积约195200平方米,共设置机动车位2410个,其中地上466个、地下1944个。本次定向销售的商品住宅共16幢,具体为第1-5幢、10幢、11幢、第13-21幢,合计1604套,建筑面积约174300平方米,配套地下汽车位1944个。销售价格为市场价格,含装修价格和汽车车位;定向销售时限为自取得商品住宅预售许可证起10年(销售时间到期后可按正常商品房销售),在销售时限内,该部分商品住宅不得另作销售与转让,不得用于抵押、出租等其他用途。定向销售的商品住宅与所在项目商品住宅按批准的建筑设计方案同步设计、同步施工、同一建设标准、同步投入使用、统一物业管理和收费标准。定向销售对象由嘉兴市城市投资发展集团有限公司(以下简称“嘉城集团”)提供名单,开发商不得在此名单以外进行销售。开发商在取得预售许可证前须向嘉城集团提供定向销售的房源清单并由嘉城集团确认,定向销售的商品房销售合同需由嘉城集团指定单位作为第三方见证盖章,并附被征收户的征收协议(复印件需加盖征收实施单位公章)。

 

西南航空板块(流拍)

经开2018-14号地块

 

秀湖板块(秀湖发展投资集团有限公司)

2018嘉秀洲-018号地块

成交楼面价:7691.7元/

土地面积:59941

容积率:1.8

地块出让条件:限高80米。全装修、装配式建筑。

 

2018嘉秀洲-019号地块(秀湖发展投资集团有限公司)

成交楼面价:7465元/

土地面积:41911

容积率:2.0

地块出让条件:限高30-80米。全装修、装配式建筑。

 

王江泾

2018嘉秀洲-017(流拍)


单看本次的成交数据已经足够震撼,我们再看看更震撼的,各个宅地及其所在板块的横向、纵向对比情况。

 

秀湖板块

主城东

 

王江泾

没有对比就没有伤害,我们可以很清楚地看到,这一次的土拍之后,各板块的土地价格普遍下滑(西南航空板块因为在最热门的时候没有宅地出让,躲过一劫)。

于是,我想我们可以下结论了,这次土拍预示着嘉兴土地市场的严冬到来。

 

同时,这次的土拍还创造了几个有趣的事实。

2018年出让土地面积倒数第二

7月末土拍,8宗宅地共出让土地面积48.42万方,成交40.4万方。

6.6土拍3宗宅地,共出让土地面积15.73万方,全部成交。

2.1土拍12宗宅地,共出让土地面积54.24万方,全部成交。

本次土拍出让土地面积24.18万方,位居倒数第二。

 

成交总价最低

7月末土拍成交总价达到46.18亿元。

6.6土拍成交总价达到30.03亿元。

2.1土拍成交总价达到66.97亿元。

本次土拍成交总价仅25.93亿元。

 

市区宅地成交均价最低

7月末土拍,市区宅地成交楼面均价为7047/

6.6土拍市区宅地成交楼面均价为9881.3/

2.1土拍市区宅地成交楼面均价为7459.42/

本次土拍宅地成交的楼面均价为6891.2/

 

土拍用时最少

这个没有直观的数据,但相信是每个人都能感受的到的。我从去年522日起开始接触土拍,从没有见过用时这么少的土拍。

用时少,也侧面反应了一些问题。

 

最后说一句最重要的,这次土拍真正的关键点。

不是在地块的成交价格,而是在全部底价成交之后的拿地企业。这一幕似曾相识,7月末湘家荡土地的拿地企业,有没有让你想到啥?

我怕死,不敢多说了。

 

END

好了,为了争取发稿的时间,这一次的土拍就简短的评论到这里,具体的分析,我们将会在下周推出。


 

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