打开微信扫一扫

车位二三事,你买到人防车位了吗?

2018-11-06 17:08:40            

房价扑朔迷离,于是开始有人把目标看向另一个房屋的延伸品——车位。

不久前,湖南长沙出现一位土豪女士一次性购买133个车位的新闻;尚元在车位降价出售时,也传出有业主一口气购买20多个车位用于投资的传言。

正好,今天借着这股风潮,来个大家一块儿聊聊车位。

 

No.1

地下车位,其实开发商是不想做的

老实说,要不是政府对于新房住宅中的车位配比有强制需求,同时市场也对新房的车位配比提出要求,开发商其实是不愿意建设地下车位的。

商人重利,但地下车位对于开发商来说,大多都是亏本的存在。

 

地下车位要开挖整个社区地下,这对于建筑成本的提升是巨大的。

举个例子,一般的中层住宅楼钢筋混凝土的用量,地面住宅部分钢筋含量可能为50kg/平方,地下车库部分则可能超过120kg/平方。

更何况,坡道、出入口、风道、喷淋、泵房、集水池、排水坑、变配电所等,几乎都是标配。

 

我找到某开发商内部关于车位成本的计量图。

通常来看,

平摊整个地下车库面积后,单个车位的占地面积达到了35平;

层高按照标准的3.6米;

则标准地下车库每平的土建成本为2500元。

这样算来,一个车位的造价就高达:35*2500=87500

 

也就是说,在车位全部出售的情况下,开发商如果不偷工减料,一个车位要卖出8.75万元才能够做到不亏损。

而且,还是在不计后期运营维护成本的情况下。

 

更何况,现在嘉兴的那些已经交付的项目,如果没有在当初购房时同步售出车位,其地下车位目前能售出70%,就已经是很好的成绩了。

如此平摊成本,对开发商来说,一个车位的成本价为87500/0.7=125000元。

 

这个价格为土建造价,一般车库销售时间为拿地后2-3年,算上财务成本,有几个项目车位能赚钱?

 

No.2

车位的门道很多

Q1:我买了一个车位,只有使用权,还是20年的,怎么办?

Q2:买到人防车位了怎么办?

 

在这里,先介绍一下车位/车库的分类。

公摊车位、人防车位、产权车位、地下规划车位

 

公摊车位:

通常为地上规划停车位,属于业主共有的公摊位置,就算可以买卖,本质上也属于租赁行为,是没有产权的,甚至长远来看利益也不能够百分百保证。

典型的,不能下手购买的车位……

 

人防车位:

人防工程里的车位为人防车位。

按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则,在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用,并可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权,不拥有产权,只能出租,但租期不得超过20年。

 

产权车位:

这类车位产权规划清晰(一般为开发商或物业所有),三证齐全,并且产权年限与住宅使用年限一样。

目前在嘉兴,这类车位多以车库的形式出现,常见的社区地下停车位,是没有产权的。

 

地下规划车位

通常我们居住社区中地下车库的车位都是这一类型,没有70年的产权,只能交易20年的使用权。

没有产权的车位,一般是通过协议的方式取得对车位的使用权,在租期届满时使用权也就消失。

所以,我们通常购买的,本质上都是地下车位的使用权。

 

但是,请放心,如果没有特殊情况,车位的使用权是能够得到保障的。

非产权车位,其20年的使用权,在购买后,是受到保护的。

至于20年过后,目前市场上常见的做法是默认您能够继续使用这一车位。在租用协议上,也通常会写明,租20年送50年或对所受让的地下车位拥有所购房产同等使用年限,这种车位20年后依然可以使用,也就是和住房拥有相同的使用时间。

 

人防车位,只要不遇到战争或者其他极端情况,租赁的需求也是可以满足的。

也就是说如果合同中规定了使用年限,如不发生战争依然可以继续使用。但是部分法院认为,任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权,转让人防工程车位的行为损害了国家利益和买受人利益,即使双方签订了车位使用权转让协议,该协议也是无效的。因此人防车位可能存在很多隐患。

 

No.3

车位值得投资吗?

从简单的经济学角度出发,

车位的收益一般分两种:出租收益和增值收益

 

先说出租收益,假如你花15万买了一个车位,月租金300元(实际嘉兴部分小区是能够达到这个数字的),收益率为300*12/150000=2.4%

嗯,和银行利率差不多,低于市场上可见的绝大多数理财产品,远低于GDP的增长值。

所以,单从出租收益的角度,买车位是血亏的……

 

再来看看增值收益,这个不得了,简直诱人。

目前嘉兴的车位价格大约为单个15万,可是三年前,嘉兴的车位可是5万就能买到的,我们选个不那么夸张的数字,假设3年前,嘉兴的车位价格为8万。

那么,8*[1+X^3]=15X=0.23

年化收益23%!几乎秒杀一切的融资产品。


再来看看车辆保有量,从2000-2017年,这18年间,呈现井喷式增长,预计未来保有量将继续高速增涨。

从供需关系来看,随着车辆保有量的不断提升,车位的需求也应该不断提升。

 

那么,是不是真的投资车位是一个很好的选择?

 

在我看来,并不一定。

现在老房子停车确实难,但那是因为建房时的规划决定的;现在出门去购物中心停车确实难,因为那是人口聚集地。

但对于住宅车位,其含有一个很大的特殊性,只有本小区或者周边的住户有需求,原则上也是只有本社区的居民才可以购买。

 

所以我们要解下车位比,简单说就是分子车位和分母户数的比值。目前嘉兴新盘的车位比通常能到1.2,就是一户人家,能够有1.2个车位。

 

对嘉兴这座新房入住率不高的城市来说,目前是肯定足够了,所以,还是别动车位的主意了,除非哪天嘉兴成为人口净流入比例极高的城市,大家都愿意在这里购置房产,且都是买来住的。

 

在一线城市,通常是有这样的投资线,1.21.5

<1.2,稀缺,值得投入。

1.2~1.5,可以视情况权衡。

>1.5,建议观望。

 

所以,即使汽车的保有量在不断增加,但是投资车位……还是有点早了。


 

资讯搜索栏

  •      

嘉论房产网免费看房团报名

  • 您的姓名:  联系电话:
  • 看房人数:  意向楼盘: