都说土地价格下降了，事实真的是这样吗，房市未来会怎么走？

昨天和今天，南湖区、秀洲区、经开区的主流宅地纷纷入市，从单纯的成交楼面价来看，各板块均有不同幅度的下滑，于是坊间传闻，房价即将下跌。究竟是否真的如此，我们分析一下。

市区宅地的住房实际成本

我们认为，房屋毛坯成本=（实际楼面价*1.07+3000）*（1+0.1）

2018南-016号

竞得人：万科 成交楼面价6829.5元/㎡ 需要全装修和一星级绿色建筑标准，无配建房要求。

实际楼面价6829.5元/㎡，预计毛坯成本为10308.6元/㎡

实际售价算上车位和全装修，预计售价在16500元/㎡上下。

2018南-017号

竞得人：金地 成交楼面价：8690元/㎡ 需要全装修和二级绿色建筑标准，无配建房要求

实际楼面价：8690元/㎡，预计毛坯成本为13528.13元/㎡

实际售价算上车位和全装修，预计售价在19500元/㎡上下。

经开2018-12号

竞得人：万科 成交楼面价：7897.62元/㎡ 需要配建4500平幼儿园，采用装配式建筑

以幼儿园的建安成本1500元/㎡计算，则建设幼儿园的费用为675万元，该地的实际成交总价为9.456亿元，实际可用于宅地建设的土地面积为50108.44方。

故，该地实际楼面价：8265.9元/㎡，预计毛坯成本为13029元/㎡

实际售价算上车位和全装修，预计售价在19000元/㎡上下。

经开2018-13号

竞得人：上海大发 成交楼面价：6686.11元/㎡ 需要配建4300平幼儿园，采用装配式建筑

以幼儿园的建安成本1500元/㎡计算，则建设幼儿园的费用为645万元，该地的实际成交总价为4.54亿元，实际可用于宅地建设的土地面积为30667.44方。

故，该地实际楼面价：7252.23元/㎡，预计毛坯成本为11835.9元/㎡

实际售价算上车位和全装修，预计售价在17850元/㎡上下。

在计算过后，我们发现，城东板块和国商区板块的宅地实际价格，并没有便宜多少。

市区降价幅度

1. 科技城板块

科技城板块之前最高楼面价为绿城小镇在6.6土拍中摘得的2018南-011号，经计算，实际楼面价为12054.2元/㎡。

本次宅地出让的万科地块，实际楼面价在6829.5元/㎡，降价幅度为43.3%，近乎腰斩。

本次宅地出让的金地地块，实际楼面价在8690元/㎡，降价幅度为27.9%。

2. 城东板块

城东板块之前的最高楼面价为荣盛在2.1土拍中摘得的祥云府，实际楼面价为7256.8元/㎡。按照之前的描述，本次出让的上海大发地块实际楼面价在7252.23元/㎡。实际楼面价上，并没有发生改变。

3. 国商区

国商区之前的最高楼面价为去年522土拍中淮矿的东方禾苑，实际楼面价为9073元/㎡（计算配建幼儿园）。

本次宅地出让的万科地块，实际楼面价在8265.9元/㎡，降价幅度为8.9%，属于小额下滑。

数据不会说谎，本次的土拍地价，除科技城大幅下滑外，其他板块较之前并没有过大的变动。所以，更好的说法可能是，市区宅地在经过6.6土拍开发商的疯狂之后，转而进入冷静。

板块间的差异

（前几次的土拍楼面价均不计算配建房等因素）

科技城板块价格回落

科技城板块自去年522土拍至今，一共出让了4宗宅地，分别是去年522土拍的世茂·璀璨时代，今年6.6土拍的绿城小镇地块，以及7.24土拍的两宗科技城地块。

楼面价出现了在稍微上扬之后，出现了大幅回落。

国商区板块

国商区板块去年522土拍至今，一共出让了6宗宅地，分别是去年522土拍的淮矿·东方禾苑，928土拍的卓越·珑府，1227土拍的中国铁建·江南国际城，今年2.1土拍的中央公园，7.25土拍的万科地块。

楼面价非常平稳，并没有出现大幅波动。

城东板块

城东板块去年522土拍至今，一共出让了2宗宅地，分别是今年2.1土拍的荣盛·祥云府以及7.25土拍的上海大发地块。

在2.1土拍把城东板块地价整个上调之后，这次的土拍并没有降低板块地价。

湘家荡板块

在说湘家荡板块前，我们首先要知道本次土拍的湘家荡宅地是什么情况。本次土拍湘家荡宅地底价成交，但竞得人是湘家荡投资有限公司，也就是说，这是一次自挂自拍的现象，懂的都懂。

湘家荡板块去年522土拍至今，一共出让4宗宅地，分别是去年522土拍的鹭栖湖，928土拍的大树·水月轩，1227土拍的石榴·湘湖湾以及今年7.24土拍的这一宗。

地价一降再降。

板块间的差异究竟是在变大还是在变小？

从数据来看，嘉兴市本级土拍由于受到土地熔断价的限制，所以最高的楼面价均不会超过10040元/㎡这一红线，即使是加上配建房等因素，实际楼面价也鲜有超过13000元/㎡的。市区各板块间的价格差并没有想象的大，但考虑到热门板块的宅地数量稀缺（如城南、二环内等地），这样的价格差异在未来会有所拉大，直至宅地稀缺板块再无宅地供给。

东南方向仍旧是开发商追捧的重点，城南板块仍是当前的最热板块，秀湖依旧在聚光灯下（去年9.28土拍时的低价，是一个不可说的错误），可能城市东北侧的价格稍有拉后腿，但是随着东部新城的进一步建设，该板块存在迎头赶上的可能。

这次土拍，背后的原因有哪些？

从成交数据来看

之前的分析已经说得清楚，从数据来看，这次的土拍除了科技城地块地价确有下降外，其余板块地价与之前并没有下降，说市本级宅地全方位凉凉，实在是有点夸张了。

从竞争房企来看

本次土拍的参与房企数量确确实实比之前几次的土拍都要少，类似佳源、香港兴业这样的老朋友均不在参与房企的队伍中。尤其是香港兴业、佳源这样手上还有几个项目的开发商，更不会贸然参与。

从大环境看

嘉兴这2年的涨幅，真的不是由一个人造成的。2016年下半年，由于“去库存”政策的实施，全国范围内的三、四线城市房价大多上涨，强如嘉兴也只是在7月登上了全国涨幅榜的单月榜首。

而2018年下半年土地价格的跌幅，也不是由一个人造成的。环沪城市的土地价格在这段时间均有下降，相比之下，嘉兴算是很温柔的。

另外，银行贷款政策的收紧、中美贸易战、P2P大面积暴雷等大事件的发生，也使得开发商更加谨慎，更希望手上有现金流。

从周边城市的土拍来看

环沪城市的地价在整体下滑。7月1日至7月25日，杭州共经历了8次土拍，共计出让22宗宅地。成交价格都不怎么理想。此外，良渚一宅地在出让前夕因“涉及区域规划需作评估”而被终止。苏州近期出让的10宗宅地，有3宗遭遇流拍，其余成交价也不高。原定于7月16日土拍的盐土告字（2018）53号，海盐县18-069号地块，因故终止土拍。

从供求关系来看

嘉兴的土地市场其实一直都是供应能够满足需求的。据嘉论房产网的统计，嘉兴潜在供应量还有近33000套住宅，这样的供应量，足够嘉兴去化15个月之多。只是由于备案价的限制和种种方面的原因，大量的房屋并没有进入市场，导致市场产生“供不应求”的假象。

现在，随着开发商加速备案出售房屋以及二手房市场大量房源的推出，这一假象正在被击破，越来越多的人感受到嘉兴繁多的实际供应量，从而变得不这么急迫买房。

房屋没以前那么好卖了，入场的开发商自然要多掂量掂量。

从种种情形来看，这次的土拍确实和之前的几轮土拍不一样了。说凉凉还为时过早，但之前一根大阳线直冲云霄的态势，已经止住，未来可能迎来小阴线。

现在的环境，购房者应该怎么做？

短期

地价并没有上涨，但等到这次土拍的宅地入市，还是半年后的事。现在进入销售阶段的，均是之前在土地价格提升阶段入场的开发商，随着备案价红线的逐步放开，未来的住宅市场，可能还会迎来为期半年的小幅上涨。

中期

半年以后，待本次土拍的宅地入市，宅地价格应该不会有进一步的上涨，预计会进入横盘阶段，可能有小幅下降，但不会出现暴跌。

长期

嘉兴的城市建设利好在这段时间出台的很多，未来利好落实，就是对这一轮涨幅房价的托底，所以，房价大概率是不会进入下行通道的。

在与开发商的交谈中，我们也了解到还是有很多的开发商对嘉兴的长期发展很是看好，认为嘉兴能获得长期稳定的发展。

所以，从长期来看，嘉兴的房价仍将在上行通道，但涨幅必然会缩小。

对于刚需，现在是买房的不错时机，有更多的开发商不选择在备案价上死磕，换取更快的周转。刚需的选择面增加，且支持贷款的新盘越来越多，故，刚需还是早上车比较好。

对于投资客，则需要考虑很多，嘉兴的板块差距无疑会拉大，这时选择板块和高品质楼盘就成了重点。