现阶段，我们需要防一手开发商的套路了

各位好，今天是九月的最后一天，我的工作状态大概是这样的……

提前祝大家国庆快乐哈，愿大家吃好喝好玩好，回来胖三斤。

No.1

昨天一位不久前买房的朋友急匆匆的来找我，原因是听说自己新购的房子要减配。

出于商业原因，哪里的项目我就不说了。后来我去了解了一下情况，目前该项目并没有明确“减配”一说，未来究竟怎么样不确定。

虽然这件事儿有些莫须有，但是依旧给我敲响了警钟，觉得有必要写一写。

明确一个主题：

不要以为买好房子，就万事大吉，事实上，您的“头疼脑热”之旅才刚刚开始……

No.2

这个月中旬，有一则地产消息，被淹没在山竹过境引起的巨大风浪下（应该是被公关了）。邵阳某楼盘在未经历重大天灾的情况下，发生了位移。

先看看图片。

可以看到，该楼盘外墙开裂位移严重。有业主砸开阳台柱子之后，发现很可能是承重设施的柱子，竟然没有钢筋！

对这样的情况，我看的瞠目结舌，实在是没想到那家开发商能做到这个地步。

现在的住宅，大多是框剪结构，即主要结构是框架，由梁柱构成，小部分是剪力墙。墙体全部采用填充墙体，由密柱高梁空间框架或空作间剪力墙所组成，在水平荷载用下起整体空间作用的抗侧力构件。

少部分的低层住宅会使用砖混结构。砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙采用砖或者砌块砌筑，构造柱以及横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。也就是说砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

砖混结构已经是落伍的结构了，没有钢筋的砖混结构……简直是犯罪……

但是在没有看到施工图纸的情况下，目前我们无法确认这墙是不是承重墙，也无法确认其他墙体中是否有钢筋，所以也不能说的过火。

No.3

这是在其他城市发生的事儿，在嘉兴会发生吗？

大家可以暂时放心，据我的了解，在嘉兴市区的开发商，还没有做到这么极致的。

但这并不代表，在市区有项目的开发商，没有减配的。

由于专业的原因，我曾经涉及过汽车行业，知道部分车型来到国内之后，为了“适应国情”，会有一些配置上的减免，不影响使用，也没有安全隐患。但是在舒适性和操纵性上，确有下降。

现在的住宅，有部分也是这样的。

为了更好的度过严寒，也是为了应对严峻的备案价限制，有些开发商会选择在一些“无关紧要”的地方适当的降低配置。

“灾区”常见在两处，一是社区景观绿化，一是公共场所的配套设施。

景观绿化。其实仅就景观绿化，就能引出一大堆的东西。

是否做跌水景观，是否做堆坡，有没有狠心做下沉式庭院，社区景观内部功能分区有没有详细……

材料上的选择是怎么样的，地砖、木板、石材等材料的占比和铺贴方式如何，花格、围墙、草坪等的选择，社区内部二级步道和三级步道的划分和铺设如何……

树种的选择和搭配，选用冠木的蓬径和胸径如何，树种的名贵程度，各花卉之间的穿插布置、立体装饰等等……

当中的学问和费用，实在是太多，老实说，我自己现在看项目也只能看个大概。

如果开发商在这方面动动心思，那真是防不胜防。

公共场所配套设施。类似社区入户大堂、社区中庭休闲广场、社区儿童游戏空间的设置、老人休闲静思空间的设置等等……

仅就一个单元入户门厅，就有大学问。

使用的材质，是金属材质、玻璃材质、实木材质、还是普通石材等；

是否设置了雨棚和门廊，是否做了抬高处理，设置台阶和坡道等……

社区的电梯使用的什么品牌、物业使用的什么级别……

这些都是您在购房时需要留意，也是销售阶段过后，开发商可能会进行改变的。

No.4

当然，也可能会发生极端情况，就是开发商真正动了歪脑筋，在住宅建材上减配。

原本承诺的特级石材变成普通石材甚至变成干石漆涂料，这种都是算好的，而且通常开发商也不会这么做，太容易被发现了……

真正可怕的，是原来承诺的5层防护墙体，变成3层防护；原来说好的防水墙体，变成简单红砖；原来承诺的直径22螺纹钢缩水成16螺纹钢……

防不胜防，居住风险大增。

普通民众只看到价格战，觉得未来的房价会越来越低，大可等待。前面的文章http://www.0573fang.com/news/2018/09/39133.shtml被人说收钱鼓吹楼市，这些人实在是有些看不穿了。

试问，如果您是商人，在没有利润的情况下，会不会创造利润、以次充好？

这就是不少地产媒体人一直说，未来项目的品质可能会继续下滑的原因了。好了，话不多说，众人心里一杆秤，自己判断。

No.5

面对这样的情况，我们怎么做才能避免？

实话说，彻底避免趟雷是不可能的。归根结底现在还是期房销售阶段，现房没有出来，就无法规避风险（其实我觉得就算现房出来，有很多部位的减配也是很难发现的）。

我们能做到的，只是尽量避免。

怎么做？选择大开发商和本地房企，多看看这些开发商之前开发的项目，看看有没有在大城市（上海）开发的经历，看看网络上对这家开发商的风评。

我们一点点说。

选择大开发商和本地房企。大开发商项目众多，每一条产品线的标准严格，而且注重名声，在品质上的克扣，对它来说是品牌价值的损失，不太值当，若不是迫不得已，应该不会做出这样的事儿；本地房企，人家大本营在这里，冤有头债有主，找起来容易，也会受到约束。

看看之前开发的项目。尤其是看同一品牌线的，比如“府系”就去对比其他城市的“府系”项目。

在大城市开发的经历。其实上海这座城市不是什么阿猫阿狗开发商都能进得去的，能在上海参与项目，尤其是大项目开发，证明至少这家开发商是有实力的。

风评。互联网时代，信息爆炸，虽然有不少媒体出于利益考虑为开发商说好话，但是不可能覆盖到方方面面，论坛等可以进行信息交流的地方是不错的去处，能够大概了解到一家开发商的品性如何。

愿大家都住上心仪的住宅，别像我一样，现在还在小“维权”……

各位国庆快乐，我们节后见。