嘉兴的房价还有很大的上涨空间？

各位好，人民币对美元的汇率即将破7。这件事还是希望各位关注一下，虽然“破7”的象征意义远大于实际意义……

昨天公众号发布的文章中，有一篇意外的收到了网友们的众多回复。没想到大家这么关心，那今天就拿出来讲一讲吧。

No.1

那篇文章是昨天的末条，关于嘉兴的消息有两点。

·平均工资：6160元

·10月份二手房成交均价：11430元/㎡

网友们讨论最多的，是嘉兴的平均工资。

平均工资数据来源“职友集”，我去找了他们的网站描述，“一家做公司点评的网站”。

什么意思呢？就是说，当用人单位发布招聘信息的时候，职友集会对这家用人单位做出点评，帮助求职者判断这一用人单位的好坏。

我随便找了一家公司，【金窝窝网络科技有限公司】，数据确实很齐全，关于薪酬这点，足有170条。各个岗位的都有。但是，不知道大家发现了没有，关于数据样本，有一条说明：

“金窝窝薪酬数据均取自该企业近一年在各网站发布的公开薪酬，仅供参考。”

那么很明显的，关于嘉兴的平均工资数据，“职友集”很可能是通过整合嘉兴各个用人单位在各求职网站发布的公开薪酬信息来计算的。

相信但凡有求职经验的人，都知道职场工资分两种，HR在你求职时介绍的岗位工资，以及你进入岗位之后拿到的工资。

不出意外，前者高于后者。

HR在发布求职信息时，薪资收入是吸引求职者的重要信息，为了在同类企业中脱颖而出或者不落下风，完成自己的岗位指标，HR们通常会把工资按照该岗位的最高标准对外宣传。与广告一样，总把最好的说出来，但通常是达不到的。

于是，基于这个数值给出的嘉兴平均工资数，一定是超过各位的实际到手收入的。对6160元的平均工资的准确描述，应该是“嘉兴目前能达到的最高岗位平均工资”。

根据官方发布的信息，2017年，嘉兴全市居民人均可支配收入为全年43507元，城镇居民为全年53057元，农村居民为全年31436元。

折算下来，全市居民每月平均可支配收入为3625.6元。相应来说，这个数据比较准确，各位诉苦的，可以参考这个数据再做对比。

至于10月份二手房成交均价：11430元/㎡，这个数据来源于安居客，个人认为有失偏颇。

各位看看市区和五县中心地区的楼盘价格高企，而且，即使是老破小，目前也是近万元的价格，这些老破小在二手房市场的占比一定不会很大（大多在2017年末2018年初就完成了置换）。

No.2

说起二手房，之前南湖晚报有一篇文章，倒是值得我们重视。

文章信息显示，嘉兴在过去的一个月内，全市二手房成交预计不足原先的1/3。

2016年8月，嘉兴的二手房月成交突破2000套，之后就一直站在2000套的海拔线上，直到2018年下半年才跌破。

现在，成交量一口气缩水2/3，可以说嘉兴的二手房市场降至冰点。

二手房成交量骤降的原因，我想可以从这几方面考虑。

1、一手房市场库存重新回暖

《经济参考报》在10月底发布了一篇文章，《百城住宅库存9个月后首次环比反弹 机构预计四季度库存继续攀升》。文章中说，全国范围内，百城住宅库存45个月以来首次显着攀升，环比9个月来首次反弹。

嘉兴一定不是例外，随着2017年的推地狂潮，嘉兴目前的库存必然不少，而且未来一定会有所增加。

新房不在“一房难求”，有了可挑选的空间后，人们显然更青睐住新房。

2、一二手房的价格倒挂，且市场未来预期不好

虽然由于新房市场的供求关系变化，使得二手房市场售价有所降低。但在绝大多数区域内，二手房的均价仍旧高于新房，在楼市供应紧俏的情况下，人们愿意扛着这一波价格差购置二手房（因为新房买不到，而二手房能够拿现房）。

但现在，在市场未来预期不好、新房选择变多的情况下，人们不愿意多付出价格去买相对老旧的二手房。

3、更多的房东不愿降价销售，还在高位观望

目前二手房市场挂牌出售的住宅，除了少数房东由于资金问题需要紧急出售的以外，绝大多数的楼盘都是来试水的，房东会选择挂出自己有更多利润的价格，“愿者上钩”。不存在资金上的压力，使得他们并不着急，一面把自己的房子租出去赚取租金，另一面把房子高价挂出去，看看能不能收获“意外之喜”。

但购房者也不是傻子，面对高价房，在现阶段是肯定不会硬着头皮上的。于是二手房市场愈发不景气。

据我个人判断，二手房市场的回落在未来半年内，是不会有所改变的。一二手房价格倒挂的现象，可能会逐渐消失。

No.3

再来看看新房市场。整个10月，嘉兴市本级仅有卓越·珑府和艺墅家叠墅二个项目申请预售证。样本太低，显然没有做数据分析的价值。

把时间轴挪到9月。9月，嘉兴共有13个新房项目申请预售备案，共申领预售证3011套。不含车位的备案毛坯均价我粗略的算了算，大致在12079.4元/㎡。

这也差不多就是我们能从各大媒体数据端看到的嘉兴新房售价了。

难怪会让你们不开心，不计算精装溢价和车位之后，嘉兴的新房均价“仅”有12079.4元/㎡。

这样一来，结合之前的城镇居民人均可支配收入数据，我们可以计算一下嘉兴的房价收入比。

房价收入比=住房总价/家庭可支配收入=(新建商品住宅成交均价×城镇家庭户均面积)/(城镇居民人均可支配收入×城镇家庭户均人口)国家统计局公布2017年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米；国家卫生计委公布2017年我国家庭户均人数3.02人，以此统一进行计算。

则嘉兴的房价收入比=（12079.4*36.6*3.02）/（53057*3.02）=8.33，与无锡相近，属于第五梯队——天使之城。

嗯，房价还有很大的上涨空间嘛？

这就是主观意愿和客观数据上的差异了。透过相对真实的数据，我们能看到，其实嘉兴的房价水平，在全国范围内，真的算不上啥痛苦的存在。无非就是全国范围都是地狱模式罢了……

那么，房价是否真的仍有上涨空间呢？

2天前，新华社发文，《中央遏制房价上涨的决心不会发生改变》，明确指出控制房价上涨的决心不会动摇。

由此可见，现阶段，如果谁还认为短期房价会上涨，那真的是脑子瓦特了……