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都说土地价格下降了,事实真的是这样吗,房市未来会怎么走?

2018-07-26 15:51:23            

昨天和今天,南湖区、秀洲区、经开区的主流宅地纷纷入市,从单纯的成交楼面价来看,各板块均有不同幅度的下滑,于是坊间传闻,房价即将下跌。究竟是否真的如此,我们分析一下。


市区宅地的住房实际成本

我们认为,房屋毛坯成本=(实际楼面价*1.07+3000*1+0.1

2018-016

竞得人:万科 成交楼面价6829.5/㎡ 需要全装修和一星级绿色建筑标准,无配建房要求。

实际楼面价6829.5/㎡,预计毛坯成本为10308.6/

实际售价算上车位和全装修,预计售价在16500/㎡上下。

 

2018-017

竞得人:金地 成交楼面价:8690/㎡ 需要全装修和二级绿色建筑标准,无配建房要求

实际楼面价:8690/㎡,预计毛坯成本为13528.13/

实际售价算上车位和全装修,预计售价在19500/㎡上下。

 

经开2018-12

竞得人:万科 成交楼面价:7897.62/㎡ 需要配建4500平幼儿园,采用装配式建筑

以幼儿园的建安成本1500/㎡计算,则建设幼儿园的费用为675万元,该地的实际成交总价为9.456亿元,实际可用于宅地建设的土地面积为50108.44方。

故,该地实际楼面价:8265.9/㎡,预计毛坯成本为13029/

实际售价算上车位和全装修,预计售价在19000/㎡上下。

 

经开2018-13

竞得人:上海大发 成交楼面价:6686.11/㎡ 需要配建4300平幼儿园,采用装配式建筑

以幼儿园的建安成本1500/㎡计算,则建设幼儿园的费用为645万元,该地的实际成交总价为4.54亿元,实际可用于宅地建设的土地面积为30667.44方。

故,该地实际楼面价:7252.23/㎡,预计毛坯成本为11835.9/

实际售价算上车位和全装修,预计售价在17850/㎡上下。

 

在计算过后,我们发现,城东板块和国商区板块的宅地实际价格,并没有便宜多少。

 

市区降价幅度

1. 科技城板块

科技城板块之前最高楼面价为绿城小镇在6.6土拍中摘得的2018-011号,经计算,实际楼面价为12054.2/㎡。

本次宅地出让的万科地块,实际楼面价在6829.5/㎡,降价幅度为43.3%,近乎腰斩。

本次宅地出让的金地地块,实际楼面价在8690/㎡,降价幅度为27.9%

2. 城东板块

城东板块之前的最高楼面价为荣盛在2.1土拍中摘得的祥云府,实际楼面价为7256.8/㎡。按照之前的描述,本次出让的上海大发地块实际楼面价在7252.23/㎡。实际楼面价上,并没有发生改变。

3. 国商区

国商区之前的最高楼面价为去年522土拍中淮矿的东方禾苑,实际楼面价为9073/㎡(计算配建幼儿园)。

本次宅地出让的万科地块,实际楼面价在8265.9/㎡,降价幅度为8.9%,属于小额下滑。

 

数据不会说谎,本次的土拍地价,除科技城大幅下滑外,其他板块较之前并没有过大的变动。所以,更好的说法可能是,市区宅地在经过6.6土拍开发商的疯狂之后,转而进入冷静。


板块间的差异

(前几次的土拍楼面价均不计算配建房等因素)

科技城板块价格回落

科技城板块自去年522土拍至今,一共出让了4宗宅地,分别是去年522土拍的世茂·璀璨时代,今年6.6土拍的绿城小镇地块,以及7.24土拍的两宗科技城地块。

楼面价出现了在稍微上扬之后,出现了大幅回落。

国商区板块

国商区板块去年522土拍至今,一共出让了6宗宅地,分别是去年522土拍的淮矿·东方禾苑928土拍的卓越·珑府1227土拍的中国铁建·江南国际城,今年2.1土拍的中央公园,7.25土拍的万科地块。

楼面价非常平稳,并没有出现大幅波动。

城东板块

城东板块去年522土拍至今,一共出让了2宗宅地,分别是今年2.1土拍的荣盛·祥云府以及7.25土拍的上海大发地块。

2.1土拍把城东板块地价整个上调之后,这次的土拍并没有降低板块地价。

湘家荡板块

在说湘家荡板块前,我们首先要知道本次土拍的湘家荡宅地是什么情况。本次土拍湘家荡宅地底价成交,但竞得人是湘家荡投资有限公司,也就是说,这是一次自挂自拍的现象,懂的都懂。

湘家荡板块去年522土拍至今,一共出让4宗宅地,分别是去年522土拍的鹭栖湖928土拍的大树·水月轩,1227土拍的石榴·湘湖湾以及今年7.24土拍的这一宗。

地价一降再降。

板块间的差异究竟是在变大还是在变小?

从数据来看,嘉兴市本级土拍由于受到土地熔断价的限制,所以最高的楼面价均不会超过10040/㎡这一红线,即使是加上配建房等因素,实际楼面价也鲜有超过13000/㎡的。市区各板块间的价格差并没有想象的大,但考虑到热门板块的宅地数量稀缺(如城南、二环内等地),这样的价格差异在未来会有所拉大,直至宅地稀缺板块再无宅地供给。

东南方向仍旧是开发商追捧的重点,城南板块仍是当前的最热板块,秀湖依旧在聚光灯下(去年9.28土拍时的低价,是一个不可说的错误),可能城市东北侧的价格稍有拉后腿,但是随着东部新城的进一步建设,该板块存在迎头赶上的可能。


这次土拍,背后的原因有哪些?

从成交数据来看

之前的分析已经说得清楚,从数据来看,这次的土拍除了科技城地块地价确有下降外,其余板块地价与之前并没有下降,说市本级宅地全方位凉凉,实在是有点夸张了。

从竞争房企来看

本次土拍的参与房企数量确确实实比之前几次的土拍都要少,类似佳源、香港兴业这样的老朋友均不在参与房企的队伍中。尤其是香港兴业、佳源这样手上还有几个项目的开发商,更不会贸然参与。

从大环境看

嘉兴这2年的涨幅,真的不是由一个人造成的。2016年下半年,由于“去库存”政策的实施,全国范围内的三、四线城市房价大多上涨,强如嘉兴也只是在7月登上了全国涨幅榜的单月榜首。

2018年下半年土地价格的跌幅,也不是由一个人造成的。环沪城市的土地价格在这段时间均有下降,相比之下,嘉兴算是很温柔的。

另外,银行贷款政策的收紧、中美贸易战、P2P大面积暴雷等大事件的发生,也使得开发商更加谨慎,更希望手上有现金流。

从周边城市的土拍来看

环沪城市的地价在整体下滑。7月1日至7月25日,杭州共经历了8次土拍,共计出让22宗宅地。成交价格都不怎么理想。此外,良渚一宅地在出让前夕因“涉及区域规划需作评估”而被终止。苏州近期出让的10宗宅地,有3宗遭遇流拍,其余成交价也不高。原定于7月16日土拍的盐土告字(2018)53号,海盐县18-069号地块,因故终止土拍。

从供求关系来看

嘉兴的土地市场其实一直都是供应能够满足需求的。据嘉论房产网的统计,嘉兴潜在供应量还有近33000套住宅,这样的供应量,足够嘉兴去化15个月之多。只是由于备案价的限制和种种方面的原因,大量的房屋并没有进入市场,导致市场产生“供不应求”的假象。

现在,随着开发商加速备案出售房屋以及二手房市场大量房源的推出,这一假象正在被击破,越来越多的人感受到嘉兴繁多的实际供应量,从而变得不这么急迫买房。

房屋没以前那么好卖了,入场的开发商自然要多掂量掂量。

 

从种种情形来看,这次的土拍确实和之前的几轮土拍不一样了。说凉凉还为时过早,但之前一根大阳线直冲云霄的态势,已经止住,未来可能迎来小阴线。


现在的环境,购房者应该怎么做?

短期

地价并没有上涨,但等到这次土拍的宅地入市,还是半年后的事。现在进入销售阶段的,均是之前在土地价格提升阶段入场的开发商,随着备案价红线的逐步放开,未来的住宅市场,可能还会迎来为期半年的小幅上涨。

中期

半年以后,待本次土拍的宅地入市,宅地价格应该不会有进一步的上涨,预计会进入横盘阶段,可能有小幅下降,但不会出现暴跌。

长期

嘉兴的城市建设利好在这段时间出台的很多,未来利好落实,就是对这一轮涨幅房价的托底,所以,房价大概率是不会进入下行通道的。

在与开发商的交谈中,我们也了解到还是有很多的开发商对嘉兴的长期发展很是看好,认为嘉兴能获得长期稳定的发展。

所以,从长期来看,嘉兴的房价仍将在上行通道,但涨幅必然会缩小。

 

对于刚需,现在是买房的不错时机,有更多的开发商不选择在备案价上死磕,换取更快的周转。刚需的选择面增加,且支持贷款的新盘越来越多,故,刚需还是早上车比较好。

对于投资客,则需要考虑很多,嘉兴的板块差距无疑会拉大,这时选择板块和高品质楼盘就成了重点。


 

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