车位二三事，你买到人防车位了吗？

房价扑朔迷离，于是开始有人把目标看向另一个房屋的延伸品——车位。

不久前，湖南长沙出现一位土豪女士一次性购买133个车位的新闻；尚元在车位降价出售时，也传出有业主一口气购买20多个车位用于投资的传言。

正好，今天借着这股风潮，来个大家一块儿聊聊车位。

No.1

地下车位，其实开发商是不想做的

老实说，要不是政府对于新房住宅中的车位配比有强制需求，同时市场也对新房的车位配比提出要求，开发商其实是不愿意建设地下车位的。

商人重利，但地下车位对于开发商来说，大多都是亏本的存在。

地下车位要开挖整个社区地下，这对于建筑成本的提升是巨大的。

举个例子，一般的中层住宅楼钢筋混凝土的用量，地面住宅部分钢筋含量可能为50kg/平方，地下车库部分则可能超过120kg/平方。

更何况，坡道、出入口、风道、喷淋、泵房、集水池、排水坑、变配电所等，几乎都是标配。

我找到某开发商内部关于车位成本的计量图。

通常来看，

平摊整个地下车库面积后，单个车位的占地面积达到了35平；

层高按照标准的3.6米；

则标准地下车库每平的土建成本为2500元。

这样算来，一个车位的造价就高达：35*2500=87500元

也就是说，在车位全部出售的情况下，开发商如果不偷工减料，一个车位要卖出8.75万元才能够做到不亏损。

而且，还是在不计后期运营维护成本的情况下。

更何况，现在嘉兴的那些已经交付的项目，如果没有在当初购房时同步售出车位，其地下车位目前能售出70%，就已经是很好的成绩了。

如此平摊成本，对开发商来说，一个车位的成本价为87500/0.7=125000元。

这个价格为土建造价，一般车库销售时间为拿地后2-3年，算上财务成本，有几个项目车位能赚钱？

No.2

车位的门道很多

Q1：我买了一个车位，只有使用权，还是20年的，怎么办？

Q2：买到人防车位了怎么办？

在这里，先介绍一下车位/车库的分类。

公摊车位、人防车位、产权车位、地下规划车位

公摊车位：

通常为地上规划停车位，属于业主共有的公摊位置，就算可以买卖，本质上也属于租赁行为，是没有产权的，甚至长远来看利益也不能够百分百保证。

典型的，不能下手购买的车位……

人防车位：

人防工程里的车位为人防车位。

按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，并可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，但租期不得超过20年。

产权车位：

这类车位产权规划清晰（一般为开发商或物业所有），三证齐全，并且产权年限与住宅使用年限一样。

目前在嘉兴，这类车位多以车库的形式出现，常见的社区地下停车位，是没有产权的。

地下规划车位

通常我们居住社区中地下车库的车位都是这一类型，没有70年的产权，只能交易20年的使用权。

没有产权的车位，一般是通过协议的方式取得对车位的使用权，在租期届满时使用权也就消失。

所以，我们通常购买的，本质上都是地下车位的使用权。

但是，请放心，如果没有特殊情况，车位的使用权是能够得到保障的。

非产权车位，其20年的使用权，在购买后，是受到保护的。

至于20年过后，目前市场上常见的做法是默认您能够继续使用这一车位。在租用协议上，也通常会写明，租20年送50年或对所受让的地下车位拥有所购房产同等使用年限，这种车位20年后依然可以使用，也就是和住房拥有相同的使用时间。

人防车位，只要不遇到战争或者其他极端情况，租赁的需求也是可以满足的。

也就是说如果合同中规定了使用年限，如不发生战争依然可以继续使用。但是部分法院认为，任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权，转让人防工程车位的行为损害了国家利益和买受人利益，即使双方签订了车位使用权转让协议，该协议也是无效的。因此人防车位可能存在很多隐患。

No.3

车位值得投资吗？

从简单的经济学角度出发，

车位的收益一般分两种：出租收益和增值收益

先说出租收益，假如你花15万买了一个车位，月租金300元（实际嘉兴部分小区是能够达到这个数字的），收益率为300*12/150000=2.4%。

嗯，和银行利率差不多，低于市场上可见的绝大多数理财产品，远低于GDP的增长值。

所以，单从出租收益的角度，买车位是血亏的……

再来看看增值收益，这个不得了，简直诱人。

目前嘉兴的车位价格大约为单个15万，可是三年前，嘉兴的车位可是5万就能买到的，我们选个不那么夸张的数字，假设3年前，嘉兴的车位价格为8万。

那么，8*[（1+X）^3]=15，X=0.23

年化收益23%！几乎秒杀一切的融资产品。

再来看看车辆保有量，从2000-2017年，这18年间，呈现井喷式增长，预计未来保有量将继续高速增涨。

从供需关系来看，随着车辆保有量的不断提升，车位的需求也应该不断提升。

那么，是不是真的投资车位是一个很好的选择？

在我看来，并不一定。

现在老房子停车确实难，但那是因为建房时的规划决定的；现在出门去购物中心停车确实难，因为那是人口聚集地。

但对于住宅车位，其含有一个很大的特殊性，只有本小区或者周边的住户有需求，原则上也是只有本社区的居民才可以购买。

所以我们要解下车位比，简单说就是分子车位和分母户数的比值。目前嘉兴新盘的车位比通常能到1.2，就是一户人家，能够有1.2个车位。

对嘉兴这座新房入住率不高的城市来说，目前是肯定足够了，所以，还是别动车位的主意了，除非哪天嘉兴成为人口净流入比例极高的城市，大家都愿意在这里购置房产，且都是买来住的。

在一线城市，通常是有这样的投资线，1.2和1.5

<1.2，稀缺，值得投入。

1.2~1.5，可以视情况权衡。

>1.5，建议观望。

所以，即使汽车的保有量在不断增加，但是投资车位……还是有点早了。