炒房客末路……

开篇先对世茂的业主说声抱歉。昨天的文章说辞中，有一点是错误的，业主朋友说的“165户型大户型两幢共32户，毛坯”，实际是并不是对我“当初买房子的时候，是不是说全部精装交付？”该问题的回复。是我自己误会了。

@爱吃肉的兔子，您情绪激动我理解，这一部分是我的错误，特此对您说声抱歉。其他有关事情的业主留言，可以去看昨天的文章，不论是情绪激动的，还是相对平和的，留言我都放出来了，没有保留。

同样的，今天收到了世茂方面的回复，有三点，在此也站在开发商的角度澄清：1.世茂165方户型，早在去年11月份第一次申领预售证的时候，就明确要做毛坯，并不存在近期临时改成毛坯的情况；2.95方户型图上的“毛坯交付”，是因为该户型图印刷时间位于2018年3月份以前，那时候由于政策需求，是需要签订两份合同的，一份购房合同，一份精装合同，故户型图上写“毛坯交付”；3.世茂计划于今年11月30日，开放精装部分样板间，公布精装清单。

No.1

今天早晨和同事交流，聊到即将到来的2019年，有22个楼盘要交付。

家装部的同事一声幸福的哀叹，有的忙了，来钱了……

先来看看汇总表格，我们大致能发现几个特点：

一、几乎是最后一批“低地价”房交付了

2017年5月22日及之后的拿地项目，拿的都是高价地，之前的项目属于低价地（楼面价普遍在5500以下）。这22个计划交付的新房项目中，除了佳源·优优中环是2017年9月28日拿的地之外，其余都是低价拿地的项目。

这也是嘉兴最后一批集体交付的低地价项目了，未来嘉兴将进入高地价项目时代。

二、“高地价”房开始崭露头角

在这22个项目中，佳源·优优中环是高地价的。8722.3元每平的楼面价，显得与其他交付的项目格格不入。

优优中环的交付，拉开了高地价项目入场的序曲。这些高地价、高总价的项目，在未来交付时，能否给出与之相对应的品质，是众人关注的重点。倘若项目品质不足以支撑项目售价，可能市场的反应是强硬而激烈的。

三、国商区成为重点大户

在22个楼盘中，有5个楼盘位于国商区，共有大约5500套住宅，是毋庸置疑的第一供应区域。而目前在售和预售的项目储量上，国商区同样一枝独秀。如果说科技城是上层政策的主要倾斜方向，那么国商区就是未来5年内，嘉兴市区人口的主要流入区域。

有了人口流入，相应的配套定会拔地而起。唯一有所疑问的，是国商区未来交付社区的入住率。个人判断，可能不会很好。

四、毛坯是主流

22个项目中，带装修交付的项目共有7个，另外15个项目，均为毛坯交付。这与这些项目的出售时间以及精装与毛坯的施工流程有关。

这些计划在2019年交付的项目，其规划和首开时间，大多在2017年以前，那时候市场行情要么刚刚起步，要么尚未起步，开发商还没有大动“精装溢价”的心思。少数一些动了“精装溢价”心思的开发商，则因为精装修的施工周期较长，将交付时间定在了2020年（比如花溪地）。

所以，2019年计划交付的大多还是毛坯盘，而2020年计划交付的楼盘中，许多都是精装盘了。

五、小户型是主流

嘉兴的“小户型为王”已经持续了很久，这22个计划交付的楼盘也逃不脱这一定理。还记得当初吴越学府89平小户型名动天下，众多房媒公众号都将其视作投资的最佳选择。

类似秀湖金茂府、秀湖印象、江南国际城、城南印象、花语江南这些主打大户型的楼盘，全是这一年中涌现的项目。

No.2

可以说，2019年，是嘉兴楼市大年，是楼市变革的开始，是开启楼市“品质为王、揭竿起义”的年代。

那些被这一波涨幅抬高售价的楼盘，开始逐步进入市场，其品质必然受到关注；那些购房时约定精装的楼盘，也将接受市场的检验。如果市场不买账，那我可以说，“揭竿而起”的购房者，会远多于之前。从现在流露的消息来看，市场买账的可能性，并不大。

为什么说2019年是十分关键的一年，这一点，我们要从2014年说起。

2014年4月，国资委发布消息，要求78家央企在3-5年内退出房地产业。算算时间，2014年往后3-5年，恰好是2017-2019年。

让我们看看2017年至今发生了啥。

2017年9月，重粮集团转让旗下两房产公司；

2018年2月，157家国企完成混改，非地产国企剥离房地产资产；

2018年3月，万科17.8亿收购杭钢部分房地产业务……

可见，房地产业的国企正在进行资源的整合，一些央企退出房地产业务，一些央企合作开发增大份额。

我们能够得出一个信息，上层在进行房地产业的资源整合。整合到现在，有17家央企仍有房地产业务，较之前，已经少了很多。

再加上近期土地市场的变动，国家队纷纷拿地，可以预见，未来房地产业，国家队的份额在增多，而数量在减少。

而之前关于地产的判断，也让我们相信，现在正在进行的，是“大鱼吃小鱼”的游戏，大型开发商将不断攻占小开发商的生存环境，最终在市场上留下的，都是庞然大物，偶有几条无足轻重的地方性房企游荡，显然是不会影响大局的。

便于管理，数量少比重大，这意味着啥？意味着市场资源的进一步整合，也意味着遍地开花的时代即将过去，这渐渐不是老百姓和小型房企能玩的起的游戏了，我们还是隔岸观火的比较好。

另外，央企和私企的最大区别是啥，是央企财大气粗且绝对听从上级领导。这样的情况，是不是非常适合推行一些足以“天翻地覆”的房产政策？

比如，冷不丁来个“全国要求现房销售”啥的……

No.3

近日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴在《参事讲堂》上发表演讲：应该对房地产税进行分类，率先出台能够精准遏制住房投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容地考虑物业税如何开展，“以达到理性遏制、逐步熨平房地产泡沫的效果”。

总结一下，就是说，房产消费税、流转税、空置税已经被提上了议程。

请注意所用的定语：“精准遏制住房投机”。一个“精准遏制”，一个“住房投机”。我想，上层的态度已经很明确了，要把“房子是用来住的”落实到实处。

消费税、流转税、空置税这些很明显是能够立竿见影的，这些税种大大提升了交易房产和持有房产的成本。原本来看，购房投资客只需要判断房屋走势能够战胜银行贷款利率，就能确保赚钱。而未来，投资房产则需要考虑各种税种，远不是仅仅看一个贷款利率就能解决问题的。

这样一来二去，投资房产的成本大大增加，房屋的流动性减少。个体投资户在没有能力请动大量分销帮忙卖房的情况下，还有多少人敢义无反馈的加杠杆投资房地产呢？

香港今年开始征收空置税。据香港特区政府官网，今年6月，香港宣布对一手房开征空置税，对空置一年或以上、未出租或自住的一手住房，按房屋年租金的200%征收“额外差饷”(即空置税)。

大陆目前没有空置税的更多信息流露，我个人判断达不到香港这么高的税收，但仍旧能够造成足够的压力。

目前关于空置率，较为权威的统计数据来自西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年6月发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告。该报告指出，2013年，我国城镇住宅的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。分城市来看，北京的空置率为19.5%，上海为18.5%。时至今日，我想空置率可能有了进一步的提高。

所以，倘若征收空置税，对于大城市的楼市是有很大影响的。不过，在北京、上海的租房客们，可能会获得利好，不想交空置税的房东们，可能会适当降价出租房屋。

而我们一直说的，能够彻底改变全国房地产走势的“现房销售”政策，也在众多城市开始试点了。

据《中国财经网》的报道，合肥、深圳、中山等城市，已经开始对个别项目试点“现房销售”。这是极好的开始。一旦开启现房销售，开发商短期回笼资金将变得不可能，其扩张速度和利润将受到致命抑制，同时，专研品质成为无法避免的一条路。

但是想要实现全国范围内的“现房销售”，仍旧任重而道远。

拿房产税举例，上海征收房产税多年，也没见房产税在全国推广，其背后的利益群体太大，靠暴力推行是不现实的，只能细水长流，一步步改善市场环境，重塑市场构架。

与国企退出楼市相似，通常来说，这个过程需要3-5年，足够市场适应吸收，也足够一些人全身而退了。

昨天，一个上海的投资客信誓旦旦的对我说，他相信嘉兴的房价能够到4万。

那么今天，我对他说，除非通货膨胀厉害，不然如果一直保持嘉兴目前的收入水平，房价4万遥遥无期。即使真的通胀厉害，房价也绝不是涨的最快的那一批。