为什么地产人会建议刚需现在入场，我们都傻了吗？

Hello，我是君泽。昨天文章里我写了一句话，“不少地产人，都在商量着年底看看能否进场……”，因为这个，或公开留言、或私下问询，收到了不少质疑和疑问的信息。在这边放出一则留言，我觉得说的很有思想，大家可以看一下，然后带着问题，来阅读今天的文章。

由于前几天的出差，一直没有说到土拍，今天就先以921的这一轮土拍结果开场。

土拍结果相信大家都知道了，5宗市本级宅地，2宗流拍，3宗被国家队收走，我之前预测的保守了。

抛去王江泾的土地不谈（那一宗的流拍是能够预见到的，土地形状不规则，面积小，容积率还不高）。

位置出色的宅地，自然有人托底

秀湖板块的2宗宅地，在原先的分析中，一直觉得是会有开发商愿意碰一碰的。原因主要有三点：

一、未来利好不错

作为秀洲区的发展龙头，秀湖板块同时享有风景和区位发展利好，教育资源也较为丰富，这样的房价是有支撑的。

二、仍旧有利润空间

秀湖板块目前的新房毛坯售价在1.4万上下，且销量尚可（与其他板块相比）。这两宗宅地土地楼面均价在7500上下，中间存在利润空间，虽不高，却有操作空间。

三、地块要求不多

除了绿色建筑和全装修，秀湖板块宅地没有其他的配建要求。

可事实证明，我错了。直到最后，没有一宗开发商愿意报价，最终国家队出手拿地。

主城东的宅地背后跟着一串的出让要求，看着就吓人，所以仍旧是国家队的地。

西南航空板块，并不是主流的发展区域，位置在市区来看并不出色，虽然有利好支撑，却难逃无人问津的命运。

有没有发现，虽然都没有开发商问津，但是位置相对出色的宅地，自然会有国家队托底，而位置不够出众的，就被放养了……

由此可见，未来的土地分化将更加严重，尤其是在城市化进程达到预期，货币化棚改逐渐停滞的当下，城市对于往外扩张的需求已经不这么紧迫了，扩展城市面积不是工作的重心，现在的城市建设工作重心是基础设施的建设和旧城内部的改造。

关于定价

想要土地不流拍，其实很简单，政府出让的宅地不设置底价就好。但以目前的市场状态，倘若出让的土地不设置底价，则其最终的成交价格必然达不到当前设立的出让底价（有点儿绕……）。

这样一来，土地的成交价格会不断下探，这对于市场的信心和未来的楼市是真正的打击。出于稳定信心的考虑，关键时刻国家队必然出手救市，而且，成交的底价即为政府默认的该板块市价。

未来的房价状态

就这样，在“限预售价”和“控制地价”的双管齐下中，未来的房价将会呈现一种“停滞”的状态。

“上不去”是一定的，这一轮的调控力度和市场反馈都空前。在市场预期里，也是极为难得的开发商和购房者形成了高度统一；

“崩不了”也是必然现象，“政府托市”的手段保证了核心区域的房价不会受到影响，而高定价也让民营企业望尘莫及，只能选择去非核心区域试试水，这样一来，不知不觉中，房企赖以生存的土地储备被大量消耗，行业中的企业被洗牌，大型房企选择转行明哲保身，小型房企淹死在浪潮中，慢慢实现行业国有化。

如果您同意未来房价“停滞”，那我们就可以讨论文章前提出的问题了。为什么有些地产人选择在年底看看能否入场？（这里说的是改善和刚需，投资的……呵呵）

价格

之前分析了，未来数年内，房价都不会有上扬，也不会有很大幅度的价格回落。所以，在价格角度，未来几年啥时候买都差不多。

区域

城市化达到国家的预期，现在的建设重点不是扩张，所以现有的城市不会有大的改变，好的区域仍旧是出色的，不那么理想的区域，未来突然变的理想的可能也不大。

那么，既然是自己住，考虑到生活的便利性以及周边配套上的要求，自然是想住到优质的区域。但优质区域的待开发土地越来越少，现在还有一些，待到未来土地出让时，必然越来越少。

趁着还有，考虑一下好像也无可厚非。

品质

这才是关键。我可以这么说，未来几年，房子的品质只会越来越差。

【预售制度+历年大牛市】已经让大陆的房屋品质日渐下降（这个应该挺好理解的），而在未来愈发不明朗的情况下，做高端的开发商会越来越吃亏，客户和政策全部一视同仁，但是自己的产品却得不到更多的认可，如今不少操盘手开始反思：我要不要对产品投入那么多。

限价的标杆高高在上，土地的价格定的死死，未来大概率还不太好，开发商都在思考怎么活下去，没有多少开发商愿意在产品力上下功夫。

所以，找一个相对比较好的时间入场，那就是当下了。

变数来自预售制度

但这之中，确实是存在变数的。前段时间，住建部发布了一则关于评估预售制度是否需要取消的公函。这就是我说的变数了。

在预售制度下，只要开发商把房子卖出去了，就毫无动力把后面的施工搞成精品，凑合凑合能用，购房者无法找出大毛病向法院索赔就可以了，再多一分钱的投入，开发商都不愿意做，那都是利润。

万一取消了预售制度，同意现房购买，开发商则一定会拼了命的提升产品力。

但是，短期内取消预售制度，这可能嘛？

暂不说每家开发商背后背负的巨大债务，若是拖延会造成怎样的金融漩涡。单就市场上短期内无房可售、供求关系重新改变、房价继续上调的情况，这一点就不是上层可以接受的了。

综上所述，于是您看到的地产媒体大多会建议，刚需客不要等了，看到心仪的住宅就入场吧。不是我们收了开发商多少钱，是我们真心觉得的环境对刚需客目前还算不错。